如何看待限售政策的不同版本

文严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

如何看待限售政策的不同版本

文严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

在今年全国各地出台的政策中，限售政策无疑是最受关注的。限售政策管控了二手房销售端，和限购政策一道形成了政策闭环，这对于引导购房行为和管控房价等都有积极的作用。

限售政策的原理其实并不复杂。过去部分炒房过程中，因为房屋紧俏或房价上涨较为明显，所以购房者会在草签、网签、过户等环节上转让此类房源。此类行为是典型的炒短线的做法，房子本身成为了被倒腾的对象，和居住功能没有太多的关系。从稳定房地产市场和引导理性购房行为等角度出发，势必需要通过限售政策来打破此类套现的机制，进而使得房屋的持有行为更加稳定。

当然，随着实施限售政策的城市数量逐渐增加，类似限售政策的具体落实版本也会有各类差异，体现了不同城市不同的限售思路。从分类来看，至少形成了四种不同的分类版本。

第一种分类是基于对限售房源的认定。部分城市规定，限售政策出台后所交易的房屋，在办理不动产权利证书以后，就会被纳入到限售的范围。如房屋购买或网签行为是在限售政策前发生的，那么此类房源可不被纳入到限售的范围中。此类规定可以理解为相对温柔的限售版本，属于“既往不咎”的类型。而对于其他城市来说，政策就会显得比较严厉，比如明确规定只要没有办理不动产权利证书或房产证的，就会被纳入到限售范围。换而言之，无论是政策前后何时交易的房子，在限售期中都是不允许自由买卖的。

第二种分类是基于限售期的长短因素。大多数城市都规定了两年的限售期，这可以理解为标准版本,也基本上符合当前改善型置业的基本规律。但对于其他城市来说，规定则比较严厉，部分省会城市规定了三年的限售期。而类似保定和珠海在近期的政策中明确了十年的限售期，充分体现了政策管控的严厉性。当然需要说明的是，十年限售期是有特殊性的，这和具体地块的使用是挂钩的。大多数情况是，未来会形成两年限售期和三年限售期这两种主流模式。

第三种分类是基于限售同时是否存在限购政策的因素。大多数情况下，限售的城市也都是限购的城市。这样就能够较好地堵住买卖之间的各类炒房资金。不过有一些城市其实是有特殊性的。比如开封等地，在没有限购政策出台的情况下，也出台了限售政策。从原因上分析，此类城市出台限售政策，可以防范楼盘炒作和低入住率等现象的出现。

第四种分类是基于限售政策的详细程度。从目前绝大多数城市的限售政策来看，对于“房屋在两年内不允许交易”的规定相对是比较明确的，但对于其他细则性条款其实并没有做强调。部分城市的政策版本则较为详细，也能够更好地堵住政策漏洞。如江苏启东在限售政策的条文中，规定了限售政策落实过程中，需要查处期房转让信息平台，防范部分购房者在房屋没有过户的情况下就直接更名转让的风险。又如三亚在政策中规定了未竣工项目不允许进行转让的内容。

从当前诸多城市限售政策的内容可以看出，管控的大方向基本上是一致的，但是细节性内容往往会有差异。而随着限售政策的落实，预计后续各类政策微调和打补丁的做法也会出现。不同城市的不同限售版本，也值得其他未落实此类政策的城市积极学习和借鉴。

责任编辑 刘墨非