房价差异影响产业结构高级化的机理研究

林永民+吕萍

摘要：文章基于核心—边缘模型的分析框架，文章研究房价差异影响产业结构高级化的作用机理。文章的政策启示是，既要充分利用区域房价差异对产业结构高级化的诱发作用，又要防控房价非理性上涨。

关键词：房价；产业结构高级化；CP模型；差分GMM

一、 文献综述

综观国内学者们的研究成果，高房价对产业转移、产业结构升级的作用主要形成正向促进与反向抑制作用两种观点。一种观点认为，高房价促进了产业转移和产业结构升级。王珺（2010）指出大中城市房价的高涨是制造业劳动力和资本转移的重要原因。陈建军、崔春梅（2010）利用包含房地产价格在内的商务成本作为解释变量，基于中国东、中、西三大区域1990年～2008年的面板数据，得出商务成本对产业结构演化起着重要作用。席艳玲（2013）认为房价与第二产业就业和产出呈倒“U”型关系，与第三产业就业和产出呈显著正相关，即房价会对第二产业造成挤出效应，但能促进第三产业就业人数和产出的增加。高波等（2012）基于CP模型对房价影响产业结构升级进行了理论分析，利用中国35个城市2000年～2009年面板数据的实证结果发现，随着相对房价的升高，相对就业人数减少但产出增加，进而得出高房价促进产业结构升级的结论。

但是，还有部分学者持完全不同的观点，认为过快上涨的房价不利于产业结构的调整升级。刘秀光（2011）发现房价持续上涨带来的利润诱惑存在着一种“驱赶效应”，大量的资金为了逐利而流向房地产，其他实体经济因“失血过多”而阻碍产业结构的调整。范剑勇、邵挺（2012）将屠能模型中房价水平对差异化产品区位分布的影响关系植入到新CP模型中，得出房价的过快上涨使大城市集聚不足，中小城市过度发展，导致中国城市体系扁平化趋势严重。李鹏（2013）利用31个省份的287个城市2000年～2009年的面板数据，得出过高的房价阻碍生产率的进一步提升。

综上所述，由于研究所选取的样本，时间跨度不同，均从某个角度揭示了房价与产业结构调整之间的关系，但还缺乏系统性。因此，尚需在理论层面上，厘清房价影响用工成本等生产要素价格进而影响产业结构调整与升级的机理；在实证层面上，尚需区分房价的合理涨幅与非理性上涨对产业结构升级的不同作用方向；同时，由于我国区域经济发展极其不均衡，产业结构的现状差距悬殊，房价对产业结构的影响必然存在区域异质性。

二、 房价影响产业结构高级化的机理-基于CP模型的分析框架

克鲁格曼（1991）在《收益递增与经济地理》一文中建立了核心—边缘模型，即著名的CP模型，奠定了新经济地理学科的理论基础。在CP模型中，存在三种效应两种力。本地市场效应，即企业在利润最大化动机驱动下，会优先选择市场规模较大区域，不仅实现规模经济，而且由于接近消费市场节省了运输和贸易成本。本地市场效应产生吸引企业向市场规模较大区域集中的集聚力。生活成本指数效应，即在市场规模大的区域，由于集中了大量的企业，生产的产品种类和数量足够多，不需要从外地大量输入的产品，因此商品价格较低，劳动力生活成本低。生活成本指数效应同样产生吸引劳动力向市场规模较大区域集中的集聚力。市场拥挤效应，即企业空间分布的集中会使市场竞争趋于激烈，因偏好竞争者较少的区域而企业外迁。市场拥挤效应产生抑制企业聚集的分散力。当集聚力大于分散力时，人口流动与企业转移促使集聚不断地发生就形成了“循环累积因果链”。

本文基于CP模型，借鉴赫尔普曼（1998）、高波（2012）、范剑勇（2011）的范式，把住房价格引入CP模型，探究房价影响劳动力的流动进而影响产业结构高级化的机理。假设存在A、B两个区域，劳动力可以在两个区域间自由流动。消费可贸易的差异化产品，但由于住房的不可流动性只能消费所在地区的住房。劳动力在消费差异化产品和住房产品时，受到收入即工资的约束。

勞动力效用最大化函数如下：

U=C？滋MC1-？滋H（1）

S.t.PMCM+PHCH=W（2）

其中，U表示地区劳动力的效用函数，CM表示地区劳动力所消费的工业品组合的消费数量，CH表示某地区劳动力消费的住房数量，？滋为消费支出在差异化产品上的支付份额。PM是克鲁格曼引入的差异化产品价格指数，PH表示住房价格，W为劳动力的收入。模型的初始条件：两区域住房存量、人口数量及偏好、产业数量、产业结构均假定相同。当劳动力在区域间流动时，对流入地会带来两方面的影响：一是由于人口数量增加，流入地的住房价格会上涨；二是由于市场规模变大，本地市场效应带来了企业的集聚，差异化产品种类增加，产品间的替代弹性系数下降。此时劳动力面临的选择是：要想选择消费多样化产品，就必须忍受大城市的高房价，否则迁徙到小城市。

