不动产登记存量数据整合技术与实现——以北京市为例

董志海，靳婷，任海英，王婷婷，韩晓梦，裴莲莲

(北京市测绘设计研究院，北京 100038)

不动产登记存量数据整合技术与实现
——以北京市为例

董志海*，靳婷，任海英，王婷婷，韩晓梦，裴莲莲

(北京市测绘设计研究院，北京 100038)

在摸清北京市房、地各类登记业务数据、档案、系统现状的基础上，通过一整套完整的数据整合思路，将分散的房屋登记与土地登记存量数据进行数据准备、标准建设、数据预处理、整合关联、组幢落宗、质量检查以及数据入库，最终完成北京市的不动产登记存量数据整合工作。

存量数据；登记业务；档案；系统；整合

1 引 言

2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》明确要求实行不动产统一登记制度[1]。2013年11月20日，国务院召开常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”[2～5]。因此各地响应中央号召积极开展本地区的不动产登记存量数据整合工作。

不动产登记存量数据整合，是对来源多样、结构不一以及不同时期的登记数据，按照不动产登记数据库建设标准进行转换处理，形成标准统一和满足不动产统一登记要求的数据成果，数据整合过程主要包括数据准备、标准建设、数据预处理、整合关联、组幢落宗、质量检查以及数据入库等七个流程[6]。

本文以北京市为例，前期摸底了解到北京市各类不动产登记长期分由不同部门办理、机构职能调整频繁、政策规范存在差异、管理模式分散、系统建设自成体系，造成海量的历史档案和登记数据管理标准和规范不同、格式不一，形成大量“死档案”和“信息孤岛”，严重影响数据交换和共享[7]。因此，亟须推进不动产登记存量数据整合工作，全面构建起北京市的不动产统一登记和数据共享机制，实现不动产登记信息互通共享，满足业务统一办理的需求。

2 数据现状

2.1房屋登记存量数据

长期以来，北京市房屋历史档案数据是在房屋历史档案分形系统(AFS)与区县自有系统(例如档簿住系统、Yarchive系统、房屋档案查询系统等)中存储应用。2006年10月，北京市正式在房地产交易权属管理系统(TT)中办理房屋登记业务，后系统于2015年11月升级为北京市不动产统一登记(房屋)系统(YTT)，目前房屋登记业务纳入YTT系统统一办理。因此，北京市房屋登记存量数据长期存储于上述多个系统中。

2.2土地登记存量数据

北京市土地登记存量数据主要包括属性数据(宗地坐落、面积、地号、用途、权利人及权利信息、登记过程信息、档案信息等)、图形数据(地籍区、地籍子区、宗地等)等，涵盖朝阳、海淀、丰台等17个区县，这些数据主要存储于地籍管理信息系统、土地监管平台、数字档案馆等中。

3 档案现状

北京市不动产登记档案主要集中分布在房屋和土地登记档案方面，档案管理机制和人员配备也相对完善，林权和农村土地承包经营权档案工作因登记业务尚处于试点起步阶段，馆藏量小，没有专职档案机构和人员。各类、各级不动产登记档案管理机制缺少统一协调管理机制，互不隶属、互不关联，没有形成合力。因此，造成北京市各类不动产登记档案工作标准和操作规范不尽相同，产生的数据内容和含义也自成体系。

4 系统现状

据调查，北京市不动产统一登记前，承载房屋、土地登记业务的各类新旧系统繁多，仅房屋、土地登记业务就有各类新旧系统43个，且在系统平台软件、数据库标准、系统启用时点等方面均不统一。以下重点介绍房屋历史档案分形系统(AFS)、房地产交易权属管理系统(TT)与地籍管理信息系统。

4.1房屋历史档案分形系统

房屋历史档案分形系统(AFS)，主要是对各类房屋的历史档案扫描件数据进行管理。该系统功能主要包括房屋历史档案的扫描、数字化、录入、审核等功能。

4.2房地产交易权属管理系统

2006年10月，北京市住建委完成房屋交易权属系统建设，开始在全市推行，至2008年10月各区全部应用新系统(TT)，各类业务数据逐渐完善。各区结合实际情况逐步完成了历史档案数字化整理工作，但未开展与TT系统衔接所需的数据整合工作。

