宁波地区住宅产业化现状与展望

陈 伟，楼哲文，朱才岳（.浙江大学 宁波理工学院土木建筑工程学院，浙江 宁波 3500；.宁波蛟川构件有限公司，浙江 宁波 35）

宁波地区住宅产业化现状与展望

Development of Housing Industrialization in Ningbo

陈 伟1，楼哲文1，朱才岳2（1.浙江大学 宁波理工学院土木建筑工程学院，浙江 宁波 315100；2.宁波蛟川构件有限公司，浙江 宁波 315221）

介绍住宅产业化发展现状，从4个方面来说明住宅产业化意义与必要性。分析推进住宅产业化存在的主要问题，提出住宅产业化工作以政府为主导、企业和企业集团为主体、市场为导向的发展策略。继续坚持不懈地向住宅产业化努力，房地产业的转型升级指日可待。

住宅产业化；宁波地区；房地产业；可持续发展

为解决住宅对环境的影响、资源的消耗等问题，使低碳、节能、绿色、生态和可持续发展等理念应用于住宅中，采取住宅产业化是一种通过改变建造方式实现资源集约和保护环境要求的技术途径之一。住宅产业化实现了住宅建筑从传统的“建造”转变为“制造”，这是我国建筑、建材业在21世纪的一次“大革命”[1]。住宅产业化指用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率、提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗，是一种住宅营造方式的变革，就是将现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化的预制装配式生产方式[2]。工业化主要针对生产方式的工业化，产业化则注重整个产业链上的资源优化配置。工业化是实现产业化的手段和基础。从内涵和外延上看，产业化高于工业化。联合国提出“住宅产业化”的标准包括：生产连续性，生成物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化，经营一体化、服务社会化[3-4]。

为此，宁波在住宅产业化中已经做了一些有益的尝试。本文介绍宁波住宅产业化的现状与发展，希望对推动宁波的住宅产业化发展起到积极作用，也为其他城市推动住宅产业化提供借鉴。

1 住宅产业化发展历程

20 世纪末期，国际上预制装配式混凝土结构已经广泛应用于工业与民用建筑、桥梁道路、水工建筑、大型容器等工程结构领域，发挥着不可替代的作用。发达国家预制混凝土结构在土木工程中的应用比重为：美国35%，俄罗斯50%，欧洲 35%～40%，而预制预应力混凝土结构在美国和加拿大等国预应力混凝土用量中占 80% 以上[5-6]。在美国，预制混凝土结构发挥着其他体系无法替代的作用。20世纪 50 年代末，我国开始制造整体式和快拼式屋面梁、吊车梁和大型屋面板等。70 年代，预制混凝土空心楼板得到了普遍应用。但总体来说，我国的预制混凝土技术比较落后，一方面由于地震中大量预制混凝土结构遭到破坏，使人们对预制结构的抗震性存在顾虑；另一方面，国内的预制混凝土结构存在着跨度小、延性差、承载力低、品种单一等诸多问题，严重阻碍了预制混凝土结构在我国的发展。

我国在 1994 年提出了住宅产业化概念，并开始不断探索走中国式装配式住宅工程的道路。尽管我国在这方面的技术水平与先进国家相比起步较晚，但得到了政府部门和众多企业的大力支持，住宅产业化得以迅速推广。首先，2007年 2 月万科新里城首批预制装配式住宅楼启动，标志着住宅产业化进入了试点阶段。其后长沙远大住工、青岛海尔集团等企业陆续有示范工程上马，具体项目如：沈阳丽水新城项目、瑞安重庆天地·雍江苑、北京万科中粮假日风景、深圳龙悦居项目、长沙蓝色港湾和张家界蓝色港湾项目。国家也在政策层面上推动，国务院 2013 年 1 月 1 日转发的《绿色建筑行动方案》明确要求推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高住宅工业化技术集成水平[7]。

2013 年万科首次引进宁波首个“绿色三星”建筑，在宁波万科城三期 23 号楼采用现场预制并顺利吊装施工的装配式混凝土楼梯技术，顺利施工至第 13 层。这不但是宁波市第一个先例，也是万科集团的首例。2014 年 9 月 17，宁波第一幢新型建筑工业化实验楼在镇海新城南区正式落成。2015 年，宁波市政府响应国家建筑业发展方针，进一步推进宁波市建筑业和新型建筑工业化健康发展，实现建筑产业“机器换人”和建筑业发展新跨越，发布《关于加快推进新型建筑工业化若干意见的通知》(甬政办发[2015]99号)文件。为落实该文件，又制定《2015年度宁波市建筑业和新型建筑工业化发展工作目标责任分解》(甬政办发[2015]157 号)文件。这些都体现宁波政府对住宅产业化的重视。

2 住宅产业化意义与必要性

住宅产业化是一项复杂的系统工程，要实现住宅产业化必须从制定政策、科技开发、规划设计、构件制备、施工技术、建设开发、物业管理等多方面进行全面研究和部署，必须是政府部门和企业通力合作，密切配合，打破原有房地产业的运作模式，形成以住宅产业为中心，各种企业和产品参与的市场调控机制，使住宅产业真正成为跨行业、跨部门，能带动相关产业发展，促进国民经济增长的支柱产业。

