铁路用地价格评估方法研究

朱丽

摘 要 本文结合现有的研究方法，论述铁路用地价格特点及影响因素，探讨铁路用地估价适用的理论和方法，为合理、有效地显化铁路土地资产提供理论依据。

关键词 铁路用地 土地资产 价格评估

一、引言

铁路用地是铁路运输生产的重要基础，更是铁路改革与发展的重要资本。随着铁路的建设与发展，铁路用地面积的大幅增加，用地资产在铁路发展中的地位和作用也越来越重要。为做好铁路用地资产管理，盘活用地资源，显现用地价值，需要对铁路用地资产价值予以评估，确保铁路土地资产不流失和保值、增值。而铁路用地价格是除了典型的商业、居住、工业等用地类型后的特殊用地类型，其在估价方法的选择上存在较大的局限性。因此，开展此方面的研究具有一定的理论意义及实用价值。

二、铁路用地的基本现状

铁路用地承载着线路、车站等铁路运输生产设施，以带状布局为主，跨省、连市、穿乡、过村，纵横交错，占用地域极广，涵盖农村、城市，具有点多、面广、情况复杂和难以简单分割等特点。铁路用地的专业性、复杂性、位置的局限性、用途的专属性、政策的依附性体现了铁路用地性质的特殊性。因此，在开展铁路用地评估时，选择适当的方法对显现铁路用地资产价值，发挥铁路用地资产效益有重要的理论意义和实践意义。

三、影响铁路用地价格评估的主要因素

（一）铁路用地价格的含义

铁路用地价格是指在正常市场条件下，在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下所能够实现的价格。铁路用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响土地价格因素的基础上，对铁路用地在估价期客观合理价格的评定过程。

（二）区域条件

土地与经济、社会和环境之间存在内在的紧密联系和相互关联、制约的因素。经济、社会、环境三方面的任何一个方面的变化都将导致土地价格产生变化，而土地价格的波动也将促使当地经济、社会、环境发生变化。因此，在对铁路用地估价时应该充分考虑铁路在区域综合交通运输网中的地位，评价其对区域工业布局、环境优化和城镇化建设的作用，对推动区域城市经济社会发展方面的贡献。

（三）规程利用

国土资源部颁发的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）是以所有行业统计和用地规律认识的经验总结为基础制定的。《城镇土地估价规程》定义的三种土地利用类型与实际生活中的用地类型差别甚大，不能满足实际工作的需要，必须在评估宗地价格时，对具体的土地利用方式或不同行业的用地效益进行调查，准确考量不同土地利用方式支付地租的能力。在铁路用地评估时，应该按铁路用地的不同用途效益差异进行修正，使评估的宗地价格更符合实际。

（四）个别因素影响

土地的个别因素对土地价格影响较大，鐵路用地的利用方式繁多，土地利用类型对宗地价格的评估起关键性作用，在铁路用地评估时应该按铁路用地的不同用途进行估价。因此，铁路用地价格评估的影响因素较多，需要设定繁杂的修正系数，以确保铁路用地价格评估结果的客观合理。影响价格的个别因素主要有：第一，地形、地势。地形、地势应该符合运输生产要求，不同运输生产常常具有不同的用地形状及地势。第二，地质、水文条件。应该结合实际，重点分析铁路用地的地质条件。第三，用地面积。用地面积大小应该合理、适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，用地面积大小设定应该合理。第四，位置、临路状况。位置和临街状况对地价有一定的影响，评估时应该考虑标的土地位置、临路状况。第五，容积率。一般而言，区位的地价水平与该区域的规划容积率在一个相对一致的水平上。第六，建筑密度。建筑密度影响地价通过三个方面来实现：一是楼层地价的变化，二是单方造价的变化，三是财产保值、增值观念。第七，土地使用限制、开发程度、权利状况及使用等，也是影响价格的主要因素。

四、铁路用地价格评估方法

土地根据用途不同，分为住宅用地、商业用地、工业用地三大典型类别，铁路用地由于自身的特殊性，不属于上述任何一种地类，没有参考的模板，在评估的过程中难以直接按照土地的分类标准进行修正评估，往往需要进行类比分析后才能确定。同时，铁路用地具有价值量不均衡、可替代性差、资产流通性弱、政府干预大等特点，因此，建议主要采用市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法、成本逼近法等方法估价。

（一）市场比较法

采用市场比较法评估铁路用地，需要在同一区域有较多的类似案例。需要收集铁路用地附近足够多的数据，在“类似供需圈”内寻找市场价格或标准价格，应用于铁路用地的局部单元进行比较，得出铁路用地价格。

（二）基准地价系数修正法

采用基准地价系数修正法对铁路用地进行估价时，应该收集有关基准地价资料，确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价，分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表，依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数，进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正后，求出待估宗地地价。

（三）收益还原法

采用收益还原法对铁路用地进行估价时，首先划分铁路交通流量测算区段，测算交通流量，并折算成标准流量然后计算各区段铁路年总收益，计算各区段铁路年总费用（包括铁路单位面积建造成本折旧、运营成本、铁路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等），再计算区段铁路年纯收益，最后的所处区段铁路收益价格。

（四）成本逼近法

第一，市区铁路用地评估：市区铁路用地的重置成本主要是指在估价期日建造同等级铁路所需投入的成本，包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益，即为铁路用地价格。第二，郊区及农村铁路用地评估：郊区及农村铁路的土地开发程度设定，一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。成本价格加土地所有权收益，即为铁路用地价格。第三，根据不同等级铁路对经济影响的强弱，进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。

（五）评估注意事项

第一，铁路用地中的运输生产用地主要参照工业用地进行估价，对铁路附属设施用地可按其各自的用途分别评估。第二，铁路用地价格的合理确定，应当采用多种方法进行估价，通过不同方法的相互对照，相互印证，综合评定。第三，铁路线路用地跨省连市穿县镇，点多线长，占地面积广，既有在农村的土地又有在城市的土地，既有平原、丘陵亦有山地，而我国土地管理是“属地管理”模式，因此需要将铁路用地分区段进行测算。第四，在成本逼近法中，市区铁路用地的重置成本主要是指在估价期日建造同等级铁路所需投入的成本，包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等；郊区及农村铁路的土地开发程度设定，一般可为达到可开工条件，其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。

五、结语

铁路用地评估是深入推进铁路管理体制改革进程中一个带有全局性和战略性的重大问题，是实现铁路用地资产价值，全面深入推进铁路发展的迫切需要，也是加快铁路改革和实现可持续发展的重要资本。无论铁路新线建设和既有线改造，还是铁路改革，都要求我们用好和管好铁路宝贵的土地资源，科学合理地评估用地价格，充分发挥用地资产价值，采取集约利用和置换、转让等方式，盘活用地资产，为全面深入推进铁路改革发展提供服务保障。

（作者单位为武汉铁路局土地管理办公室）endprint