中国房市结构性泡沫探析

吕少良+罗江

摘要：我国正处于新型城化高峰期，对商品住宅尚有巨大的需求空间，所以在供求总量上不存在房地产泡沫，但由于供求结构差异导致的时间和空间上的结构性泡沫确实存在，因此不仅需要对中国房市的需求侧进行调控，更需要对中国房市的供给侧进行宏观调控和微观改革，以促使中国房市健康稳定发展。

关键词：房地产泡沫；时间上的结构性泡沫；空间上的结构性泡沫

自1998年房地产正式作为国民经济支柱产业政策推出以来，中国房市可谓高潮迭起。其实，中国房市有别于任何他国房市，以致任何经济学理论都难以解释，任何他山之石都不能攻之。

一、中国房市有没有泡沫？

关于经济泡沫的认定，专家们各执一词，认定标准林林总总。按马克思的理论就是价格严重背离价值，按西方经济学理论就是价格严重高于购买力水平。何谓“严重”？对房地产泡沫的判断有三个硬指标。

租售比。所謂租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。中国的房屋租售比普遍低于风险值，据2016年6月21日《每日经济新闻》报道，厦门房屋租售比高达1∶756 ，63年才能收回购房本钱。

房价收入比。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。从国际货币基金组织《2016年中期全球房价观察报告》看，中国的北京、上海、广州、深圳房价收入比高居20倍以上。

房价增长率与 GDP 增长率的比值。该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。有学者测算出该指标的警戒值为2，假如超过2，则说明房地产业存在泡沫。姑且不论该文测算的错误与科学性，单就其中一个增长率为0时就难以计算和解释，故可忽略。

无论按照上述哪项指标来衡量，中国房地产泡沫化严重都板上钉钉，并且随时有破灭的危险。关于中国房地产泡沫破灭的预言十年前就开始了，但直到2016年，房价还在涨，泡沫还在增，就是破不掉，以致有专家戏称其为“刚性泡沫”。刚性泡沫还能称为泡沫吗？不是泡沫又是什么呢？

认定中国房市有没有泡沫还是要从经济学基本原理和国情入手。经济学原理告诉我们，价格最终是由供给和需求关系决定的，无论是劳动价值论还是效用价值论都是在揭示这种关系。劳动价值论是从人与人之间的关系中抽象出来的理论，效用价值论是从人与物之间的关系中抽象出来的理论。从两种价值论主要观点来看，劳动价值论显然是从供给方分析的，认为生产商品社会必要劳动时间决定商品的价值量，是一种客观价值论；效用价值论是从主观方面分析的，一种主观心理评价，边际效用决定价格，是一种主观价值论。经济发展的长期演进趋势就是由单位产出劳动时间下降和边际效用递减共同决定的。劳动价值理论是供给侧理论，它的基础是客观的成本；边际效用递减原理是需求侧理论，它的基础是个人的消费能力和客观需求。

据此可以认为，只要房屋价格不严重违背价值，只要在总量上仍有需求空间，只要买房者目的是用来住的，中国房市就不存在泡沫之说。

中国房市供给侧有何特色呢？根据马克思《资本论》中著名的公式：商品价值=不变资本+可变资本+剩余价值，我们建立了管理会计中的量本利模型：销售单价×销售量=总固定成本+单位变动成本×销售量+税前利润。在房市中就是：房屋销售单价=单位固定成本+单位变动成本+单位毛利润。其中：单位固定成本主要是楼板地价；单位变动成本主要是每平方米建造费用。从全国范围来看，房子的每平方米建造成本差别都不太大，单位毛利润主要受销售价格、楼板地价制约。楼板地价是由开发商与地方政府之间通过土地“招拍挂”方式决定的。姑且不论其中有多少非市场性因素，地方政府期待每宗土地都以“地王”成交却是不争的事实。对地方政府来说，土地成交的心理价位往往由评估公司预测出该地块房产上市时的价格，再反推出楼板地价来决定。由于地方政府掌控着决定房产板块品质的公共资源的流向和节奏，所以对房价的预期基本是精准的，对地价的评估也是入木三分的。若无中央政府调控和宏观政策变动，土地成交价格的变动趋势往往就成了房价变动的风向标。据此可知，开发商赚取的利润往往都在合理的范围内。只有当楼盘上市时突遇“调控”结束甚至“救市”开始，在卖方利益群体的合力操控下，房价突然升级，才会产生暴利。故可得出两点结论：一是地方政府主导了中国房市供给侧；二是土地成本是房价的主力构成。由于地方政府的土地收入是基础设施建设的主要财政来源，会通过国民收入的再分配回馈给了最终买家，因此就不能认定房屋的价格严重违背价值。

