房地产项目管理方式探讨

张辉+张洋

摘要：房地产项目管理的质量决定项目的成败，决定房地产企业自身的形象，本文从进度、质量、费用、合同、安全、环境、招投标等几个方面提出了提高房地产项目管理的措施，通过相应的措施的实施，提高项目的质量、加快项目的进度、减少项目的成本。

Abstract： The quality of real estate project management determines the success of the project and the image of real estate company. This paper puts forward some measures to improve the management of real estate project from the aspects of progress， quality， cost， contract， safety， environment， bidding and so on. The implementation of the corresponding measures can improve the quality of the project， speed up the progress of the project and reduce the cost of the project.

关键词：房地产项目；进度管理；质量管理；费用管理

Key words： real estate project；progress management；quality management；cost management

中图分类号：F293.33 文獻标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）32-0064-02

0 引言

随着经济社会的不断发展，房地产行业迅速发展，出现了大量的房地产企业，兴建了大量的房地产项目。由于大量的房地产企业自身条件限制及房地产项目快速兴建的要求，忽略了房地产项目的管理问题，房地产项目出现了大量的质量问题，质量问题的出现影响了房地产项目的实际进度，影响了房地产企业的自身形象，所以房地产项目必须加强项目管理的力度和手段。项目管理包括进度管理、质量管理、费用管理、合同管理、风险管理、安全管理与环境管理等方面，管理的内容比较繁琐，管理的方法多种多样，根据相应的实际房地产项目采用更为合理的管理方法，有助于房地产项目正常进行，能够有效完成质量好、进度快、成本低的建设项目。

1 房地产项目管理分析

1.1 加强房地产项目进度管理

房地产项目决策初期，认真完成项目的调研工作，调研的内容包括当地的设计行业水平、当地的施工行业水平、新技术的应用情况、当地的原材料供应情况、当地的气候条件等外部条件，外部条件决定项目的进度完成情况。按照调研的结论合理编制房地产项目进度的总体目标，按照总体目标建立准备阶段进度目标、设计阶段进度目标、招投标阶段进度目标、施工准备阶段进度目标、工程施工阶段进度目标、原材料采购进度目标等房地产项目实施阶段的进度目标，根据进度目标制定各个阶段的进度计划，按照每个阶段的进度计划进行相应的实际工作，如果出现实际进度与计划进度不符的情况，利用动态控制的方式立即分析具体的原因，分析实际进度是滞后还是提前，分析采用什么样的措施进行原计划的调整，保证项目能够按照原计划完成，不影响项目总目标的完成。房地产项目的前期调研工作对于进度管理尤为重要，决定着项目的正常进行，房地产企业往往忽视这一重要环节，后期影响项目的正常进行，所以房地产企业需要尤其重视前期调研工作，认真分析调研结果。

1.2 加强房地产项目质量管理

工程项目质量决定了项目的成败，决定房地产工程的信誉，决定了购房者的利益。房地产项目应该在项目的初期确定项目质量目标，从项目决策、项目的设计、项目的施工等阶段按照指定的质量目标来执行，采用先进的设计与施工方法，保证质量的同时降低成本。房地产企业要树立项目质量第一的原则，不要通过降低成本的方式降低工程质量，项目的所有参与者都要参与项目的质量管理，房地产企业的质量管理部门不要只委托工程监理进行质量管理工作，也应该采取监督、旁站等方式参与项目的质量管理当中。项目的质量管理严格控制项目管理者与操作者的自身素质，保证参与人员能够完成本项目的建设。项目参与者要严格控制工程材料和机械设备的质量，保证项目完成的质量。现阶段，新工艺和新方法越来越多，如采用新的施工方法，一定要聘请有丰富经验的工程专家进行论证，保证拟采用的新方法适用本项目，保证项目的质量要求。项目的实施过程要严格执行三阶段控制原则：事前定制质量计划、事中进行质量监督、事后进行评价与纠偏，不断的总结经验与教训，保证后期的项目得以顺利的进行。项目的所有参与者秉承三全质量控制原则：全面、全员、全过程的质量控制，保证项目的质量总目标完成。

