我国房地产库存现状及去库存政策建议

王金杰

【摘要】本文通过对楼市库存现象和问题的分析，认识到房地产供给侧改革是房地产市场健康发展的重要途径，也能对中国的经济转型起到拉动作用。

【关键词】房地产去库存；现状；措施

一、我国房地产库存的基本现状

自改革开放以来，人民日益增长的物质文化需求与社会生产不断产生矛盾，即社会供给无法满足日益增加的需求。房地产行业就是如此，由于经济高速发展，人口向一线、二线城市不断集聚，购房者规模快速扩张，再加上大量投机者的存在，一线、二线城市的楼市整体供不应求，房价飞速上涨，远远超过城市居民的收入增长速度，居民越来越买不起房。为改善现状，各地政府纷纷出台限购等措施，在该情况下，2010年5、6月开始，房地产商选择在三线、四线城市大量开发地产，试图找到新的商机，然而，三线、四线城市人口本身较少，不能和人数庞大的大城市相论，加上人口外流，导致三线、四线城市商品房大量积压。正是因为不同层次城市的供需失衡、资源错配，在2015年11月底，全国整体商品房待售面积达到6.96亿平方米，较同年10月底就增加了近1000万平方米，不难发现房地产去库存任务迫在眉睫。

二、对房地产去库存的讨论

（一）减税降费去库存

我国房价居高不下也是房地产行业的重要现状，其最为本质的原因在于各种税费过高。房地产涉及的税费中土地费用占较大比例。此外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等各类税种也对房价产生了一定的影响。房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%，开发商受制于拿地成本及税费支出，产品价格下降空间有限。基于此，税收政策不可避免地影响到房地产投资的各个环节，最终都会对房价产生影响，其后果则由消费者买单。税费过高是房价居高不下的重要原因，因此，国家层面应积极研究相关税费问题，通过免税和去税的手段切实减轻房产企业税费压力，降低商品住房的成本，从而切实解决我国房价居高不下的问题。国家应加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配稅源，建立中央和地方政府与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政的过度依赖，为降低房地产行业整体成本及去库存提供前提条件。

（二）推进新型城镇化，提高公共服务水平

新型城镇化虽是去库存的重要途径，但问题诸多。笔者认为应该从两个方向推进城鎮化，吸引农民买房。一方面，农民收入较低，买不起当前价格相对较高的城镇住房，政府应该要减轻农民买房的压力。比如说，给农民工提供购房补助，支持银行推出类似农民安家贷的贷款活动。另一方面，要想增强三线、四线城市对农民的吸引力，就必须提高城镇的基础设施和公共服务的水平。健康保障、下一代教育资源、就业机会是农民选择城市买房的主要因素，如果农民能在三线、四线城市享受到同等的公共服务，就削弱了他们在一线、二线城市买房的心里期望，增加在三线、四线城镇购房的欲望。从医疗、教育、社会保障、交通等入手，增强三线四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，实现公共服务均等化，是三线、四线城市去库存和推进我国新型城镇化的的重要手段。

（三）严格限制房地产开发供地，促进多方共同监督

政府除了从消费环节去库存外，还需要在根源控制房地产的开发。我国各级政府在城市用地建设上普遍管制过松，为了追求政绩，对土地存在财政依赖性，在源头上增加了库存。对此，政府应该严格限制房地产的开发，制定开发计划。同时，加大监督力度，比如对上下级部门的权力进行划分，建立共同问责制，互相监督，及时公开各城市房产库存和房价等数据，让公众参与到监督的行动中。

（四）发展跨界地产，展现地产特色

目前，市场需求日渐多元化、细分化，对特色的新兴需求缺乏有效供给，基于此，可以看出特色地产是未来发展的趋势。新兴产业的发展除了政府出台政策大力支持外，也离不开企业自身的开发力度和发展定位。企业可以针对不同年龄层次、不同消费水平的消费者，结合城市当地的特点和周围的环境，发展旅游、养老、创业等地产，推进跨界地产发展。比如可以考虑将医疗和养老结合发展，为养老地产铺路。我国趋于老龄化，老人主要看重自身的健康和养老的问题，企业若能以人为本、绿色低碳，配备专业的医疗设施，不愁没有老年消费者。

（五）棚户区的货币化安置

货币化安置，是在拆迁棚户区住宅房屋时，拆迁人将应当用于安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋进行自行安置的方式。货币化安置主要有三种方式。方式一：居民自行购买。政府搭建平台，在市场中组织房源并确定指导价，引导房地产开发企业将库存商品房转化为安置房，供棚户区改造居民自行选择购买。方式二：政府直接购置。政府通过采购的方式集中购买普通商品房，用于棚户区改造安置，房屋购买价格一般不高于相应区域内同类商品房的平均市价。方式三：货币直接补偿。对已有住房保障而不需要安置住房的棚户区改造居民，本着自愿的原则，直接给予货币补偿。

三、结语

总而言之，房地产去库存是一项重要举措，可以很大程度上缓解中国楼市的结构失衡，改善民生，还能稳定总体的经济增长，加快经济的转型升级。但是，房地产供给侧改革并不是一个短期活动，它需要因地制宜，结合各城市的经济形势、政策措施等，花时间去不断调整。因此，房地产供给侧改革没有完成时，只有进行时。

参考文献

[1]刘志彪.房地产去库存：供给侧结构改革的重中之重[J].江苏行政学院学报，2016（04）：36～41.

[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010（01）：91～99.