根据CP模型的“战斧图”，可以清晰地看到对称结构和核心-边缘结构都存在区位粘径，即路径依赖。如果某个城市已经选择了某种产业结构发展模式，如果没有足够的外生冲击力，这种模式很难被改变。这一路径依赖特性的重要意义在于，如果这种产业结构存在缺陷，需要进行调整时，则需要较大外生冲击才能实现转型。如出台新的区域政策，同时要求这种外生冲击足够大，才能改变原的有均衡。根据CP模型的区位粘性，我们得到如下命题：

命题1：区域产业结构演变具有路径依赖性，已有的产业结构和发展路径对当期有显著的影响。

随着经济的集聚，人口与资源在空间上的密度越来越大，由此产生的市场拥挤效应持续增加。当市场拥挤效应产生的分散力大于本地市场效应与生活成本指数效应产生的集聚力时，将导致集聚负外部性凸显。房价的理性上涨将促进企业转型升级，其机理可以从劳动力追求效用最大化和企业追求利润最大化两个角度分析。从劳动力效用水平角度分析，由于住房成本上升，劳动力能够消费的差异化产品数量必将减少，效用水平下降，聚集力减弱。不堪忍受高房价的劳动力转移到房价低的城市。对于转入地来说，由于劳动力的流入与产业的集聚，将放大本地市场效应与生活成本指数效应，推动转入地的产业结构调整升级。与此同时，因偏好差异化产品而留下的劳动力，为了提高效用水平，必将加大人力资本投入，为企业的创新和转型提供了高素质的人力资源。从企业追求利润最大化角度分析，房价上涨带来用工成本等生产要素成本的增加，利润空间被挤压，企业面临转移或升级。在运输成本不断降低的情况，劳动生产率低的企业便会向中小城市转移。留下来的企业将通过不断改造升级、技术创新提高劳动生产率来追求企业利润最大化。综上分析，房价在合理范围内的上涨，会促进产业转型升级，向产业结构高级化迈进。endprint

但是，如果上述的产业结构演变过程受到较大外生冲击时，情况就会发生变化。一是我国城乡建设用地市场长期分割限制了城市供地规模，对大型城市尤其明显；二是大中小城市在医疗、教育等公共服务方面还存在很大差距；三是过于宽松的货币政策。上述冲击推动了大型城市房价水平的非理性上涨。房价的非理性上涨会抑制产业结构升级。从人力资本角度分析，房价的非理性上涨，不仅“驱赶”了大量的劳动力，而且使留下来的劳动力陷入“房奴”困境，无力进行人力资本的投资，导致企业失去创新人才的基础。从资本供给角度分析，房价上涨不仅吸引大量资本流向房地产企业，而且抬高生产要素价格，使实体企业因缺少资金无力转型升级。

基于上述分析，我们得出第二个命题：

命题2：房价涨幅处于合理区间内时，房价上涨会促进产业结构向高级化演进，否则会抑制产业结构转型升级。

三、 实证检验

1. 计量模型设定与变量定义。本文采用35个大中城市2002年～2015年的面板数据，设定计量模型如公式（3）：

Yit=？茁0+？茁1Yi（t-1）+？茁2LnHPi+？茁3（LnHPi）2+？茁4LnWagei+Xit+？着（3）

其中，Yit表示被解释变量，为了比较，本文分别选取了城市i在第t年的第二、三产业增加值占比作为被解释变量。Yi（t-1）为其滞后一期的数值，用来控制城市产业结构效应自身的冲击，用来验证命题1。LnHPi表示相对房价，因为上文的理论分析得到区域房价存在理性与非理性上涨，所以加入相对房价的二次项。LnWagei表示相对工资，Xit表示城市属性的其他解释变量。根据前期文献的研究成果，本文其他解释变量包括贸易自由度、人力资本水平、医疗条件、自然气候。变量的统计性描述与数据来源见表1。

2. 模型的估计方法与回归结果分析。由于我们所考察的样本时间跨度为2002年～2015年，正是我国房价快速上涨，同时政府频繁出台限购、限贷政策抑制房价的时期，因此本文采用差分GMM进行估计。为防止产生“弱工具变量”，仅使用被解释变量的三阶滞后项作为工具变量。为解决内生性问题，将相对房价、相对工资设定为内生解释变量，回归结果见表2。表中倒数第二行扰动项二阶不存在自相关的P值均大于0.05，故接受扰动项不存在二阶自相关的假设。表中倒数第一行Sargan过度识别检验的结果表明，不能拒绝“所有工具变量都外生”的原假设。为了进行比较，表2中列出了每个解释变量引入控制变量前后的结果。

