房地产业融资渠道探析

张旭

摘 要：当前，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业。作者结合房地产企业融资岗位经验，以房企的融资业务为研究样本，探讨几种房地产融资渠道以及结合项目的开发阶段进行简要分析。

关键词：房地产融资渠道；上市融资；REITS；企业债券

随着市场经济的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要组成部分。据国家统计局公布的数据显示，2016年GDP（国内生产总值）为744，127亿元，比2015年增长6.7%；房地产业全年实现48，133亿元，比2015年增长8.6%，其增加值占GDP比重为6.5%，如果加上建筑业49，522亿元，增加值占GDP比重为13%。从以上数据来看，房地产业以及相关的建筑业仍是我国重要的支柱产业。截至2015年底，我国房地产企业个数多达93，426个（中国统计年鉴2016），其中内资企业多达88，773家，占总数量的95%，其中上市企业不到200家，行业发展更是参差不齐。

1 房地产业融资渠道背景分析

当前，作为资金密集型的企业能够持续发展的前提是保持资金链的强大和稳定。从资金来源的来看，企业融资方式可以分为内部融资和外部资金投入。企业内部融资主要指的是留存收益和折旧转化成再投资资金。其主要依靠企业的现金周转效率、现金回报率、利润率水平、净资产规模和投资者对未来投资回报的预期等因素。其融资模式与外源融资不同，企业股东的实力和自身的管理制度是资金的活血剂。外部融资，又分为直接融资和间接融资。企业直接融资不通过金融中介机构，资金供求双方经过互相的信用评价直接进行资金融通，比如股权融资、商业信用等；企业通过金融机构作为中介筹集资金的行为是间接融资，例如融资租赁、银行贷款等。房企常见另外的一种融资方式的分类为权益性融资和债务性融资，其中权益性融资主要为股权融资和企业兼并重組等，债务性融资分为银行贷款和发行企业债券等。下文就几种主要融资方式进行简要分析。

2 房地产企业主要融资渠道

2.1 上市融资

是房地产企业进行融资的一个良好的渠道，指从股市上直接募集投资资金，它对企业来讲是比较理想的融资方式。上市融资具有以下优点：通过上市融资募集到的资金可使用期限长，稳定性高，无还本压力，适合房地产企业资金链的维系；而且资金使用限制少，有利于帮助公司实现规范经营，建立完善的现代企业制度。

但是对大多数房企来讲，企业上市需要经过极为严格的资格审核程序，必须满足发起人认购的股本数额、净资产在总资产中所占比例、无形资产占其总股本数的比例、公司股本数额、社会公众发行的部分占公司拟发行股本总额比例等限制条件。以我国目前的情况，以证券化融资为主的模式在我国是很难实现的。国家为了抑制投资者对房市的狂热投机，不鼓励房地产企业上市，明确出台一系列政策进行管控。虽然上市融资具有诸多优点，但它操作难度较大和等待上市周期较长，公司上市后会稀释原有股东控制权，在某些情况下，增加了公司被收购的风险，甚至可能导致原有股东控制权的丧失。

2.2 银行贷款融资

主要为房地产开发贷款，是以房地产作为抵押，银行对经营房地产的企业所发放的贷款，为我国房企的主要融资方式。申请贷款必须满足已经取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、销售许可证并完成各项立项手续，具有一定比例的自有资金等条件。房企提出贷款申请后，在银行对企业进行信用评级及贷款评估以后，核定贷款额度，签订合同，发放贷款。据Wind数据显示，截至2017年4月末，房地产开发资金中，银行贷款累计为8800亿元，占房地产开发资金来源的19%。

当前，我国商业银行发放贷款比较谨慎，贷款审批程序繁复，很多时候不能及时满足房地产开发的需求。而且当市场低迷，宏观调整频繁时，为防止系统风险带来的冲击，银行信贷会更加紧缩。国内各房企在这种情况下，通常采取降价策略，消化库存，以回笼资金，防止资金链断裂。

2.3 房地产信托

信托制度是一种以财产管理为主，以融通资金的功能为辅的制度。房地产信托就是和房地产相关的信托行为。

房地产资金信托的种类较多，可以分为证券投资信托和产业投资信托。其中证券投资信托又可以投资上市公司股票、债券、抵押贷款证券等；产业投资信托分为股权投资信托、贷款类信托、权益投资信托等。目前国内房地产信托贷款主要为产业投资信托，由信托投资公司与房地产开发企业建立合作关系，针对某一特定房地产项目定向发行，并将信托资金以入股或贷款的形式投入该项目作为开发资金。

