沪漂二房东的致富之路

文熙

分享经济的火爆，也让沪漂青年小丁有了第二职业：二房东。为了工作方便，他在市区整租了一套房，然后再短租出去，不但可以节省出自己的租金，还能获得一笔额外收入。

毕业后，小丁就留在了上海工作。由于工作经常需要加班，他在市区租了个主卧，月租金3500元，基本上工资的一半都在房租上。领导看他努力工作，半年后就晋升他为主管了，月薪也涨了2000元，每月到手工资有9000元，除去房租和生活开销，每个月还能结余4000元。工作一年，他就攒下人生的第一笔5万元。

房租上涨，与他合租的另外两个同事都搬去上海郊区了，他索性就把这套三居室整租下来，月租金近1万元。他把另外两个次卧以及客厅整理干净后，就做起了短租生意，摇身一变，成为二房东。两个单间每天188元/间，再加上客厅的床铺90元/位，一个月就有1万多元的收入。即使偶有空租时，也能完全覆盖这套房的月租，相当于房租钱不用自己淘了，而在年后求职高峰期，还能有点小赚。

目前，工作3年的他年薪18万元，虽然每年房贷开支需要12万元，但短租收入也维持在15万元/年，生活开支5万元/年，存款有20万元。

由于做的是短租生意，自己得先把本金投进去，但短租收入却是一笔一笔成交，比较零散，小丁想知道这笔钱如何投资更好？选择定投基金，还是P2P呢？

对于工薪阶层而言，房子的增值远远高于收入的上涨，他想在未来的两三年内实现买房目标。问题是，他是在上海买个郊区房或者小房子，还是回老家南京买个大点的房子？

理财建议

一、开源节流，积累财富

对于刚刚毕业的小丁来说，上海的高房价可以说压力山大，所以静态的按照现在的收入水平和積累的财富情况看，要自己买房，困难重重。但事实上，有很多已经在上海成家立业的新上海人也都是这样走过来的，这其中魔法的秘诀在于“成长”。

财富的最初积累都离不开“开源节流”4个字，小丁虽然现在收入不算高，但工作3年的时间正是职业生涯中快速成长期，个人的薪酬收入会有快速的增长。此外，小丁也开拓了副业，打理短租生意，也给自己带来了一定的收益，如果能够扩展一下，可能还能增加一定的收入。最后，节流方面，小丁目前没有成家立业，个人生活成本比较低，如果能进一步降低生活成本，可能更好。

二、100万的首付如何实现

简单讲，小丁的收入来源有3个：一是工资，二是租金收入，三是投资收益。未来3年，小丁如果能保证这3类收入稳定增长，是可以实现100万元首付的目标的 。

方案一：认真工作，在工资上保持每年20%的增长，投资收益每年10%。

单位：万元 工资收入（每年增长20%） 租房收入（维持1套） 支出 投资收入（年化10%收益率） 资产合计

目前 18 3 5 20

第一年 21.6 3 5 22 41.6

第二年 25.92 3 5 45.76 69.7

第三年 31.1 3 5 76.65 105.8

方案二：扩大租房规模。假设运营两套房子，由于第二套自己不需要自住，收入估计可以达到每年5万元，可以适当降低工资收入，增速要求到10%。

单位：万元 工资收入（每年增长10%） 租房收入（两套） 支出 投资收入（年化10%收益率） 资产合计

目前 18 3 5 20

第一年 19.8 8 5 22 44.8

第二年 21.78 8 5 49.28 74.1

第三年 23.96 8 5 81.47 108.4

三、短租打理：积极现金管理+高频定投

为了实现买房的目标，结合小丁当前的年龄和所处的人生阶段，我们认为小丁目前处在风险承受能力最高的阶段，财富积累初期的加速度是非常重要的。这也是为什么我们给小丁假设了10%的投资收益，这意味着小丁的投资将主要在高风险的股票等领域。事实上，小丁只要保持5%以上的投资收益，上面两个方案都可以实现100万元的首付目标，但对小丁来说，最优的选择不是进行过于保守的投资。

结合小丁的收入来源和特征，我们建议小丁进行积极的现金管理+高频定投，来实现自己的投资目标。

1.利用货币基金打理短租收入

短租收入可以采用积极的现金管理方式，比如余额宝，领先盈等，都可以实现资金的随时存取，而且年化有3%到4%的收益率，非常适合小丁对租金收入的管理。

2.高频定投，实现财富积累

由于小丁租金收入时间分布比较分散，按月定投并不适合小丁，可以采用周定投的方式，测算一下每周大致的租金收入平均值，设定为定投的金额。工资收入部分，可以采取月度定投来做。

3.定投基金选择股混基金为主

要实现长期比较高的收益，股混基金是比较好的定投选择。P2P风险过大，如果损失了本金，将得不偿失。具体基金上，可以选择长期业绩优秀的基金，并且可以进行3到5只基金的组合定投。比如景顺长城沪深300、交银新成长、泓德优选成长、中欧新动力等。

四、买房上海vs南京

从人口流动和升值空间看，还是建议买在上海。上海的土地存量和放量都更少了，大城市的供需关系非常不平等，即使郊区，也更有发展潜力。郊区最好选在青浦这个区域，依托大虹桥，未来发展空间会很大。从人口流动看，人口向一线流动的趋势还在，高端人口向郊区分流也很明显，意味着我们持有的郊区房产有更多的优质购房者或者租房者了。endprint