“共有产权房”与“集体土地租赁房”哪个更好？

易秋霖

“共有产权房”与“集体土地租赁房”是最新的重大房地产政策，此前与之可比的是城市的“经济适用房”与“廉租房”，但是从实际效果看，经济适用房与廉租房对于调控房价、解決低收入居民住房问题效果不明显。当“共有产权房”与“集体土地租赁房”的消息一出来，无房户尤其是低收入无房户便给予热切关注，对之寄予厚望。

那么，就有效降低目前高企的房价、解决无房户的住房困难这两个目的来说，“共有产权房”与“集体土地租赁房”哪一种会产生更大的效果？无房户更应该选择哪一种房？

从“共有产权房”的含义来看，其产权由地方政府和购房者个人共同所有，建房资金也由地方政府与个人共同承担，估计政府占有的产权份额大于个人，所以个人出售自己的产权时会受到一些条件限制，比如只能出售给政府，售价由政府决定等等。同时，个人必须一次性出资购买部分产权。

由于地方政府是土地出让者，所以建设“共有产权房”的土地不需要经过“招标、拍卖、挂牌”，建房成本中的土地使用成本一定会比商品房低很多，其房价也会比商品房低很多。但是，因为由政府部分出资，所以，只要政府不出售自己的部分产权，则政府无法弥补自己承担的建房成本，对政府来说建“共有产权房”是光有投入没有收益，这就决定了政府无法大规模建设“共有产权房”，因为政府财力不允许。所以，“共有产权房”因规模有限而无法起到明显降低房价、解决低收入者住房困难的效果。与商品房相比，“共有产权房”其优点是个人购房者无法作为投资者进行“炒房”，因为其个人的部分产权只能出让给政府，而出让价格并非市场上的商品房价。

对于“集体土地租赁房”，目前多数人只看到了其因为没有土地征收（由集体土地变为国有土地）环节导致的成本低、租金低，其实“集体土地租赁房”的相对优势还有更重要的一点：潜在规模大。目前，农村集体建设土地规模远大于（国有）城市住宅土地规模。城市住宅土地稀缺是导致近十几年来大城市房价高涨的主要原因，而在小城市，由于人口少，相对来说土地供应充足，房价上涨幅度远低于大城市。如果农村集体土地大规模用于建设租赁房，其规模将远大于城市的廉租房，甚至大于城市的商品房规模。由于规模大，建设成本低，因而租金也低，将吸引一大批购房者放弃购房打算选择租住集体土地租赁房，同时城市房价涨幅也会因购房需求减少而下降。

“集体土地租赁房”最大的问题是建设资金来源。由农村村镇集体独资投资，可能财力不足。如果村镇与开发商合资建设，可以增加部分资金来源。但是，不管采取哪种筹资方式，由于是定期收取租金，无法短期内收回成本，完全收回成本需要很长时间，比如20年。这可能是农村集体土地租赁房将会遇到的最大难题，也是城市廉租房无法大规模建设的原因之一。

为了解决租金无法短期弥补成本的问题，可以采取以下方式：由租户一次性交齐今后10年或20年的租金，在此期间租户可以一直租住。此种方式不仅解决了农村集体的建设资金来源，而且可以成为农村集体的重要收入来源，租户也可以安心长期租住，于双方均有利。

“集体土地租赁房”的另一个问题可能来自政策限制。北京等个别城市前几年已经试点了“集体土地租赁房”，其政策是：农村集体建好租赁房后由市政府一次性趸租，即政府全部租下来再定向出租给部分特定个人。这种方式与城市的廉租房大同小异。因为经过这样一次转租，租金可能会增加，即使不增加也可能会使许多租者难以租上，所以无法解决多数无房户的困难。今后的“集体土地租赁房”必须有别于以往试点中采取的政策：第一，由投资者决定出租权，面向所有有意租住者；第二，规模不能太小，这样才可能保证想租者有房可租，同时租金不至于太高。

由上分析可见，如果政策设计科学，“集体土地租赁房”会受到城市租户、农村集体双方的欢迎，对于缓解高房价、解决城市无房户住房困难，对于增加农村集体收入，将大有作为。它将比过去的经济适用房、廉租房前景更好。endprint