4.3地籍管理信息系统

2006年底，北京市规土委(原北京市国土局)开始建设北京市地籍管理信息系统，2009年底在全市部署。该系统主要支撑北京市国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权登记业务，实现了北京市土地登记发证、城镇地籍数据管理、查询统计、报表统计、数据变更等相关业务功能。目前该系统运行约60个业务流程，以国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权三大类土地登记业务数据为主体。

5 整合技术路线

北京市不动产登记存量数据整合是按照数据准备、标准建设、数据预处理、整合关联、组幢落宗、质量检查以及数据入库等七个流程进行。在确保房地登记业务正常开展、整合成果准确可靠、满足上报汇交需求的前提下，采取“业务归户，户归幢，幢落宗”的方式，实现不动产登记存量数据整合成果与日常登记业务数据的互联互通，保证数据及时动态更新。具体的整合技术路线如图1所示。

5.1数据准备

数据准备主要是对各类数据资料进行搜集整理，以梳理清楚用于整合的房屋登记和土地登记存量数据的现状。具体实施工作包含资料搜集与整理分析两部分。

(1)资料收集

①对原房屋和土地登记业务系统，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料[8]；

②对原房屋和土地登记历史档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案以及原来执行的技术规程等[8]；

图1 不动产登记存量数据整合技术路线图

③对于利用全手工方式完成登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程[8]。

(2)整理分析

对不动产登记存量数据资料须进行充分的规范化整理与分析，可从以下几方面开展：

①对搜集来的各类历史档案资料进行分类编目，建立资料保管清单并明确责任人；

②对各类电子数据进行数据结构和数据字典分析，与不动产登记数据库标准做对比、分析以及标注；

③对各类空间数据进行数据结构和数据字典分析，与不动产登记数据库标准做对比、分析以及标注。

5.2标准建设

根据上述“(2)整理分析”的结果，结合北京市不动产登记工作的实际，编制符合国家标准且符合北京地方实际的《北京市不动产登记存量数据整合技术方案》及《北京市不动产登记存量数据整合工作数据库建设标准》、《北京市不动产登记存量数据整合工作质量检查标准》等。

5.3数据预处理

数据预处理是对北京市各区来源于不同数据源的原始数据进行规范化、补漏、去重、一致化的过程[9]，具体包括非语义级别的初级清理和语义级别的高级清理，数据预处理结果按《北京市不动产登记历史档案数据整合工作数据库建设标准》抽取到整合工作库。在数据预处理过程中，应明确不违背不动产登记“尊重历史”的原则。

(1)空间数据预处理

不动产登记存量数据中的空间数据包括土地空间数据与房屋空间数据，具体预处理方式如下：

①土地空间数据预处理整理地籍管理信息系统数据，形成符合不动产登记数据库建库标准的空间图层，包括地籍区、地籍子区和宗地等。

②房屋空间数据预处理对已有的房屋空间数据进行预处理，对有问题的空间数据进行标记和处理，视情况对空间数据进行合并、拆分和删除等，并对对应的楼盘表数据进行预处理，对重复的楼幢和户信息进行标识。

(2)业务数据预处理

对不同来源、不同历史时期的登记业务数据(含登记簿册和档案信息)进行字段、属性和语义等规范化处理，对业务信息中的坐落、权利人和权证等关键信息进行规范化、标准化处理。对缺失数据进行补充，做到档案信息不缺项；同时对重复数据进行标识，并对数据的优先级进行定义。建立一定的关联规则，对数据进行自动关联，包括地的关联、房的关联和房地一体的关联等，形成初步成果。同时做好逻辑关系梳理，对已有的关联条件和关联关系进行梳理。

