浅析房地产企业如何做好投融资管理工作

张云

摘 要 改革开放以来，我国市场经济体制的成熟以及原先福利分房制度的改革推动房地产行业的快速发展。而且政府各项经济政策的落实以及城镇化进程都为我国房地产产业的发展提供了良好的基础环境。房地产产业属于资金密集型产业，其从开发到结束都需要大量的资金，因此就需要通过相应的投融资手段来获得大量的资金支撑，其极易受到国家货币政策与市场环境的干扰。

关键词 房地产企业 投融资 管理工作

一、房地产企业投融资管理的特征

房地产产业的企业具有不同于其他产业企业发展的特征以及运营模式。通常房地产企业在其投资项目上通常需要花费上亿的投资资金，甚至是几十亿的投资量，资金规模庞大是房地产企业运营最大的特色。正是由于这样的特色，房地产企业需要庞大的资金规模才能够支撑企业运转与生产规模的扩展。此外，房地产企业的投资项目获得回报也需要较长的周期，整个房地产企业的资金链太长，一旦中间某个资金链环节断裂就有可能对整个资金链造成影响，甚至对房地产企业的直接运营造成不利影响。

房地产产业与其他产业联系紧密，诸如钢铁、水泥、装修等等，因此房地产产业又是国民经济中的支柱型产业，其牵涉范围较为广泛，而且也是其他行业需要依赖的产业，所以房地产产业发展的态势能够决定诸多行业的发展。但是正是由于房地产企业的特征，我国房地产企业有融资渠道狭窄、融资困难等问题。因此，我国房地产企业投融资管理有两個十分明显的特征，首先是银行资金占据了房地产企业融资资金的半壁江山；其次就是房地产企业的金融市场有待完善，融资渠道无法拓宽。当下房地产企业的融资资金主要是由自身资产、银行以及客户三方资金构成。

二、目前我国房地产企业投融资管理工作存在的问题

（一）融资渠道过于单调

当下，大部分的房地产企业首先选择的融资渠道基本上都是金融机构，或者银行；其次是利用企业上市的形式来实现融资的目的。在具体的情况当中，受我国国家规定的房地产企业上市条件的限制，发行股票和债券的限制，许多房地产企业都要选择向金融机构贷款这一单调的融资渠道。但是由于银行为了降低自身投融资活动的风险，通常会将此类风险转嫁给房地产企业，导致房地产企业中的银行资金链断裂的概率上升，房地产企业面临的投融资风险大大增加。此外，国家为了确保银行资金的安全以及风险，会从政策上限制房地产企业进行银行融资。

（二）资金链管理水平有待提高

资金链管理水平的欠缺是房地产企业投融资管理中存在的重要阻碍。因为房地产企业的周期长、资金链长，而且各个环节烦冗复杂，诸如需要调研、置地、建设、验收、销售等等各个环节。在上述环节中，工程的结算阶段极易产生无法确定的问题。此外，我国建筑工程结算的特殊性也造成了房地产企业资金回笼时间与金额的不确定性，最终致使房地产企业资金链管理水平的欠缺。此外，就是房地产企业在融资时，并没有从自身的运营情况与运营能力出发，也没有对自身的盈利进行科学的预测，使得企业投融资后管理无法从实际数据出发，整个投融资管理工作不能凭借科学依据进行落实。

（三）外部环境对房地产企业投融资管理的影响

受金融危机“后遗症”的干扰，我国金融机构的贷款政策明显收缩。国有银行与各大商业银行对于房地产企业贷款手续的规定更为严苛，贷款要求设置得更加严谨，而且国家政策又出台了相应的限购、限贷等政策。这些新政策的诞生都给房地产企业投融资管理营造了不好的外部环境，尤其是小型房地产企业无法在严峻的外部环境下生存，只能够退出市场。而且为了防止海外不法分子以及机构对我国社会主义市场经济造成破坏，因此将海外融资渠道也进行十分严苛的限制。

（四）房地产企业领导者的现金流意识不强

我国房地产企业在投融资时过于依赖银行渠道，从本质上来看，还是因为房地产企业领导者对于现金流、资金积累的重视程度不够，而且只是依靠单一的银行融资渠道，房地产企业需要面临更大的运营风险。许多房地产企业领导层都是在开发项目时四处调度、筹集资金，而自身平时积累的资金、现金流完全不能够满足其项目开发，正是由于其对于现金流、资金积累的不重视，造成了房地产企业的投融资管理工作多数情况下只能够依赖外部融资。

三、房地产企业投融资管理工作的优化策略

（一）创新融资渠道，使其多样化

必须灵活运用多种融资渠道，才能够为房地产企业带来新鲜、充足的流动资金。综合使用多种投融资管理形式对房地产企业内部的融资资金，是当前我国房地产企业扩大企业资金来源与提升企业市场竞争力的主要途径。当下，我国房地产企业比较通用的强化企业竞争力的手段有企业联盟、夹层融资与房地产证券化等。企业联盟的形式就是将不同房地产企业的运营目标统一化，然后共同为整个房地产企业服务，实现房地产企业资金、项目资源的最优化整合。而夹层融资就是风险与收益介于股权与优先债券之间的投资形式。其主要是结合股权与债权形成一种独特的融资方式，通过不同的组合形式，才能够满足投资者与借款者各种层次的需求。而房地产证券化就是通过股票、债券、信托基金等进行企业融资。最终使得房地产企业投融资渠道多样化，更有利于投融资管理工作的进行。

（二）优化房地产企业内部资金结构

资金密集一直是房地产企业的特点，因此房地产企业的负债率通常是居高不下，尽管高负债的情况能够从短期内增强整个企业的运营能力，但是从长远的角度来看，是十分不利于房地产企业的发展的。而且高负债率极大地加大了房地产企业的风险，对于房地产企业的资金链来说是个极大的考验。因此，必须根据市场经济发展形势优化企业内部资金结构，要注重自身资金的积累和稳健现金流的建立，最终构建出适合房地产企业进行投融资管理工作的资金结构体系。

（三）构建合理有效的战略

房地产企业存在一定的发展规律和周期性，必须根据房地产企业的发展规律和发展周期，合理地制订企业的发展战略和周期计划。在行业萧条的时期，采用保守的运营策略，诸如购置储备土地、严格控制生产规模；而在高速发展的时期，则需要大胆扩大规模，增加企业盈利。通过周期性的战略将其房地产企业的经济效益最大化。

（四）增强房地产企业内部控制能力

实时掌握房地产行业的市场发展趋势与形势，尤其要学习和探索现代企业先进的管理理念、模式，不断积累房地产企业投融资管理经验，提升企业内部控制管理水平；必须加强对于投资项目的预算、建设成本控制、结算等环节审批与监督。对于投融资资金的审批，必须严格地根据审批制度执行，确保房地产企业投融资管理工作的合法、合规性。

四、结语

投融资管理工作是房地产企业发展的重要推动力量，同时也是房地产企业必须面临的问题，其应该适应国家政策方针，积极有效地拓宽融资渠道，为房地产企业投融资管理工作打下坚实的基础。

参考文献

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