高速铁路土地综合开发利用的商业规划研究

朱丽

摘 要 我国高速铁路的不断发展建设，也给周边经济的发展带来了机会。本文就京沪高速铁路土地综合开发利用的商业规划进行一定的研究。

关键词 高速铁路 土地综合开发利用 商业规划

一、引言

近年来，我国的高速铁路事业获得了飞速的发展，也对周边经济起到了一定的带动作用。国务院出台的《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）明确指出，要加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，通过开发收益的活动对铁路发展提供支持，这可以说是铁路运营、融资的新模式。本文将以京沪高速铁路为例，对其综合开发利用以及商业规划情况进行一定的研究。

二、土地资产基本情况

京沪高铁项目是我国原铁道部引入社会资金、探索多元化投资开展市场化运作的示范项目，是我国铁路融资体制改革当中的一项重要突破与创新。土地资产方面，其具有区域广泛连续以及相对独立的特点，属于国家划拨方式提供的建设用地。在引入社会资本之后，作为京沪高铁公司核心资产，土地则因此具有了高收益以及低收入的经济属性。具体的土地资产包括地下空间以及地下具有投入运营的设施设备，如车站、警务设施以及桥梁等，目前已经形成了具有较高可利用价值的地块。在国家验收之前，京沪高铁土地经过土地确权登记的方式将沿线土地都登记在公司名下，以此保证土地权属具有界址清楚、产权明晰以及来源合法的特征。同时，在运营过程中，公司通过市场手段方式的应用对土地进行开发利用，在对土地资源进行盘活的基础上实现多元经营活动的发展，为社会资本进入铁路带来了希望。

三、开发利用前景

京沪高铁在开通运营之后，在客流稳步提升、便于群众出行的同时，在地方经济拉动方面也获得了较好的效果。地方政府围绕高铁车展，目前已经逐渐实施了综合配套、环境整治以及基础设施建设等工程。在高铁建设期间，高铁车站周边大量土地已经由政府主导进行了收储，目前已经获得了土地增值的红利。此外，围绕京沪高铁周边综合交通枢纽的居住、商贸以及办公等设施也在此过程中不断完善，部分站点周边形成高铁新区的商业圈已经规模化。

四、开发利用商业规划实施

对于京沪高铁在土地资产方面的特征表现，对于桥下可利用土地，京沪高铁主要以安全保障为目的，通过围护措施的应用对其进行保护，并对开发利用方案进行慎重的研究，如农作物种植以及绿化等。对于邻近线路存在的限制土地，同运输服务被委托方一起进行联合开发利用，由其负责日常土地巡查以及安全管理工作，选择不会对行车安全产生影响的项目。铁路站场特定区域对土地实现综合开发，将高铁站作为城市规划当中的优势位置，对高铁站场以及周边地区进行科学的规划编制。同时，其科学地把握和识别车展周边商业机会，通过资源组合配置、开发合作以及适当回报给予等方式实现土地的开发利用，在对地下、地上空间进行充分利用的基础上形成城镇相关产业同铁路建设的良性互动，进而实现铁路可持续发展的目标。

（一）商业开发定位

京沪高铁开始运营之后，即因其较高的舒适度以及方便、快捷的特征受到了人们的欢迎，并成为百姓出行的首选。同时，高铁的存在也在改变人们的生活方式，京沪高铁沿线部分站点逐渐成为上班族的重要出发点，并逐渐形成了生活、娱乐以及工作城镇一体化的格局，实现城市多功能的科学融合。对此，在对高铁区域进行商业规划定位时，需要做好高铁新区城市综合体系的围绕，在此过程中寻找与运作具有最大价值的项目。

（二）商业运营模式

第一，土地资产开发。土地资产方面，京沪高铁公司主要是国家划拨而来的，根据其土地用途的限定性以及土地性质，根据我国现有法规政策要求，如果不重新出让竞得，则很容易形成只有自主经营性的物业，不仅交易流通性较差、投资回收期长，且将具有较高的经营风险。对于该种方式来说，其仅仅适合应用在上海、北京以及天津等具有较好的经济基础以及具有较高商业价值的城市当中。而对于其他城市，在同当地政府合作以土地出让竞价回来开发的方式处理后，则可以进行出售型物业的开发，能够更好地实现公司投资收益期望以及现金流平衡目标。

第二，运营模式选择。地方政府围绕京沪高铁周边商贸、办公以及居住等相关设施都趋于完善，在部分站点周边逐渐形成了具有规模化特征的商业圈，已经逐步显现出了中央商务区雏形。对于该中央商务区来说，具体项目从最初的规划设计、前期准备以及开发管理等环节都需要具有非常高的管理经验以及技术能力。在相关资源开发中，通过确立运输服务委托管理架构，也代表着公司定位于运输监管、安全监督以及资产管理方面。在该职能之下，公司并不会配备较多的开发专业人才以及从事商业规划的人才，且在职业经理人培育方面也需要较长时间的积累和周期。对此，在公司具体开发经营当中，需要做好战略合作伙伴的优先选择，以此建立起项目可行性研究、规划设计、商业运营以及建设一站式综合服务体系，以此显现出公司以及商业地产的核心竞争优势。

（三）商业开发模式

具体商务开发模式方面，需要从以下方面入手：一是对于在我国经济、政治当中具有主导地位、较强辐射带动能力以及重要地位的大都市，如上海和北京，可以选择自主经营、控股开发的模式，即通过现有土地资产的应用联系具有较强开发经验以及资金实力的开发商开展合作。对于大都市来说，其在综合经济实力、信息交流能力、城市发展水平、科技创新能力以及国际竞争能力方面都处在较高的水平，对此，公司则将具有较高的土地资产价值，在考虑企业品牌创立的基础上，需要优先选择自持委托经营以及控股开发方式。二是对于二线城市以及区域性中心城市，需要以合作开发出售型物业为主。在这部分地区当中，通常具有较强的房地产开发收益抗风险性，对出售型物业进行开发不仅可以赢利，也具有较高的保障。在地价、地段以及区位等方面都合适的基础上，可以对具有较大体量的地块进行选择，同具有政府关系以及资金实力的开发商加强合作，对以销售型物业为规划建设主体的物业进行开发，在形成公司资产快速变现资金池的基础上使其成为公司人才获得锻炼与培养的实战场地。股权安排方面，从原则角度来说需要进行控股，但在具体实施方面需要同土地资产地价评估值相结合进行确定。同时，在受到体量方面限制的情况下，其拥有的开发资金相对较少，也可以通过公司对投入资金追加的方式继续开发，该模式也是现阶段公司较为适合应用的主流模式。

五、结语

京沪高铁对沿线地区的经济发展起到了重要的均衡以及推进作用。本文以京沪高铁为例，对高速铁路土地综合开发利用的商业规划进行了一定的分析研究，在今后的高速铁路建设发展当中，可以充分借鉴京沪高铁的商业规划方式，在不断创新的基础上实现更好的发展。

（作者單位为武汉铁路局土地管理办公室）

参考文献

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