（1）区位粘性。表2的回归结果表明，无论是否考虑控制变量的影响，第二产业占比、第三产业占比的一阶滞后项的系数在5%的水平上均显著为正。这意味着，我国产业结构效应惯性较大，这充分验证了我们提出的命题1。需要注意的是，这种粘性存在着正反两方面的作用。当城市产业结构已处于合理化的产业结构格局，这种粘性会对产业结构的进一步优化起到推动作用；反之，当城市产业结构处于落后状态需要转型时，这种粘性将产生很大的阻碍作用。

（2）对第二产业占比的影响。相对房价影响第二产业占比的一次项系数显著为正，而二次项系数显著为负。这说明，房价对第二产业占比的作用呈“倒U型”曲线。曲线的上升阶段表明，房价的理性上涨，在挤出了低技能劳动力和低端产业的同时，促使没有转移的企业为消化不断上涨的成本积极对其产品结构、组织结构、管理模式、技术水平等做出相应的调整，促进了产业结构的高级化。曲线的下降阶段说明，房价非理性上涨，高房价的“吸血效应”使大量资本投向房地产业，使实体企业因缺少资金，缺少创新人才而抑制了产业结构调整与升级。相对工资、贸易自由度、医疗条件等控制变量的系数显著为正，与前期文献的结论一致。

（3）对第三产业占比的影响。从表2的回归结果可以发现相对房价差异影响第三产业的效应，相对房价的一次项系数显著为负而二次项系数虽为正，但不显著，这说明房价非理性上涨抑制了第三产业的发展。在我国，房价体系呈尖塔形分布，我国第三产业集中的北、上、广、深等一线城市房价畸高。面对高房价，“逃离北上广”的后果是创新人才的缺乏，大量资本流向房地产业导致其他实体企业因“失血效应”难以升级。通过本文的实证结果，发现一线及热点城市房价的非理性上涨抑制了第三产业升级。这一结论意味着，通过遏制房价水平非正常过快上涨等方法减少人才流失、使资本回归实体经济，进而促进创新创业，可能对调整产业结构与我国增长方式转变等具有启示意义。综合区域房价对第二产业与第三产业占比的影响效果，可以验证我们的命题2。

四、 结论与政策建议

以上研究表明：区域房价差异对中国产业结构转型升级存在着正向促进与反向抑制作用。当房价与城市产业结构关系处于合理匹配区间，房价既能够促进资源在空间上的合理配置，又能迫使企业转型升级，进而推动产业结构高级化；当房价非理性上涨，与城市产业结构关系处于不匹配区间，由于高房价对其他消费的“挤出效应”及对实体经济的“吸血效应”，成为产业结构高级化的阻力。因此，在宏观经济政策上要做好顶层设计，既要充分利用房价对产业结构转型升级的诱发作用，推动产业结构高级化，还要加快房地产市场供给侧改革，防止房价过快上涨对产业升级起到的抑制作用。在政策选择上要出组合拳，从公共服务供给均等化、租售并举、城乡建设用地统筹、房产税改革四个着力点同时发力。第一，从公共服务供给角度，要合理配置公共资源，推动城市群内公共服务均等化；第二，从住房供给结构角度，要租售并举，实现自有住房与租赁性住房两条腿走路；第三，从建设用地供给角度，应统筹城乡建设用地市场，缓解大型城市建设用地紧张局面；第四，从地方政府供地角度，应积极推进房产税改革，有利于抑制地方政府高价供地的动机。

参考文献：

[1] 倪鹏飞.中国城市竞争力报告.No.15，房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱[M].北京：社会科学文献出版社，2017.

[2] 高波，陈健，邹琳华.区域房价差异、劳动力流动与产业升级[J].经济研究，2012，（1）：66-79.

[3] 范剑勇，邵挺.房价水平、差异化产品区位分布与城市体系[J].经济研究，2011，（2）：87-99.

[4] 邵挺，范剑勇.房价水平与制造业的区位分布——基于长三角的实证研究[J].中国工业经济，2010，（10）：24-32.

基金项目：国家自然科学基金项目“城镇化演进中的城乡住房融合研究：机理剖析、分析框架与现实路径”（项目号：71673285）。

作者简介：吕萍（1962-），女，漢族，内蒙古自治区呼和浩特市人，中国人民大学公共管理学院教授、博士生导师，研究方向为住房政策、土地经济与管理；林永民（1972-），女，汉族，河北省抚宁县人，中国人民大学公共管理学院博士生，华北理工大学管理学院副教授，研究方向为房地产经济、城市经济。

收稿日期：2017-10-13。endprint