“十一”黄金周多地楼市遇冷说明了什么

梁启东

今年的国庆长假恰逢国庆、中秋双节碰头，被称作“超级长假”。8天时间，国内游出境游的游客量、消费量创新高。但与旅游市场火爆相比，楼市却遇冷，主要城市特别是热点城市楼市整体成交量下滑，一、二线热点城市新房成交量惨淡。

不同的研究机构都给出了调研数据：

中国指数研究院监测的19个重点城市中，日均成交面积同比去年下滑51.4%，其中，一线城市成交面积降幅高达七成，而三线城市成交面积也下滑超过五成。其监测的城市中，东莞日均成交面积较去年下滑94%，苏州、上海、杭州的日均成交面积降幅也超过七成。

中原地产研究中心统计数据表明，国庆黄金周期间，热点城市楼市出现下调现象，其重点监测的30个城市网签大幅下调，平均跌幅达到了八成，成交量创近三年来最低。

中国楼市历来有“金九银十”之说。作为传统的销售旺季，今年“超级黄金周”却遇冷，这说明了什么？

一是说明中央宏观调控的方针正在落实，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位正在深入人心。“房住不炒”的论断来自中央高层，从战略层面和政策层面明确了住房的定位，表明未来的楼市将围绕住房的居住基本功能来管理、来发展；同时也表明中央打击房地产投机、防止热炒恶炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。实际上，防控系统性金融风险，最大的风险就是房地产泡沫的风险。今年中央召开金融工作会议，强调金融回归为实体经济服务的本源，更加强化了“房住不炒”的理念。国庆市场的低迷，如实反映了楼市受中央调控新政及地方政府一系列政策组合拳的影响，持续看涨的市场预期被扭转，市场降温成为市场各方的普遍预期。在政策持续“从紧从严”的大背景下，地方政府对房地产开发的区域经济带动效应认识更加客观，普通的刚需消费者对住房购房行为更加理性，开发商对住宅产品的功能定位更加明确；而楼市的投资投机者也在减少“政策放松”的幻想和期待，逐步放弃坚守，降价出售房产，以求回笼资金另谋其他投资渠道。在“房子是用来住的，不是用来炒的”思想的指导下，中国的房地产市场将逐渐理性回归，持续健康发展。

二是说明国家抑制房地产投机的效果显现，楼市正在走向平稳。去年，在优惠政策出台、人们普遍预期房价上涨的形势下，北上广深等一线城市楼市出现了“恐慌性购买”的迹象，“日光盘”迭出，一些新楼盘在一天内就销售一空。之所以出现“恐慌性购楼”现象，有自住、改善需求两股力量积极入市，首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市，高净值人群资产配置需求等因素影响，也有“地王”频现、“少量多批”、捂盘惜售等开发商营销手段炒作，也有地方政府“救市”政策的刺激。自2014年的“9·30新政”算起，我国已连续四年在国庆节前夕出台重磅房地產调控政策，特别是一周年前的“9·30调控”力度颇大。一线城市提高首套房的按揭利率，并且严厉打击消费贷曲线进入楼市。多地严控消费贷违规购房，热点一、二线城市相继上调房贷利率。多个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，重点城市住宅成交量环比继续下降，市场进入调整期。一系列措施打击了楼市投机者，楼市过热的态势逐渐降温，各类投资投机需求得到了有效剔除。这次国庆长假楼市降温，就是今年楼市不断冷静、平稳发展的缩影。这启示我们，未来房价会趋向平稳，暴涨暴跌几乎不可能。那些泡沫严重的城市，房价有下降的趋势。

三是说明消费者心态开始变化，购买行为更加理性。近年来，楼市中专门有人爱炒作“官方声音”、“专家言论”，炒作、忽悠之声不断，蓄意炒作推波助澜，刺激消费者本来就已绷紧的神经，引发楼市的恐慌性消费。一旦看到房价涨，每年、每月都在涨，而且动辄两位数的涨幅，很难有几个消费者能保持冷静的思考。于是乎，恐慌性购买的心理弥漫了整个市场。经过了长期的调控以后，楼市的狂热已降温，消费者的疯狂已变冷静。楼市过去有“买涨不买跌”的说法。经过调控，市场回归冷静、稳定、持续和可预期，让炒房客逐渐退出市场，不再有盲目抢房、随意炒房、恶意囤房的现象，真正的刚需购房者不再焦虑、不再盲目，这时才能够享受到楼市稳定发展的红利。

四是说明地方政府在楼市稳定发展中作用巨大，要坚定地方政府在宏观调控中的决心和信心。多年来，为什么每一次中央政府针对房价的调控往往总是收效甚微，甚至最终陷入“调控——上涨——再调控——再上涨”的恶性循环？房地产调控成效如何，与地方政府的主动性、积极性有直接关系。房地产问题，背后很大程度上是土地问题。所以说，房价居高不下的背后，有着地方利益的支撑。房价，以及背后的地价，实际是中央政府和地方政府的博弈。地方政府与土地财政的关系紧密，中央希望房价越低越好，地方政府希望房价越高越好。中央政府希望房价更平稳、更理性，地方政府是不能承受房价下跌的冲击的。地方政府在房价持续暴涨中的角色定位，必须引起重视。中央特别强调，要落实地方政府主体的责任，在去库存、控房价、抑泡沫等方面的责任归属与制度约束要强化。今年以来，各地政府不再观望，普遍“实打实”加大调控力度。比如今年9月22至24日短短48小时内，8个省会城市密集出台加码楼市调控的措施，包括重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、长沙、石家庄、武汉等在内的二三线城市。各种限售措施成为此轮政策的集中发力点。国庆节楼市降温，也是地方政府发挥作用的表现。

五是说明房地产调控要打政策的组合拳，完善长效机制。房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场的非理性行为。这就需要房地产调控建立长效机制。从去年的过热到今年的陆续降温，各地的切实措施起到了积极作用。比如北京出台“促进房地产市场平稳健康发展”的八条举措，对于首套房、二套房的首付比例进行了一定调整，以此来调控北京楼市。天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。这些措施大都针对投机性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，促进其平稳发展。要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段调控房地产市场，并研究建立相应的长效机制的问题。比如在宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。又如调整土地供应政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，房价上涨压力大的城市，要合理增加土地供应，对商品房库存积压严重地区暂停土地供应。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重塑房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产平稳健康发展。endprint