论房价与利率、地价、经济增长的关系

李华容

[摘要]文章主要研究影响房价的因素以及我国房价与经济增长的相互关系，从供求方面分析了利率对房价的有限影响作用，同时基于马克思地租理论分析后得到地价主要以地租的形式直接形成对房价的影响这一结论。此外，房地产业的繁荣促进了宏观经济的进步，而经济的提升也抬高了房产价格。

[关键词]房地产价格；地租经济增长；地价利率

[DOI]1013939/jcnkizgsc201734026

1引言

自我国改革开放至今，无论是规模上还是增长速度上房地产业都完成了令人瞩目的飞跃成长。由于房地产行业对国民经济及其他行业有很强的带动效应，2003年国家明确了其支柱性的经济地位。然而随着房地产业的发展，诸多问题也开始逐渐显露出来，如投资增长速度过快，房价过高令中低收入家庭无法接受等。文章将对影响中国房价的主要因素以及房价与经济增长的相互关系进行研究分析。

2影响房价的因素

自从1998年将居民住房推向市场之后，房地产投资力度逐年加大，截至2015年投资金约为9597885亿元，较1998年增长了25556倍。在房地产业迅速发展的同时，房价也逐年升高，2009年之前房价的增长速度始终高于居民收入：1998年全国商品房均价为2063元/平方米，截至2009年该数值约提升127倍；而相同年份的居民人均收入增长约为8372倍。

近几年，房价的非理性上涨是我国面临的最紧迫问题，房屋具有消费品与投资品双重特性，作为消费品必然受到市场的供给与需求的约束，作为投资品也不得不考虑投资成本与投资收益的影响，进而经济增长情况与居民收入变化成为影响房价的两大因素，反过来投资者之所以会对房地产进行投资，是为了以较低的投资成本获得较大的投资回报，所以利率和地价也是影响投资者进行投资的重要因素。

21利率与房价

利率作为货币当局实施货币政策的主要控制变量，从供给和需求两个方面影响房价。

（1）供给方面。投资者将房地产作为投资品时，必然会在成本与收益之间作权衡。投资消耗的成本主要由利率决定，当利率较小时，投入的资本也相对较少，所获收益则更多，此时投资者必会追加资本的投入，增进房地产供给，反之提高利率则会减少房地产的供给。但在2010年政府欲通过提高利率来减少房地产的供给时并未得到想要的效果，由总投资公式I=I0-bi着手分析可知，虽然总投资与利率反相关，但是其中还有另一个正相关变量：投资边际效率。当投资者对房产的预期收益处于上升阶段时，就会认为自己有利可图并加大投资，从而使得边际效率的增加大于投资成本的增加，所以利率对房价供给的影响是有限的。

（2）需求方面。消费方式的升级，使得现实中房屋购买者越来越多地使用贷款方式购房，利率是影响信用贷款的主要因素，当利率降低时，较低的利率使得贷款的成本降低，购买者愿意通过贷款来购买住房，使得需求加大，从而使得房价升高。

图1为住房供求模型曲线图，横坐标为房屋供给数目，用Q表示；纵坐标为房屋价格，用P表示；曲线D代表住房的需求关系，曲线S代表住房的供给关系，假设初始均衡点位于e1，此时住房均衡价格为P1，销售量为Q1；若利率降低，则需求升高，需求曲线从D1变为D2，在供给关系不变的情况下，此时的均衡点将位于e2，而价格也上涨到了P2。

经过以上分析，我们可以清楚地看到，房价在一定程度上受利率的影响，在房价过高的情况下，如果加大利率，可以在一定水平范围内抑制房地产投资，同时也会使购房者贷款成本增加，但是投资者对预期效益的增加大于投资成本的增加时，就会削弱利率提升对房地产行业的负向冲击。

22地价与房价

如前所述，房地产作为投资品，地价是影响投资成本的重要因素，那地价具体是如何影响房价的呢？笔者将利用马克思地租理论来解释两者的相互关系。

房价=土地取得费+建筑安装费+开发商经营费+开发商经营收益，其中土地取得费即为地价。设定调节市场的生产价格为P，优等地或中等地的个别生产价格为P'，则级差地租DR可以定义为：DR=P-P'。另设某一时间的房地产价值为V，将马克思地租模型应用到房地产中，则V=P+AR +e=P'+DR+AR+e，其中，AR表示绝对地租；e表示房价受消费者的需求和支付能力、土地所有者之间的竞争以及对土地的追加投资等诸多因素的影响。

（1）绝对地租与房价。绝对地租主要以土地出让金作为表现形式，其定义为使用者为获得土地使用权支付给土地所有者的价格。

图2、图3分别为土地出让金与商品及住宅价格随年份的变化曲线，可见2000年至2014年，土地出让金约增加7205倍；从图2可以看出，除了2008年和2012年土地出让金稍微较低以外，其余年份都呈上升状态，且2008年至今增长速度加快。由于地价=地租/利息率，所以在绝对地租（AR）增加的条件下，地价会上升，地价上升会引起房价（V）的上升，正如图3所示，自1998年之后，我国的房价呈现逐渐攀升的趋势。

（2）级差地租与房价。城市土地位置的地理优劣以及商业的繁华度，将导致不同区域具有不同的级差生产力。耕种优质土地的租地农场应主要向土地所有者支付级差地租，同样，城市土地中，占据着地理优势的地段必然也需将城市级差地租支付给土地所有者即国家，这部分地租由地理位置差异产生，因而是级差地租Ⅰ。城市级差地租Ⅰ增加，房地产商的生产成本随之增加，最终都会附加在购房者的支付价格上。