1.3 加强房地产项目费用管理

费用控制是一项系统性的工作，需要全体人员进行参与进行控制，房地产企业完善费用控制的程序性文件，确定每个项目费用控制的重点与目标，明确费用控制的措施。项目前期要认真完成项目投资估算的编制，投资估算是费用控制的总目标。依据投资估算为基础，编制总概算、修正总概算、施工图预算等费用控制文件，按照费用控制文件进行费用控制。设立奖罚制度，参与人采取相应的方法降低了项目的费用就相应比例进行奖赏，提高项目参与人员进行费用控制的积极性，减少决策者对于项目费用控制的压力。

1.4 加强房地产项目合同管理

一个房地产项目需要签订几十份合同，包括监理合同、设计合同、勘察合同、施工合同、分包合同、材料供应合同等，合同是合同双方履行权利与义务的执行性文件，合同是工程建设签订双方的最高行为准则，加强合同管理保证项目的顺利完成。项目前期认真进行调研，分析项目的外部因素，研究工程合同签订的依据与外部条件，确定适合于本项目的工程合同条款，保证房地产项目顺利完成。建立房地产项目的合同管理体系，制定合同顺利实施的工作程序，制定合同责任制度，将合同责任落实到人，保证合同的顺利、实际和全面的履行。endprint

1.5 加强房地产项目安全与环境管理

房地产项目安全与环境管理决定着项目的成败，全面的安全与环境管理能将项目对于社会与环境的危害降到最低。项目的参与主体应认真做好层层的安全交底工作，让所有的项目参与人认识到项目的安全危害，提高安全意识，认真设置安全防护措施，保证项目实际操作人员的安全。认真分析项目的潜在问题，设计安全事故应急预案，一旦发生紧急事件，一定安全应急预案的措施进行施救，减少更大的损失。现阶段，国家越来越重视环境保护的问题，房地产项目由于施工材料与施工工艺的原因会产生一定的环境破坏问题，包括大气污染、水污染、噪声污染等方面，房地产项目应该建立合理的环境保护措施，制定切实可行的环境保护方案，保证项目的文明施工，保证环境管理的质量。

1.6 加强房地产项目的招投标管理

房地产项目建筑面积较大、工程造价较高，需要重视招投标阶段的管理工作，通过招投标阶段的工作需求到更加优秀的设计单位和施工单位进行合作，能够保证项目顺利的进行。现阶段，招投标过程出现了大量的串通投标、虚假投标等违法行为，给房地产企业造成了严重的经济损失。房地产企业应认真做好招投标每一阶段的审查工作，尤其是资格审查阶段，到投标单位进行实地走访，认真分析投标单位是否有相关资质、是否从事过类似工程、财务状况是否良好等方面问题，如果出现上述问题，立即取消其投标资格。项目评标阶段认真分析方案的可行性与使用性，设计是否有些新型的设计方法与设计观点，施工是否有新颖的施工方法，例如复杂建筑设计能够利用符号计算软件进行简单的编程进行计算分析，分析建筑结构与桥梁结构的内力与位移情况[1-2]，与评标专家进行设计方法与施工方法的讨论，如果设计与施工方法可行，能够降低成本或者加快工程進度，可以作为评标的加分点。

2 总结

房地产项目管理的质量决定项目的成败，决定房地产企业自身的形象，房地产企业不应只重视产出，不重视成本问题，本文从进度、质量、费用、合同、安全、环境、招投标等几个方面提出了提高房地产项目管理的措施，通过相应的措施的实施，保证项目的顺利完成，提高项目的质量、加快项目的进度、减少项目的成本，这也是房地产项目管理的最终目标。

参考文献：

[1]张庆，王磊.基于微分方程组的多排桩内力分析[J].吉林大学学报工学版，2014，44（5）：1327-1333.

[2]王伟，王磊.基于微分方程组法的柔性墩台内力计算分析[J].吉林大学学报工学版，2015，45（1）：121-126.

[3]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程，2012（26）.endprint