2.1 经济发展的需要

21 世纪初是中国经济发展的黄金时期。人民摆脱了贫困的束缚，走上了文明富裕的发展道路，生活逐步达到小康水平，同时形成比较完善的社会主义市场经济。以宁波为例，据统计， 2014年全市实现地区生产总值 7 602.51亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.6%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为 98 972 元(按年平均汇率折合 16 112 美元)。宁波城市居民人均可支配收入已达到 44 155 元[8]。经济的发展会带来消费结构的变化。城市居民的住宅消费由供给、半供给型转变为市场型，住宅消费占居民消费的比重逐步提高，住宅市场发育逐渐成熟。

2.2 产业结构调整的需要

在经济快速发展中，宁波的产业结构也将发生重大变化，其中第二产业还将继续进行内部结构调整和升级，尤其是住宅产业将从建筑业、建材业、房地产业中分离出来，形成快速发展的、独立的新兴产业，形成更加合理的产业结构。

2.3 人们对住房消费的需要

随着国民经济和人民生活水平以及城市化率的提高，居民对住宅的面积、质量和功能的要求不断提高，使住宅建设保持持续、稳定、旺盛的发展势头。要求改变传统的住宅生产方式，用工业化生产方式加以代替，实现住宅产业化。

2.4 社会可持续发展的需要

可持续发展涉及的内容十分广泛，包括：经济发达，社会稳定，文化丰富多彩，生活方便，医疗保险系统健全，教育普及并具有相当水平，资源保证率高，生态平衡，环境优美等诸多方面。1992 年，联合国环境与发展大会通过了《21 世纪议程》，主题是可持续发展战略，即当代人的发展不影响下一代人的生存[9-12]。20 世纪，大多数国家，特别是发展中国家，都注重经济发展，而对环境保护、防止污染、减少能耗、保护资源、走可持续发展的问题重视不够。我国也不例外，研究可持续发展问题成为一项紧迫的任务。长期以来，住宅产业高投入、高消耗、对环境重视不够，影响可持续发展。产业化技术减少湿法施工，减少建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪声的干扰、资源的消耗，以及减少有害气体与粉尘的产生，全过程体现绿色环保的理念。另外，到 2050 年我国城市化率将达到 60% 以上，人口将达 15 亿，对住宅生产方式将产生巨大刺激作用，只有走住宅产业化道路，才能满足各方面的需要[13]。产业化住宅生产方式，如图 1、2 所示。

图 1 预制外墙正在吊装

图 2 预制外墙制作现场

3 推进住宅产业化存在的主要问题

宁波政府相关部门一直在不遗余力地推行住宅产业化，并出台相关政策，比如提供政策优惠及奖励措施，住宅产业化也取得显著的成果。但是，从实际实施效果来看，在推进住宅产业化的进程中依然存在诸多问题，还有待进一步修订和完善。

住宅产业化的短期成本弱势是目前住宅产业化一直无法有效推进所面临的主要问题。据资料显示，万科在北京的预制混凝土产业化示范项目平均成本比常规做法高出 20%，而上海万科的预制混凝土产业化示范项目的平均成本更是比常规做法要高出 40%[14-15]。目前，宁波市以产业化的生产方式生产的住宅的优势没有彰显出来。由于当前对产业化住宅的宣传力度不够，加之市场上仅有少量的产业化的住宅，因此很少有消费者有机会了解到产业化住宅，更谈不上对产业化住宅自身优势的把握。所以就很难形成有效的市场需求，没有购房者对产业化住宅的有效需求，住宅的相关企业也就失去了改变当前开发建设住宅模式的动力，其结果是住宅产业化的推进工作将会变得举步维艰。当然，消费者也不会接受比普通的生产方式生产出来的住宅高出 20% 以上价钱。

目前，大量住宅相关企业规模小、专业化协作水平较低，与发达国家相比，当前住宅相关企业普遍存在着社会化分工不细、专业化协作水平底下的问题。房地产企业一般认为采用产业化的生产方式必然比常规盖房子增加投入，因而缺乏住宅产业化的主动性。另外，住宅产业化需要配套有专业化的施工企业，但这样的企业十分缺乏。

住宅产业化的市场认可需要一个过程，不会一蹴而就，但是普通消费者仍然不愿购买。短期成本弱势导致了产业化住宅的市场很小，难以大面积推广，市场前景堪忧[16]。

4 住宅产业化展望

住宅产业化工作的开展应遵循以政府为主导、企业和企业集团为主体、市场为导向的发展策略，国家要加强宏观调控，要依靠地方政府和企业、企业集团推进住宅产业化。政府应建立住宅产业化支撑奖励体系以及推广政策体系，以促进宁波市住宅产业化的发展。政府要引导企业积极参与住宅产业化的技术创新、改造与推广应用，利用示范工程作为先进成套技术的载体和切入点，以点带面，取得经验后全面推广。住宅产业化是房地产行业的全新产业革命，整个行业将面临史无前例的考验和变局，同时也是重大机遇。住宅产业化是房地产业可持续发展的必由之路，将促进社会和经济的全面发展。当然，也要预见到未来会有不少阻碍和困难，住宅产业化还有很长的路要走。如果能坚持不懈地向住宅产业化努力，房地产业的转型升级指日可待，并将产生巨大的社会效益。

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TU50

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1674-814X(2017)03-0011-04

2017-02-15

陈伟，现供职于浙江大学宁波理工学院土木建筑工程学院。

作者通信地址：浙江省宁波市钱湖东路，邮编：315100。