“租赁时代”中房企的机遇与挑战

刘正

租赁市场近期政策频频，继九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为租赁行业奠定基调之后，短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，全新的“租赁时代”悄然到来。

链家研究院预计，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

新房市场到达顶峰，房企逐渐从增量转入存量，长租公寓市场成为重要一环。尤其在近期政策利好的情况下，中国排名前十的房地产企业相继布局长租公寓领域，如万科长租公寓品牌泊寓，预计年收入达到94亿元，并计划今后增加提供至100万套公寓房源，使年收入达到155亿元。旭辉长租公寓品牌，10年后总供应量将增长9倍，到2025年会达到20万间的规模。龙湖地产长租公寓品牌冠寓，内部铺排每年新开房间1万—1.5万间，并力争用3年时间达到10万间的规模。

实际上，初次“尝鲜”租赁市场的房企具备真正自行开发运营能力的仍属少数。部分开发商采取的策略是先在拿地成本較低的地块进行开发运营，培养团队和塑造品牌之后再通过轻资产的方式进行扩张，之后根据拿地成本进行灵活的自行开发运营与合作相结合的模式，既具备较高的运营能力，又有望享受到物业升值的收益。

尽管房企争先恐后抢滩租赁市场，但长租公寓行业面临的痛点不容忽视。

受经验和专业限制，大部分房企仍在“摸着石头过河”，期望在行业发展初期抢占市场份额，寄希望于规模化之后的成本降低。房企在积极拓展房源、大肆扩张布局的过程中势必模糊对技术标准、物业质量、物业管理等问题的把关。

此外，房企在获取房源时不计成本、不考虑预期，项目的集中入市易形成价格战和挤兑效应，短期内空置率上升，租金增长缓慢。

随之而来的资金短缺也成为房企必须面对的核心问题。长租公寓行业初期开店成本集中，资金回收周期较长，在房企的野蛮生长中，同行业内竞争愈发激烈，拿房成本不断提高，加之缺乏有效的退出方式，这就导致盲目扩张下需要占用大量资金维持运营。而大部分企业的固定资产少、资信水平偏低，抵押担保能力有限，所以其贷款渠道也相对有限，这也是行业发展过程中最大的风险所在。

可见，“租赁时代”的到来又是一个“时势造英雄”的时代，但前提是要有完备的理论建设、健全的制度保障和充足的资金支持。对众房企而言，无疑这又是一个机遇与挑战并存的时代。endprint