为了说明级差地租Ⅰ对房价的影响，文章选取2005—2014年以北京为中心，太原和天津三个城市的房价与地价的关系来说明。

图4、图5分别为2005—2014年所选地区的地价和住房平均售价随年份的变化曲线。对比后发现北京、天津及太原的地价水平和住宅平均销售价格可以发现，北京的地价均高于其他兩地地价。北京是全国政治、文化和教育中心，占据地理位置优势，因而在售价上北京房价也是较高的；天津和太原相比来说，天津作为经济港，有着较太原优越的经济环境与地理位置，而太原主要依靠煤矿业的发展来发展经济。endprint

城市与农村相比较来说，城市土地更加稀少，这也就迫使人们需要对相同的城市土地不遗余力地追加投资，通过不断地提升土地使用效率以获取高额利润，其转化形式即为城市级差地租Ⅱ。由此可见，城市级差地租Ⅱ对房价与地价的影响更大，文章以北京为例进一步说明其对房价的具体影响。

图6、图7分别为北京市内的投资情况与住宅平均售价随年份的变化曲线，可以看出，在经济发展进程中，政府对北京市基础设施投资整体呈上升趋势，也就相当于在北京市进行连续投资，在公共服务业投资中市政工程管理投资额占据了绝大部分，而投资越多则相应的级差地租Ⅱ也越多，级差地租（DR）越大，房价则越高。另外，由于我国现行的土地经营制度是家庭联产承包责任制，为了提高生產率，农民会在承包土地上连续投入更多的劳动资金等，采用集约化经营从而可带来级差地租Ⅱ。因此在北京市不断扩展的情况下，政府向北京市郊区农民支付征地补偿时要考虑到农户对承包土地的连续投资，就要提高对被征地农户的补偿费用，从而政府征地成本上升，那么政府的土地售价也会相应变高，进而推动房地产成本的上升，并引起房价的提升。[1]

23房价与经济增长

我国2006—2015年的房地产价格与国内生产总值的增长率统计情况如图8所示。

图8房价与GDP的关系

过去十年间，我国GDP增长速度基本维持在10%左右，上下偏差不超过5%；但是房地产价格起伏不定，这与我国的一些宏观政策所带动的效应密切相关。[2]2008年以前，房价与GDP同方向增减，但是房价的增减速度较GDP的变动速度大；2008～2010年，房价与GDP反方向变化，且2009年的增长率约为25%，达到过去十年的顶峰，这与当时的货币政策息息相关，2008年货币当局所主张的紧缩性货币政策，使得利率升高，总需求减少，所以使得房价呈现降低趋势，但是2009年所主张的相对放松的货币政策，使得居民可以以较低的贷款利率贷款购买住房，刺激房价高速增长。当然，这与中国的土地政策以及政府的寡头垄断也有一定的关系；[3]2010年以后，住房价格增长速度基本低于GDP的增长率。

自从将住房推向市场之后，房地产业飞速发展，现今已成为投资的主要对象，房地产业的繁荣与稳定对我国总体经济的稳步发展有着非常显著的作用，与此同时，宏观经济的增长也有效加快了我国房地产业的生长。

3结论

文章主要分析了利率、地价、经济增长与房价的相互关系，所得结论如下。

（1）房价在一定程度上受利率的影响，但是利率对房价的影响是双向的。当房价过高时，如果只靠提高利率来抑制房地产的投资与提高购房成本，这样只会削弱利率对房价的负向冲击。

（2）由绝对地租的定义可以认为绝对地租是土地的最低价值，无论产品价值超出其生产价格多少，绝对地租都是微小的。对土地来说，地理位置是至关重要的，也就是说，级差地租是影响地价的关键因素，进而也是影响房地产价格的关键因素。在城市的发展进程中，级差地租是不断升高的，因为城市的不断发展需要以更多的资本产量和人口数量为基础，对土地的面积与使用效率两方面的需求也增加，进而导致地租上涨，地价亦随之上涨，进而引起房价的进一步上升。

（3）房地产价格建立我国宏观经济的平台之上，房价并不是越高越好，也不是越低越好，都会对经济发展带来一定的负面效应。因此，一国的房地产价格必将随着宏观经济波动而调整。

为了抑制房地产的非理性繁荣，必须采取相应的措施：比如在城市土地收益的分配当中，国家应该制定相关规定，绝对地租应该完全归国家所有，级差地租Ⅰ应该在地方政府和中央按照比例分配，级差地租Ⅱ应该归于地方政府用于追加投资，此外可以根据垄断地租原理征收房产税[4]；最后，利率是影响房价的首要因素，因此在调控房价的政策上，货币政策占据举足轻重的位置。

参考文献：

[1]胡伯项，许一航从马克思地租理论看高房价[J].商场现代化，2010（30）：230-231

[2]沈悦，刘洪玉房地产价格与宏观经济指标关系的研究[J].价格理论与实践2002（8）：20-22

[3]郭勇房地产价格波动对中国宏观经济的影响探析[J].经营管理者，2016（8）：209

[4]崔莹制约房价的核心因素探析——马克思主义地租理论的启示[J].华中师范大学研究生学报，2012（1）：144-148

[5]薛飞房价与宏观经济的互动关系研究[J].经营管理者，2010（5）：215

[6]唐志军，徐会军，巴曙松中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J].统计研究，2010（2）：15-22

[7]胡胜，刘旦经济增长与房价波动的相关性研究[J].中国物价，2007（12）：29-32endprint