论“稳中求进”经济指导思想下房地产业调控

王茹懿

[摘 要]自十八大召开以来，“稳中求进”的工作总基调已成为当前经济工作的首要原则，而其中投资力度大且产业链长的房地产行业作为国家经济工作的关键部分，不仅关系到千家万户的根本利益，更是关系到国家经济发展和稳定的全局。文章从房地产业现状的分析出发，结合实际提出房地产业调控的对策措施。

[关键词]“稳中求进”；房地产调控；政府

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.084

2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行。会议明确指出，“稳中求进”不仅是治国的重要指导原则，更是推动经济发展的关键手段。面对错综复杂的国际国内经济环境，2017年继续贯彻落实稳中求进工作总基调的重要性自然是不言而喻。稳是国家一切工作的重要前提，在保证稳的基础上在关键工作上有所作为，在控制度的基础上积极进取。具体稳什么？进什么？清华大学经济管理学院魏杰教授提出了“五稳五进”观点，其中特别提出“2017年稳定资产价格（也叫抑制资产泡沫）的重点是房市”；央视新闻采访经济学家刘世锦时，后者也谈到：要防范房地产行业的泡沫化，“而在中央的经济工作会议上也批评了当前的炒房行为，要求房地产行业满足人民群众的住房需求”。以上观点共同构成了2017年房地产调控的主基调，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

1 房地产业调控意义

房地产业是国民经济的支柱产业之一，产业链长且关联度高，因此其是一种综合性消费，尤其是其中的住房消费更是涉及人们生活消费的各个环节。对中国经济的发展起着举足轻重的作用。过冷过热的楼市也会引发经济结构的失衡，房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳健康发展，更重要的也是为了保证国民经济的稳中求进。

2 房地产业现状分析

2.1 土地供应不规范

房地产行业的前线是一级土地市场，而这一市场在地方政府严格控制之下。如今，房地产行业的高速发展，随之而来的不仅是更大规模的用地量，更是各地方政府财政收入增长的有力保障。地方政府手中握有的最重要资源就是土地资源，而房地产行业又是拉动地方经济发展的重要支撑产业。但在过去二十余年的房地产发展过程中，我国地方政府和土管部门在土地供应工作上存在着极不合理的部分，并且在土地交易过程中也不乏暗箱操作行为，而以上种种行为均严重阻碍了我国土地交易市场的公开化、公正化以及廉洁化。可以说，土地已经成为政府生财的重要工具。

2.2 区域发展不平衡，市场分化大

房地产投资大部分集中于经济发达的东部城市，而中西部的城镇村落却难以得到投资关注。由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。现阶段，中部地区的经济发展速度已明显超过其他地区，再加上东部地区土地资源的稀缺，土地价格的飞速上涨，因此，部分房地产商开始将投资目光转到了中西部地区，从而我国房地产的区域分布已出现了较大变化。中部地区经济的持续发展，更是为该区域房地产行业的发展奠定了坚实的基础。

2.3 供需矛盾突出

现阶段，我国房地产行业的供需结构严重失衡，其一，新建的高端住宅区或办公写字楼严重过剩，而中小户型且价位平民的商品房和经济适用房却供不应求；其二，由于政府尚未给予充分重视，尚未将廉租房作为开发重点，使得廉租房十分稀缺，同时，政府在推行经济适用房开发战略的过程中存在着较大问题，目前的经济适用房仍不能滿足住户需求；其三，二手房以及租房市场发展迟缓，使得房源远远无法满足要求。依据相关资料显示，我国的高、中、低收入人群的比例基本是2∶6∶2，而房地产行业却将94%的资金投入了高端住宅建设之中，仅有6%投入了平民商品房和经济适用房之中，即用6%的住房供给80%的人群，从而导致了巨大的供需矛盾。此外，高收入人群的炒房行为，更是加剧了中、低收入人群的住房困难问题。