中国房市需求侧有何特色呢？首先，中国人有存钱买房的消费传统。西方人有租房之习惯，甚至一辈子都租房过日子，所以国外有政府为抑制房价建公租房的有效办法，可一到中国就不灵了。租房是暂时的，买房才是永恒的。中国人的“面子”，“安居乐业”、“有恒产者有恒心”的传统和“你和丈母娘只隔一套房”的现实，使得中国人命中注定要拼命攒钱买房，如果实在买不起的，宁愿调整工作地；其次，中国目前的住房需求旺盛。中国有其他国家无法比拟的巨大的人口基数，伴随着经济的持续增长和城镇化浪潮以及“二胎”政策的推行，房地产市场供需两旺的局面还将继续。有数据为证：住房和城乡建设部以“建房改（2012）131号文”发布《关于印发全国城镇住房发展规划（2011-2015年）的通知》称2010年城镇居民人均住宅建筑面积为31.6平方米，由于第六次人口普查的城镇人口数据是6.656亿人，得出城镇住宅总建筑面积为210亿平方米。根据国家统计局数据计算，2011至2016年竣工商品住宅总建筑面积为46.4亿平方米。两者相加，截至2016年年底，全国城镇商品住宅的总建筑面积为256.4亿平方米。按国家统计局公布的2016年城镇常住人口7.93亿人计算，人均住宅建筑面积为32.33平方米。2015年，我国城镇化率是56.1%，“十三五”规划纲要提出，到2020年，内地常住人口城镇化率要达到60%。按此推算，每年我国将有约1300万人由农村转移至城市，按人均30平方米建筑面积计算，每年将形成约3.9亿平方米住宅刚性需求。按目前每年商品住宅建设规模8亿平方米速度，和以发达国家城镇化率80%的平均水平来推算，中国的房市可持续繁荣至少10年。endprint

地价回馈、存钱买房和需求旺盛这三大中国房市供求两端的现实特色，决定了中国房市现在至少没有总量上的泡沫。然而中国房市眼下又确实存在着空置率高、价高买不起、价低卖不掉等奇怪现象，何故？结构性泡沫。

二、中国房市的结构性泡沫

中国房市在供求结构上存在的问题：一是供求节奏差造成的时间上的结构性泡沫。据前文所述，我国的城镇化人口大约每年增加1%，每年将形成约4亿平方米的住宅刚需，而近几年的住宅供应量每年都在8亿平方米左右，形成总量上的供需节奏差，这也是我国房屋空置率高普遍存在的根源；二是房屋本身的不可移动性和人的流动性之间的矛盾引起的空间上的结构性泡沫。经济越发达的城市对人口的吸引力越大，住宅需求量就越大，而房市供给侧却没有进行相应的宏观调控，造成一、二线城市供不应求，房价屡屡失守，三、四线城市供过于求，需要去库存。这就是中国房市空间上的结构性泡沫。

（一）中国房市结构性泡沫形成的原因

分析中国房市结构性泡沫的成因必须要从房市的三大利益相关方和三大要素入手。这种“三三”格局构成了中国房市这盘大棋。

中央政府、卖方利益群体、最终卖家这三大利益相关方的共同博弈，构成了中国的房市的“经线”。1.中央政府的宏观把控。中央政府一手握着土地，一手拿着货币，通过政策放出去，希望房市能持续带动经济增长。但中央政府一怕房价上涨过快伤及民生，二怕房市过度虚拟化伤及实体经济；三怕房市震幅过大造成大规模金融风险。所以对房市的宏观调控措施不断推出，以期有效抑制房价上涨过快；2.卖方利益群体的“狼吞虎咽”。卖方利益群体包括地方政府、房地产投资商、开发商、营销商、中介商、投机商。卖方利益群体“一拍即合”，就盼着房价节节攀升；3.最终买家的“囚徒困境”。最终买家就是“房子是用来住的”群体，就是中国房市的最终买单者。对他们而言，虽然房子账面价值一百万和一个亿没多大意义，但“今天买不到，明天就买不起”的现实还是让人揪心和惊恐，明知是坑，不得不跳；4.炒房者的“鲶鱼效应”。这是一群房地产市场的投机者，资金足、门路广，往往充当“领头羊”的角色。他们既是买方也是卖方，既是房市过热时的调控对象又是房市低迷时的追捧明星。他们是中央政府的“坏孩子”，也是卖方利益群体的“财神爷”，更是最终买家的“苦主”。

货币、土地和人口三大要素的共同融合，构成了中国房市的“纬线”。货币宽松、土地国有和新型城镇化是中国房市三要素的现实特色。

我们通过“点三三”不难经纬出中国房市结构性泡沫的成因：

1. 宽松的货币政策是中国房市时间上的结构性泡沫形成的主因。首先，房地产对中国经济增长贡献大，压不得。中国房市确实很争气，多年来房地产业和房地产相关行业增加值占GDP的比重稳步提高，贡献率不断上升，2013年房地产生产活动创造的增加值为87143亿元，占GDP的比重为15.3%，对GDP增长的贡献率为29.4%。可以预见，在今后数年内房地产仍将是“保增长”的压舱石；其次，中国房市是吸收货币水分的大海绵，挤不得。中国经济过去是“三依靠”，增长依靠投资，投资依靠信贷，信贷依靠货币。中国经济历时近40年的高速增长，相当程度上得益于宽松的货币政策。最近连续几年中国的M2/GDP都达到了180%以上的高值。相比之下，美国的M2/GDP指标则低得多，在美国立法规定M2/GDP比值不得超过70%的限制。令人意外的是，货币供应量的持续增加却没有对CPI产生任何影响（见表1）。什么原因呢？根据马克思的理论，货币流通量的一般规律是：商品价格总额=同名货币的流通次数×执行流通手段职能的货币量，也就是说货币量多而价格不变的原因是由于货币流通次数少导致的。从表1可见，一方面我国居民储蓄额居高不下且逐年增长使资金沉淀没有参与循环，另一方面房产作为刚需消费品使资产沉淀不参与循环，使得我国的M2循环不充分。而今居民储蓄的主要目的和用途还是买房子。由此不难看出中国房市就是中国吸收M2水分的巨大海绵，在今后若干年内仍然可以为中国的货币政策提供极大的回旋余地，也为“调结构”提供了极大的政策空间。

