SOHO中国的退与进

卢华磊

在长达5年的转型过程中，SOHO中国和潘石屹都在谨慎地寻找适合自己的道路。

8月22日，SOHO中国在香港发布年度中期业绩报告。报告显示，上半年SOHO中国营业额约人民币10.7亿元，同比上升47%；租金收入约人民币8.18亿元，同比上升17%，成熟自持业务平均出租率达到97%。

因为在7月份以股权转让方式出售虹口SOHO项目收益人民币35.73亿元，所以他们半年的净利润达到了人民币39.82亿元。可以对比的是在今年3月下旬发布的2016年财报中，其去年的净利润仅为9.10亿元。

在这份财报的背后，是SOHO中国数年里从销售型开发商到持有型开发商的进退之道。

虽然早在2012年8月份，SOHO中国就宣布由散售向自持运营模式转型，但从2014年开始，潘石屹却又开启了他“卖楼”的生意。

2014年，SOHO中国以52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场；2015年9月，SOHO又将证大外滩股权以51亿元的价格转让给复星；2016年7月，SOHO中国以32.97亿元将旗下SOHO世纪广场项目整售给国华人寿保险。

在2016年年中业绩会上，潘石屹曾经表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO3个项目划入非核心物业范围，下半年或将出售这3个物业。

但在今年3月份，潘石屹又以外汇管制原因，取消了上海虹口SOHO的销售事宜，并称自己在国内出售资产后，收到的资金并无法去国外投资，只能留在国内，而国内并无其他更优质的资产可买。

但令人費解的是，4个月后，虹口SOHO依旧以35.73亿元的价格被出售。对于《财经天下》周刊记者“卖楼过程为何出现反复”这一问题，SOHO中国方面的回答并不明晰。SOHO中国总裁阎岩回复称“实际上（虹口SOHO）项目的销售一直在公司的计划之中，期间因为各种因素的影响，销售曾经推迟了一段时间，但后来依旧成功的销售给一个房地产基金，而且下一步公司资产处置等等还会按照计划逐渐地进行。”

这样的反复过程只是SOHO中国“退房产，进运营”大转型中的一个小插曲。实际上，在做开发商还是做二房东的选择中，潘石屹的选择并不坚定。

大部分时间里，潘石屹都声称，现在中国的房产市场很疯狂，地价太高，SOHO中国不再买地开发楼盘，要自持物业转型成为物业运营商。但在2016年年底接受《财经天下》周刊专访时，潘石屹也表示，在市场低谷的时候如果有好的物业和地段，也会考虑再次拿地。

不过，在这个反复之外，潘石屹在联合办公项目SOHO 3Q中，却表现得十分坚定。从2015年在上海SOHO复兴广场开设第一家SOHO 3Q之后，潘石屹的面孔就更多和这个品牌联系在一起。

财报显示，今天的SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间，目前共开设19个SOHO 3Q中心，约17000个工位，平均出租率约85%。

“原则上，我们遵循两个原则：第一，物业规模不能太小，我们到其他地方开拓SOHO 3Q至少要有800个座位、4000平方米的空间，这是底线；第二，不会选择地下室作为改造标的，因为我们19个SOHO 3Q之中大概1/3的面积是原来SOHO中国地下室的物业改造而成的，效果不好。所以现在我们的产品商业模式、盈利模式全部想明白了，按照上述标准我们再去开拓市场，每个3Q都是可以盈利的。”潘石屹说。

可以看出，在这场持久的转型过程中，SOHO中国和潘石屹都在不停的进退中寻找真正适合自己的道路。