浅谈城镇土地使用税征收标准的调整

黄晨

【摘要】根据當地市政建设和经济发展状况的实际情况，适时调整城镇土地使用税具体地段等级适用税额标准和征收范围，是“营改增”后各级地税部门加强城镇土地使用税管理、培植地方税税源、助力地方经济发展的重大举措。本文以笔者所在的彭泽县为例，深入剖析调整该县城镇土地使用税征收标准的紧迫性、重要性，并就调整后加强税收征管提出相应的合理化建议。

【关键词】城镇土地使用 调整 建议

随着我县城市化发展进程加快，城市空间进一步扩围，澎湖高速、铜九铁路相继贯通全境，帽子山核电站前期工程顺利完工，沿江工业带建设规划初具规模.这些新变化和新情况对城镇土地使用税征收范围、征收税额标准、级差收入档次幅度等提出了新要求。

一、适时调整我县城镇土地使用税征收范围、等级税额的必要性

城镇土地使用税自1988年开征以来，我县经济形势发生了巨大的变化，市政建设得到长足发展。而我县现行的城镇土地使用税适用等级税额标准仍是2007年根据当时县城规划、各地段土地级差和经济繁荣程度确定的，并以此为基础于2009年对征收范围作出小幅度调整。

（一）城镇土地使用税征收范围急需扩大，现行的征收范围与现阶段我县城市总体规划区的划分不相匹配

2009—2016年，我县经济得到迅速发展，交通、通讯和市政设施日臻改善，城区不断扩大，新城区相继涌现澎湖湾工业园区、矶山工业园区、山南新区，其经济发展势头良好.县政府也适时调整城市规划区并于2015年7月报经市人民政府批准.而与此不相适应的是土地使用税的征收范围多年未做调整.

根据《江西省地方税务局关于调整永修等六县城镇土地使用税土地等级的函》（赣地税函[2009]3号）的规定，目前我县城镇土地使用税的征收范围包括：一类地区东至粮食局二库，西至钓鱼台，南至闵家桥和渊明湖小区，北至长江；二类地区除一类地区外的县城规划区内；三类地区为建制镇。其征税范围远窄于现行《彭泽县城市总体规划（2013-2030）》（九府字）[2015]确定的城市规划区范围.按现行的征税范围，澎湖湾工业园区、矶山工业园区及山南新区处于不征税的区域，而老城区、综合工业园区自2009年以来一直按一类区（江西九江南方水泥有限公司、江西华孚纺织有限公司按二类区）征税，这就造成老城区与新城区之间的税负严重失衡。

（二）城镇土地使用税与当前经济发展不协调，总体税负偏低，单位税额需要提高

目前我县城镇土地使用税执行的等级税额，城区划分为两个等级，一类区4.00元/平方米；二类区2.5元/平方米；三类区（建制镇）2元/每平方米，适用等级税额不仅低于我市平均税负，与德安县一同位居全市最低，也低于相邻湖口县、都昌县城镇土地使用税的征收标准，这与我县处于长江口岸的区位优势极不对称。

根据彭泽县统计局发布的数据，2007—2016年我县经济得到高速发展，国民生产总值持续增长，2016年达到106.4亿元，相当于2007年的4.72倍（见附件二）。地方税收入也从2009年的23310万元增长至2016年的90343万元，年均增长41.08%。在经济高速发展的同时，城镇也不断“长”大升级，许多土地地段也随之升值，土地的需求量日益增大。2009年以来彭泽县招商引进的企业为节约土地成本而首选未开征城镇土地使用税的澎湖湾工业园区、矶山工业园区为注册登记地，以致我县征缴入库的城镇土地使用税多年来一直在原有的基础上徘徊。以2013年至2015年为例，实际入库的城镇土地使用税绝对数变化不大，占当年地税收入的相对数反而呈下降皱势。

（三）城镇土地使用税等级差额太小，不利于城市规划调控和企业问公平竞争

土地级差的产生主要取决于土地位置及地缘环境。占有土地位置优越的纳税人，可以节约运输成本和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益。沿江大开发带动我县对城市公共设施的不断投入和投资结构进一步调整，城市功能和区位效应进一步体现。随着城市化发展进程加快，城市空间进一步扩围，土地供不应求，土地价格迅速飙升，我县城镇规划区的地级差有了较大幅度的变化，这些新变化和新情况对土地使用税税额标准提出了新要求。原划定的税额标准、征税范围与当前行政区域变化和经济结构发展已不相适应。2007年我县商业用地土地出让金为每亩20—30万元，工业用地土地出让金为每亩1—2万元，到2016年我县商业用地土地出让金为每亩100—120万元，工业用地土地出让金为每亩5万元，但现行的城镇土地使用税适用等级税额仍为2007年确定的等级税额，加之企业集中地的新城区不征收城镇土地使用税，使城镇土地使用税的实际税负与地级的变化不相适应。由于级差不大，一方面导致部分企业以投资创业为名，以低成本占用工业园区土地后长期不投入使用，造成土地资源大量浪费闲置；一方面导致企业一窝蜂挤在工业园区内，周边有发展前景的大量土地闲置，难以实现国家为合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益、加强土地管理的功能和作用。澎湖湾工业园区现有企业41户，经清查，2016年有25户企业工业用地处于闲置状态，闲置土地面积占园区现有企业可用面积的62%。结果是触目惊心的，但问题的源头还是单位土地级差太小“惹的祸”。