2. 土地财政依赖与新型城镇化的冲突是中国房市空间上结构性泡沫形成的主因。新型城镇化是中央政府的战略布局和规划，土地出让收入是地方政府的重要财政来源，冲突的焦点就是对人口的争夺。中国此轮的城镇化有两大特点：一是人的城镇化。它包含人口转移、空间扩张、社会转型和角色转变等四个相互关联的方面；二是城市群战略和规划。实施城市群战略的目的是促进区域经济的均衡发展。城市群规划的重点是基础设施建设、经济一体化和环境保护。前者加速和稳固了农村人口市民化，为中国房市提供了源源不断的需求资源，后者为中国房市划分出规模上的层级。但市场的微观主体（企业和居民）行为主导了人口的流动。企业选择区位时在集聚经济收益、土地成本和劳动力工资成本之间权衡，追求利润最大化；居民选择区位时在工资收入、生活成本和通勤成本之间权衡，追求效用最大化。地方政府对土地的依赖度很高，截至2012年年底的土地财政依赖度，浙江省以66.27%排名第一，排名最后的山西省的依赖度也有20.67%。因此地方政府只有打好土地这一张牌，极尽所能进行空间扩张。当人口流动与空间扩张不一致时，必然造成中国房市空间上的结构性泡沫，层级高的城市供不应求，价高买不起，层级低的城市供过于求，需要去库存。

（二）化解结构性泡沫的主要政策建议

中国房市有三大底线不能破：一是房地产无论怎样调控，都不能丧失“保增长”的功效；二是房价不能高到伤及民生至引起民愤的程度；三是房市的虚拟化程度不能高到伤及实体经济的程度。如何拿捏？没有理论指导，没有经验可循，只能在实践中摸索前进。

1. 关于“保增长”。由于我国房市供求缺口的存在，所以房地产“保增长”的功效基本无忧，只有“速效”和“慢效”之别。保增长是为了稳定局面，调结构是为了更好发展。保增长为调结构提供了政策空间和回旋余地，调结构为保增长提供了更高的平台。“病去如抽丝”，中国房市时间上的结构性泡沫将会有一個较长的消化期，期间会不会继续增大则取决于中央政府的宏观调控力度和地方政府的执行力度。endprint

2. 关于房价。中国的“高房价”已成全民关注的焦点问题之一，为此有两件事是刻不容缓的：一是针对炒房行为人要有适当的行政和经济经济制约措施。只有通过房屋产权登记全国联网，才能及时了解究竟是谁在炒房；只有通过征收房产税才能对炒房客进行经济制约。唯有如此，才能对房屋炒作行为进行有效控制；二是地方政府该管管了。虽然中国的房价高企的主要原因在于土地财政，但土地财政的存在卻无可厚非。地方政府卖土地还债、搞公共设施建设都没有错，问题出在地方政府只能从局部利益出发的无序扩张，造成因市场反应滞后而导致的资源配置不合理所产生的浪费。所以中央政府急需进行中国房市的供给侧改革：1.进行供给侧宏观调控。从新型城镇化的大局出发，根据城市群的战略和规划，制定出每个城市的人口增长和城市扩张的规模和速度，并配套出相应的土地和信贷政策。城市群中层级越高的城市政策越宽，供给增量加速；城市群中层级越低的城市政策越窄，供给减量降速。唯有如此，才能有效消解空间上的结构性泡沫；2.进行供给侧微观改革。全国房地产实行“限价房”开发模式，即：根据各城市的供给侧调控政策以限定房价方式出让土地。责令地方政府严格执行。唯有如此，才能既消解了空间上的结构性泡沫，又保证了房价有序增长。

3. 关于房市虚拟化。中国房市虚拟化并不严重，“首付贷”稍有露头即被扼杀，目前只是由于“做实体不如炒房子”的现象存在而使得中央政府担忧，不敢轻易尝试。实体经济是国民经济的命脉，我们决不能走西方国家所谓“产业空心化”的歪路，但针对眼下中国房市的现状，如果房价政策能调控到位，适当放宽民间资本“首付贷”等房市虚拟化尝试，可为消解中国房市时间上的结构性泡沫提供更大的政策空间。

参考文献：

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（作者单位：吕少良，中共淮南市委党校；罗江，安徽经济管理干部学院）endprint