刍议房地产“营改增”涉税重点与应对之道

(郑州鼎盛置业有限公司，河南 郑州 450000)

刍议房地产“营改增”涉税重点与应对之道

杜玉红

(郑州鼎盛置业有限公司，河南 郑州 450000)

为了消除重复征税，完善税制，促进经济结构的调整，我国从2012年1月1日在上海开始试点交通运输业和部分现代服务业的“营改增”试点工作，历经五年多的改革实践，又于2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，将房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围。房地产行业投资周期较长、产业关联度较高、生产经营较为复杂，“营改增”后对房地产企业的发展产生重大又深远的影响。本文试着从房地产企业“营改增”后税款缴纳具体方式的变化出发，探讨“营改增”对房地产企业带来的影响及应对之道。

营改增；房地产；涉税重点；应对

一、增值税与营业税比较

营改增前：房地产企业取得销售收入100万元，营业税税率5%，营业税100*5%=5万元。

营改增后：房地产企业同样取得销售收入100万元，增值税税率为11%，应计提销项税额100/(1+11%)*11%=9.9万，假设设计费、建筑安装费等取得的增值税专用发票上列示的进项税额为5.3万，则应交增值税额=销项税额-进项税额=9.9-5.3=4.6万元。

营业税与增值税的区别在于：1、营业税是价内税，增值税是价外税；2、营业税取得的营业税发票上仅列示总额，增值税取得的发票上分别列示价格和税额；3、营业税计税方法为销售额乘以相应税率，增值税分为简易计税方法和一般计税方法；4、营业税属于损益科目，计入当期损益，是企业所得税税前扣除项，增值税不计入损益科目，不是企业所得税税前扣除项目。5、营业税不可以抵扣，增值税购买方可以凭增值税专票抵扣增值税进项税款。

二、房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税计算缴纳的方式

(一)房地产新老项目的划分

(二)房地产新老项目计税方法的选择

1.老项目可以选择简易计税方法，即按照取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计税。即：应纳税额=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%

2.新项目只能选择一般计税方法，税负的高低取决于可抵扣的进项税额。即：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=销售额*税率-当期进项税额。其中销售额中允许抵扣当期销售房地产项目建筑面积应分摊的土地价款，但是土地价款要求取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

(三)关于预售时预缴税款的处理

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。即：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

待房屋竣工验收、交付使用后，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

三、“营改增” 对房地产企业的影响

(一)对房地产企业税负产生影响

对普通疾病及时请兽医人员进行诊治。如发现疑似传染病，应按规定及时上报疫情，封锁疫点，全面消毒，并对假定健康猪群紧急免疫注射血清或疫(菌)苗，构筑免疫安全屏障。对病死猪采取尸井深埋或焚烧等无害化处理。

税率变化(由5%营业税税率变为11%增值税税率)，或许导致税负上升。虽然增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产企业业务特殊性与复杂性，实际操作中很多项目难以抵扣(例如贷款利息支出、向政府缴纳的报批报建费、无法取得专票的工程施工支出等)，且建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业。(有调查显示，建筑业由于其在购买原材料时不易取得增值税专票且人工费不能税前抵扣等，建筑业实际税负会有所上升)。

(二)对房地产企业现金流产生影响

一方面，房地产企业多采用预售制，企业在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税，而营业税是按5%全额征收，两者税款缴纳时间上的差异性减少了前期企业流动资金的占用，降低了资金成本。另一方面，营改增后一般计税的房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

(三)对房地产企业财务管理产生影响

营改增之后，从税款的计算、缴纳、增值税专用发票的认证、进项税额抵扣、纳税申报、发票管理到会计核算、财务报表的披露等财税管理方面发生了翻天覆地的变化，如果不能够充分把握营改增政策，及时更新财务人员的专业知识和技能，会造成企业会计核算不够准确、无法及时准确进行纳税、不能有效识别潜在税务风险等影响。

(四)对房地产企业销售产生影响

营改增后企业新增不动产所含增值税均纳入抵扣范围。当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。有利于写字楼库存去化，减轻商用物业去库存压力。

(五)对房地产企业组织架构产生影响

增值税的缴税以企业为征税主体，多个项目在同一个企业主体中运营，可以利用不同项目进项税取得时间的不同达到调节交税时间的目的。此外，很多房地产企业发展到一定规模后都实现了多元化发展，企业除主营的房地产业务外还可能涉及酒店、制造业、甚至服务业等。由于不同行业使用税率存在差别，企业应具体分析自身实际情况，选择是否成立独立的专业公司还是在一个主体下统一核算。

四、面对“营改增” 房地产企业的应对之道

(一)完善财务管理

充分评估“营改增”对财务管理的影响，尽快调整完善财务核算模式及操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税费管理和财务风险管理，准确记录核算日常经济行为，尽快与“营改增”最新政策接轨，防止出现漏税和违规避税的情形，加强增值税专用发票的领用与开具、审核与认证，按时进行增值税款的申报与缴纳，做好税控设备管理，有效控制财税风险。

(二)加强企业内部管理

营改增带来的变革是巨大而又深远的，应在企业内部宣传营改增政策的有关规定，提高全员意识，特别是采购环节发票的取得、工程结算(决算)的时机及速度、发票在公司内部传递及跟踪、抵扣制度等。其次必须提高房地产企业财务管理人员的综合素质，高度重视对财务人员进行培训，提高财务人员的专业技能及风险预测能力。

(三)慎重选择合作伙伴

完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商合作，最大限度地增加进项税额抵扣，降低企业税负，提高企业利润。根据商业实质的要求和具体业务的需要，同等条件下，优先考虑具有一般纳税人资格的供应商。

对无法取得增值税专用发票的单位或个人：首先争取取得代开增值税专用发票(仅能抵扣3%)；其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新议价方式进行合作，降低企业损失。

(四)调整产品结构，完善市场布局

营改增后，建安成本取得的专票中的进项税额将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。

[1] 财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[A].财税【2016】36号，2016.

[2] 毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理的影响[J].当代经济，2015(11).

[3] 孙金莉.浅议房地产企业如何应对“营改增” [J].湖北第二师范学院学报，2015(6).

[4] 袁洲，何伦志. 新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2016(20).