二、调整城镇土地使用税征收标准可行性方案。

城镇土地使用税的等级地段和税额标准进行全面调整，将促使企业为降低占有土地成本而节约用地、增强土地的使用率，以利于发挥城镇土地使用税作为国家为合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益、加强土地管理的功能和作用，并为促进土地节约集约利用、体现税收公平公正创造条件。

（一）平稳过度，适当调整

城镇土地使用税作为土地税收的重要组成部分，是对土地保有环节持续、直接征收的税种，税额的大小直接影响土地成本。

1、考虑到老城区经济中心已经外迁及房地产市场不景气等因素，对作为一类区主体的老城区适用等级税额不上调，仍维持4.00元/平方米/.年的税额标准。endprint

2、调整，城区二级地区税额标准为3元，三类地区为2.5元，分别上调0.5元/平方米./年。调整后增加的城镇土地使用税在土地总成本中的占比其实很小。不会明显增加企业负担，也不会引起房价上涨。

（二）统筹规划、区别对待

土地使用税征收标准调整是根据全县经济发展状况、土地开发状况、城市总体规划的要求等因素，将全县分为三类地区。主要划分标准如下：

1、考虑到中心城区地价虽高但房地产经济增速缓慢、其他企业经济效益普遍走低的因素，维持原有的一类地区（中心城区）等级税额不变，新增行政事业单位集中地的山南新区为一类地区，具体范围包括：东至粮食局二库，西至钓鱼台，南至闵家桥和黄花镇铜九铁路，北至长江；

2、在经济发展较快、地价增幅大、发展前景广阔、已列入城市规划区的沿江工业园区及其他新城区开征城镇土地使用税，划至二类区，具体范围包括：东至马当跃进闸，南至黄花镇彭湖高速，西至彭泽与湖口县交界，北至长江（一类地区除外，含澎湖湾工业园区、矶山工业园区）；

3、将经济发展水平一般的建制镇划分为三类区。

（三）用好等级差别，促进土地节约、集约利用

将全县城镇土地使用税征收范围划分为三类地区后，对不同的地区适用不同等级税额，对相同地区采用相同的等级税额。

1、对人口密度高、地价高、土地利用率高的老城区、山南新区、综合园区（江西九江南方水泥有限公司、江西华孚纺织有限公司除外）全部按一类区4.00元/平方米.年的标准征收。

2、将以前未开征城镇土地使用税、存在土地闲置现象的澎湖湾工业园区、矶山工业园区及县城规划区内的其他地区不再区分地理位置及经济结构，统一按二类区3元/平方米年的标准征收。

3、对不在县城规划区内的其他建制镇按三类区（建制镇）2.5元/每平方米.年的标准征收。

（四）公平税负、平等竞争

根据最新的县城整体规划，将土地使用税的征收范围覆盖到所有的城市规划区；将区位优势相近、土地使用功能相同、土地级差相同的区域归类为同一类地区，适用同一等级税额；对横跨城市中心城区、非中心城区的矶山工业园区适用同一等级税额；统筹兼顾周边县土地使用税税额标准。这样既可以消除新、老城区企业间的税负苦乐不均，又避免出现同一工业园区企业之间税负不公的现象，力求与周边城市保持税负平衡，促进市场经济条件下企业间的公平竞争。

三、完善城镇土地使用税征收范围、等级税额调整的的几点建议

1、充分调研，广泛征求意見，为城镇土地使用税等级地段及税额标准的调整提供合理依据。完善城镇土地使用税征收范围、等级税额调整，必须进行大量调研准备工作，对原标准划定的区域进行实地勘察，对各等级地段的划分是否依然合理做大量论证，同时学习周边城镇在土地使用税管理方面先进经验，整合大量调研方案后，广泛征求当地政府、相关部门、部分纳税人代表的建议和意见，树立全县一盘棋思想，进一步加强领导、精心组织，在立足实际的基础上，听取各方意见，力求制定出科学、合理土地使用税管理制度。

2、科学制定调整依据、按规定程序报批。按照《江西省城镇土地使用税实施办法》第五条、第六条之规定，

城市郊区、县城城区、建制镇镇区和工矿区的具体征税范围，由市、县、区人民政府根据当地实际情况确定：市、县、区人民政府应当在本办法第四条所列税额幅度内，根据本地实际情况，将本地区的土地划分为若干等级，制定相应的适用税额标准，逐级报省地方税务局批准后执行。根据上述规定，制定调整方案后应及时报送县人民政府审核，由县人民政府形成最终的方案需上报省人民政府、省地方税务局批准。

3、进一步完善调整后的土地使用税征管工作

（1）加强税收宣传和政策辅导。

组织全员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准。（2）充分利用地理信息管理系统（GIs）技术，深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标。首先要取得国土管理部门的配合，利用该部门拥有的地理信息信管理系统（GIs）数据库资料对全部土地进行覆盖，确定每一宗土地的土地使用证编号、面积、厂区内使用面积、土地使用权所有人详细资料、土地等级、应纳税额等，出租土地应有承租土地使用人详细资料。（3）规范纳税申报，严格审核土地使用。（4）加强后续管理和考核。对新纳入征收范围内的企业建立跟踪档案，随时掌握纳税人城镇土使用税计税依据的变化，同时建立城镇土使用税纳税人的手工登记帐本与电子征管台帐，使管理工作进一步到位。endprint