我国针对房地產业务的信托贷款经营流程，一般为：接洽借款人；协商贷款条件（利率、期限、风控措施）；寻找出资人，发行集合信托，或者单一信托募集资金，然后发放贷款。通过委托人和受托人签订《信托合同》，受托人与借款人签订《信托贷款合同》来明确权利和义务。

2.4 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts），房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行经营管理，从而进行房地产投资。

它的收益来源有如下三种：股息和红利，是投资股票后每年从上市公司领到的股利收入；资本利得，是REITs收益的最大部分，即通过证券市场操作，低买高卖赚取差价；利息收益，是将保留现金存入银行而获得的利息收入。

从某种意义来讲，REITs也是一种流通的普通股，但是它与普通股票的不同在于他的分红比率需要符合法律规定；REITs公司扩张时不能用自有资金，需要寻找新的资本渠道。另外REITs在经营层面有避税作用，能给更好的为投资者提供收益。REITs的优点在于：它把流通性较低的房地产投资，转化为了资本市场上的可用于交易的证券资产；能够有效率的汇集众多的闲散资金，为中小投资者提供了投资房地产业的机会；分散了房地产投资风险，并且节约了企业的融资成本。近二十年来，REITs的收益水平随着不同国家和地区的房地产市场供求关系，有所不同。

当前，REITs已经在我国逐渐兴起，并且有良好的发展前景，政府正在完善立法，为REITs提供适宜健康发展的制度环境。

2.5 企业债券

和股票投资相比，但企业债权有固定的存续期限，发行人必须到期还本付息。为了确保债券发行人的偿还能力，保护投资者的合法权益，各国对企业债券的发行制定了较为严格的限制条件。但当前我国房地产债券发展还不成熟，在企业债券发行中所占的比例也非常小，只有两个国有投资主体设立的有限责任公司、国有独资公司、上市公司才有发行资格，并且对担保以及企业资产负债率、资本金都有严格限制。

房企债券融资的局限性表现在以下几个方面：a、我国银企关系使得企业更倾向于向银行贷款，而发行债券需要承担来自广大债权人的硬约束；b、债券融资和股权融资相比较，股票融资可以长期占用资金，通过配股再融资，可以取得溢价收入等。

房企应慢慢改变对银行的过度依赖，尽可能的吸引更多的专业机构投资者，建立符合债券市场要求的治理结构，关注道德风险，尽可能做到金融市场信息对称，才能更好地拓展债市融资渠道。

2.6 企業重组

我国房地产业资产重组有以下特点：一是通过企业并购来拓展企业经营范围，用以获得既有行业经验来获取盈利；二是部分企业通过剥离，来突出主业经营，强化自己的核心竞争力；三是一些业绩不良的上市公司，以资产重组的方式来改善公司的状况，来获得配股和上市资格；四是“买壳”和“借壳”的活动，是一种进入证券市场的渠道。

3 融资渠道优选策略

总的来说，股权融资的成本较债券融资的成本较高，财务杠杆作用不明显；针对不同项目、项目的不同阶段以及当前政策情况，开发商会作出不同的融资策略。

从成本的角度来看，拿地阶段所占用的资金权重比例是很大的，尤其是在一线城市，占比极有可能高达70%以上。项目成本的差异很大比重在于土地成本的差异，其它建筑成本的控制对于开发商来讲都是比较得心应手的。对于大的开发商来讲，资金的周转不止依赖一个项目，各个项目资金是统一归集和管理的。通常几个项目错开开发周期后，某一个项目前期的拿地资金可用其他项目的项目回款来支付。由于拿地资金融资成本高，资金占用时间长，自有资金支付占主要的资金来源。

在取得土地证以后，一般项目的支出大头已经搞定，这个阶段的融资相对简单。在取得施工许可证之前，还需要支付一些前期设计费、场地凭证费等，如果取得银行贷款条件不够，可以选择信托产品。取得预售许可证之前，可以选择向银行进行开发贷融资，另外也可以向开发商采取供应链融资的方式缓解资金压力。取得销售许可证后，销售首期款和按揭贷款放款，可以用于支付项目开发过程中的工程款。对于一些对预售资金监管政策比较开放的地区，这部分资金还可以尽快归集到资金池中，用于其它支出。

4 結论

随着金融机构的发展，房地产融资渠道更加多样化，其它的融资方式例如委托贷款、融资租赁等在这里就不一一赘述。相信随着我国REITs和债券市场的逐渐发展，投资者可选择的房地产投资产品越来越多，我国房地产业将逐渐不仅仅局限于自身资金实力，将更加考验企业的融资能力、管理制度水平、企业文化、以及企业运作中的风险控制等多重维度。随着金融市场的良好运作，金融立法的不断完善，从而使得房地产市场更加健康良性的发展。

参考文献

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