远洋：“相关多元化”再出发

刘俊卿

触底反弹之后，远洋下一个十年目标是成为以房地产为基础的多元化投融资集团。

9月27日，杭州远洋乐堤港正式开业，标志着远洋集团控股有限公司（下称“远洋”）首个独立运营的商业综合体正式落地。

8月中旬，远洋发布的2017年中报显示，上半年实现销售额304.66亿元，同比增长48%；实现营业收入172.6亿元，较去年同期增长85%。这是近3年来远洋最好的一次“中考”成绩。

自2014年以来，远洋的营业收入出现接连下滑，直至调整策略，才实现业绩触底反弹。销售额突破千亿，也已提上议事日程。

在远洋董事局主席、总裁李明预计中，千亿目标的实现为期不远，就在2018年。他对《财经国家周刊》记者说，上市十年，远洋已从一个以房地产住宅开发为主业的公司，转变为相关多元化多种业务齐头并进的综合性投融资集团。经过一系列调整，逐渐形成了较为成熟的体系与盈利模式。

从偏安一隅到布局全国

时间回溯至1993年，中国远洋运输集团旗下诞生了众多的房地产公司，并因此成立中远房地产公司（远洋前身），以统筹管理企业地产业务。

2000年，原本籍籍无名的中远房地产已经在北京市场小有名气，公司开始由管理型向经营型转变，尝试多个项目大规模并行开发。

2007年9月28日，远洋以“红筹第一股”身份在香港联合交易所主板成功上市，融资和规模位列全球第三，国内第二。

“上市对于远洋来说不仅是一个标志，也是一个变革，使公司从简单的环境走向了更广阔的环境。上市后，远洋才可以说具备了从北京区域性公司转型为全国性公司的基本条件。”李明说。

登陆资本市场之初，远洋的总资产约为377.6亿元，土地储备仅有890万平米，区域布局刚刚起步，仅限于北京、天津、大连等环渤海城市。

如今，远洋已经实现对京津冀、长三角、长江中游、珠三角、成渝五大城市群以及其他重点地区的涵盖，完成了全国性布局。营业额从2006年的57.5亿元增长到了2016年的345.51亿元，增幅超过500%，利润不断走高。2017年中期业绩报告显示，远洋集团的总资产已经趋近1800亿，比上市之初增长约376%。

在中国高速发展的城市群布局和相应增加土储，已然成为上市房企的重要战略，也是现阶段保障与提升房企市值与资产规模的有效手段。近年来，远洋土地储备也实现大幅度增长，今年上半年远洋总土地储备量达到3003.3万平方米。

一端品牌溢价，一端成本控制

远洋半年报显示，今年上半年，营业额和净利润均大幅增长，同比分别增85%和84%，延续了去年下半年以来的良好发展态势；协议销售额同比大幅增长48%至约305亿元，完成全年销售目标的51%。

逆周期拿地实力的提升和融资成本的降低，成为远洋业绩逆转的重要因素。与过去依靠举牌拍地推高购地成本不同，远洋通过公开招拍挂、并购、项目合作等多重方式多元化拿地。其中，并购拿地已经成为远洋在非公开市场拿地的首要渠道。

在获取土地储备的过程，远洋实行了严格的成本控制措施。半年报显示，截至今年6月30日，远洋新增36个项目，平均拿地成本每平方米仅5000元，持续下降，累计新增权益土地储备418万平方米；总土地储备达至3003万平方米，平均土地成本约每平方米6100元，相当于销售均价18558元的33%，地价房价比低于35%。

李明表示，远洋在产品一端握有品牌溢价空间，而另一端的成本控制下，即使有限價等调控政策，未来在定价上也会掌握话语权。他预计，未来三年远洋将具备毛利率上行空间，能够提高到25%以上。

在控制土地成本的同时，远洋财务成本同样实现下降。半年报显示，远洋净借贷比维持在62%的健康水平，营业费用、管理费用、财务费用率已由2016年的9.1%下降至7.1%，汇兑收益的变动也由亏损转至收益1.1亿元。在融资成本方面，今年上半年较2016年下降31个基点至5.07%。近三年来，融资成本已经下降2%，这意味着每年将节省数亿元的资金成本支出。

李明表示，面对行业整合加速、经济环境多变的情况下，远洋将坚持发展策略、进行审慎投资，也将继续保持稳健的财务状况和负债率水平，并进一步优化经营管理体系，增强执行能力，推动业务有序、快速发展，为股东创造更大价值。

相关多元化提速

2016年6月，远洋更名，进行集团化运作，同时宣布未来只会投入40%的权益资本到住宅项目上，其余的60%则分别配比在商业地产、房地产金融、物业服务和养老服务业务上，开启相关多元化发展。

据介绍，远洋的新业务，在持有物业、房地产金融、养老业务和物业管理方面已经形成体系，具备可持续盈利的能力。今年上半年远洋投资性物业可租赁面积113万平方米， 实现权益租金收入约人民币9亿元。成都远洋太古里上半年销售额达人民币18.4亿元，同比增长43%。收购的位于北京、上海、成都等核心城市的成熟写字楼和商业物业，也得到可观的回报。

李明介绍，预计2018年至2022年将有6个投资性物业陆续于市场推出，2022年权益租金收入增加至40亿元。

在房地产金融业务方面，2014-2017年基金管理规模复合增长率超75%。远洋资本的资产管理规模达人民币500亿元，净利润达人民币3.4亿元。

除了地产相关业务外，远洋多元化重点之一的护理服务型养老已经成为发展最快的业务。

自2010年开始布局养老产业，经过数年的发展，远洋目前在全国布局与产品线扩展方面正进入加速期，已经运营达到1000张床位，覆盖北京、上海、广州、武汉等核心城市，今年年底床位将达到2500张以上。未来三年将保持百分之百的速度，到2020年将达到20000张。

李明算了一笔账：每张床的投资在50万左右，如果到20000张床，大概投资100亿元，实现营业收入10亿元。

远洋物业管理业务盈利情况同样持续向好。据介绍，“远洋亿家”管理的物业项目近100个，面积近3200万平方米，包括住宅、写字楼、购物中心、综合体等各类型物业，其中中高端项目占比53%。今年上半年，“远洋亿家”已经为远洋带来营业收入约5.8亿元，同比增长17%，并实现净利润约8900万元，同比大升84%。

据介绍，远洋将依托金融手段，对具有规模优势、运营体系成熟的关联性企业展开股权投资，在获取投资收益的同时，谋求战略联动，实现与集团实业的业务协同，形成资本运作与实业发展的双轮驱动。

李明表示，目前各项新业务均拥有一定的业务规模、成熟的运营模式和可持续的盈利能力，具备独立、快速、稳健发展的条件，未来在提升主营业务业绩增长的同时亦会加快新业务发展。

不过，远洋多元化业务发展迅速，但与集团主导的地产开发业务相比，盈利水平还有很大差距。

是故，在多元化策略的同时，为了2018年实现千亿目标并保证转型顺利，远洋仍然需要“积极拿地”。endprint