2.4 房地产行业的金融风险较高

相较于西方发达国家，我国房地产行业对金融的依赖性十分明显，从而滋生了众多金融风险。一是由于房地产行业对资金的巨大需求，因而银行成了其进行土地购买和住房开发的直接或间接的资金来源，而现阶段人们也往往采用按揭买房的方式，这意味着房地产市场的绝大部分风险在金融机构身上；二是银行过度竞争，部分商业银行存在着变相的违规操作现象，例如降低贷款要求，跳过部分审查步骤，因而大大加剧了银行的资金风险；三是对住房贷款的监察力度十分薄弱，部分银行不仅不落实住房贷款的审查制度，甚至为了回避相关贷款规定，与房地产公司和中介共同订立了虚假的按揭贷款合同，将其中不符合规定的开发贷款转移为消费贷款，将其中难以售出的楼盘通过虚假按揭的手段帮助房地产公司谋取不法利益。

3 对策和措施

3.1 改善区域发展、住房供应结构不平衡问题

从土地供应上看，房价上涨压力大的城市要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，增大土地的供应力度，提高闲置地或低效用地的使用率，从而提高住宅的利用率。特大中心城市要进行城市功能区的合理划分和安排，借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设，带动周边中小城市发展。深化户籍制度改革，促进新型城镇化健康发展，以释放新市民群体的购房需求。

住房供应要适应不同层次的住房需求：设立行政审批高速通道，尤其是针对中小户型的商品或经济住房建设项目，加快审批速度；做好中小户型的商品或经济住房项目的土地供应、建设以及销售工作，以最短时间内满足住户的需求。推动二手房和租房市场的发展，通过出台相关扶持政策，加快市场的成型和发展，为新市民提供更多可承受的住房。

3.2 完善税收调控制度

适时开征物业税，可将房产购买者在购买时一次缴纳的上述各税金延期缴纳，从而大幅度降低房产购置成本，但房产使用成本同时提高。endprint

关于开征物业税：一是可为地方政府提供稳定的财政收入；二是可大幅降低房产购买价格，有利于“居者有其屋”目标的实现；三是房产使用成本提高，会对投机行为起到抑制作用；四是物业税按评估价格征收，经济过热、房产增值快时征税多，反之则少，对平衡经济周期也有一定作用。

但在我国现阶段，开征物业税的条件还不完全具备，急于开征反而会造成很多问题。因此，开征物业税是方向，但要选准时机。

完善土地增值税。土地增值税实行累进税率，即随着增值收入的提高，增值税也随之增加，这一制度对房地产行业的未来发展方向起着积极的引导作用。但现阶段，由于该制度存在的税率计算复杂、扣费过程冗长以及管理难度较大等问题，因而这一制度尚未发挥出预期的效果。

3.3 加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革

长期以来，土地出让收益占地方财政收入的比例高，许多地方政府对土地财政有依赖性。一方面，地方政府应该明确，发展实体经济才是振兴一方经济的治本之策，应该摆脱土地财政的过度依赖；另一方面，优化分税制，调整税收结构。将土地的所有收入上缴至中央政府，地方政府出售或出租的土地出让金全部划归为中央财政收入。中央政府则将企业所得税等产业税收项目的一部分或全部划归为地方财政收入，从而改变地方政府单纯追求土地出让收益以获得财政税收的扭曲性行为。此外加大中央财政对地方政府的转移支付力度，增加地方政府财政实力。

3.4 建立“多层次、普惠制”的住房金融制度

要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；对自用的购房行为，加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。

中央经济工作会议对2017年楼市调控政策主要提出了限贷、限购、问责等三方面内容，这些都是行政手段，凡是以行政手段为主的调控措施往往是“短效药”，难以让人们形成对房地产市场的稳定预期。金融、财税等市场化的调控手段是重要的调控措施，而且与行政手段相比可能更加精准，更加符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段要共同发力，形成良好合力，稳定市场预期，促进房地产业的“稳中求进”可持续发展。

参考文献：

[1]文林峰.房地产业调控政策的反思与未来发展建议[J].北京房地产，2007（1）：75-76.

[2]周銀.关于房地产业调控政策的思考[J].宏观经济，2013（7）：27.endprint