5.4整合关联

整合关联是通过梳理原房屋、土地的登记档案和数据对不动产登记业务进行关联(包括房屋档案和房屋业务数据、土地档案和土地业务数据、登记业务)，以不动产单元为基础，以登记业务为主线，对原房屋、土地登记档案和数据进行上下手串接[10]。整合关联是一项机器算法自动关联与人工关联共同完成的过程。大部分数据通过数据清理和特征研究后可以设计计算算法实现关联，但仍会有一部分数据因为其特异性或数据缺失等需要人工关联。通常采用先机器关联，然后对机器关联结果辅助人工清理的方式来完成业务、数据和档案的关联。

房屋登记业务整合关联是通过业务编号、房屋坐落、权利人、权证信息等关键字段对业务进行上下手串接，具体技术实现如图2所示。

图2房屋登记业务整合关联技术实现

土地登记业务整合关联是通过案卷号、地籍号、土地坐落、权利人、权证信息等关键字段对业务进行上下手串接，具体技术实现如图3所示。

房、地登记业务整合关联是通过权利人、权证信息、空间坐标等关键字段实现登记业务上下手串接，具体技术实现是在“5.5组幢落宗”实施。

图3土地登记业务整合关联技术实现

5.5组幢落宗

组幢落宗是将业务系统中的逻辑幢(含重复、错误、冗余)进行清理，与《北京市房屋全生命周期管理信息平台》的空间图层组合对照，形成唯一准确的自然幢，并将自然幢的空间图元坐标和地籍管理信息系统中的宗地空间坐标进行匹配定位。结合坐落位置、权利人信息等验证，匹配关联房地空间与属性数据，最终编制不动产登记单元号[11]。即通过落宗，使自然幢与土地登记的空间和属性信息一致，为下一环节的整合关联做准备。具体技术实现如图4、图5所示。

图4组幢落宗技术实现——房屋空间关联

图5 组幢落宗技术实现——房屋落宗

5.6质量检查

不动产登记存量数据整合成果应严格按照《北京市不动产登记存量数据整合工作质量检查标准》等要求进行全面质量检查，分别对空间数据、属性数据、关联关系与元数据进行机器自动检查和人工抽检，确保整合后成果数据结构完整、要素全面清晰、内容齐全完备以及图形精度和空间逻辑关系正确等，从而保证入库数据的准确性和完整性。

5.7数据入库

将整合完成并质检合格后的成果数据按照规范导入到北京市不动产登记整合成果库，从而实现不动产存量数据的统一化和规范化管理。

6 结 语

不动产登记存量数据整合是推进不动产统一登记的关键环节，“规范、一致、完整、准确”的不动产登记数据是开展不动产统一登记工作的重要基础与前提[7]。本文通过分析各类数据、档案、系统现状，全面摸清整合基础，通过一整套完整的整合思路最终将不同登记部门的存量数据整合成标准规范的不动产统一登记数据，大力加快推进北京市不动产统一登记工作进程。同时，在整合过程中发现，数据结构的多源性、关联关系的复杂性等问题导致数据整合工作在依托计算机自动实现的基础上需要投入更多的人力、物力与财力，才能最终保证整合工作顺利完成，达到预想结果。

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[4] 孙超，马尧，易四海等. 不动产登记数据清理整合工作的组织与实施[J]. 地理空间信息，2016(12)：78～79.

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StockDataIntegrationandImplementationofRealEstateRegistration——TakingBeijingasanExample

Dong Zhihai，Jin Ting，Ren Haiying，Wang Tingting，Han Xiaomeng，Pei Lianlian

(Beijing Institute of Surveying and Mapping，Beijing 100038，China)

Based on a thorough understanding of various registration data on buildings and land in Beijing，files and current system situation，the article introduces how the real estate registration stock data integration has been finished by one complete set of data integration methods，a lot of study has been done，including the preparation of decentralized stock data on housing registration and land registration，standards establishment，data preprocessing，integration and correlation，buildings registration and land parcel map forming，quality inspection and data input.

stock data；registration；files；system；integration

1672-8262(2017)05-92-05

P208.1

A

2017—07—15

董志海(1978—)，男，高级工程师，研究方向：地图制图与地理信息系统。