我国中小房地产企业融资现状及对策分析

孙海燕��

摘 要：房地产企业的飞速发展，对资金具有巨大的需求，因此融资对房地产企业而言至关重要。通过对中小房地产企业的融资现状进行分析，提出了扩宽我国中小房地产企业融资渠道的相关建议。

关键词：房地产企业；融资现状；对策

中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.27.043

1 引言

自1998年商品房改革以来，房地产行业在我国经历了十几年的高速发展，不仅对居民改善住房条件居功至伟，更为国家的经济腾飞做出了重要的贡献。然而，自2010以来，国家先后出台了一系列调控政策，货币政策和金融政策来限制房地产行业过度膨胀。特别受到2008年国际金融危机和欧洲债务危机的冲击后，外资逐渐产生了一些动摇，银行在面对中小房地产企业贷款时，也采取了一定的限制措施。 2012年，我国尝试逐步在某些一线城市推行限购、限贷政策，在这种政策的影响下，房地产企业的融资问题进一步凸显。2013下半年之后，受到房地产开发成本过高和国家调控政策的影响，房地产企业的经营转型已刻不容缓，但由于融资形势与前十年大相径庭，该行业所属企业也逐渐感受到了经济寒冬的冷意。后金融危机时代带来的巨大冲击使得越来越多中小型房地产企业面临愈发严重的资金困难，传统的融资渠道已经不能满足其发展所需。

2 中小房地产企业的融资现状分析

2.1 融资渠道单一，风险大

据相关调查，结合目前市场实际情况，现阶段众多房地产企业存在融资渠道单一的财务风险，中小房地产企业的融资主要来源银行信贷和自筹资金。其中自筹资金主要包括留存收益和预付金和预付款，一旦企业对自筹资金这种融资渠道过于依赖的话势必会增加中小房地产开发企业自身的负债率，让企业的生存和发展变得更加困难。对外主要依靠债务融资，而内部融资也已基本达到极限能力，但现有渠道难以满足中小房地产企业的融资需求。基于此企业只能不断抵押质押自有资产，引入更多担保，这使得企业通过银行融资的困难越来越大，同时融资成本也大幅上涨。因此这种单一的融资渠道对房地产开发企业的生存和发展造成的影响非常大，相应的其风险问题也不可忽视。

2.2 民间融资成本高

随着我国房地产行业政策的调控愈加严格，银行借贷体系愈加完善，房地产开发企业通过从银行借贷来完成融资渠道的建设越来越行不通，此时民间资本的优越性体现了出来，其放款速度快，额外手续少等优点吸引企业管理层，但是这些民间资金索求的利率也远远高于银行同类贷款。很多中小房地产企业经营者无法从正规渠道中申请、审核、批下资金后，通过朋友介绍从别人手中拿到资金，这种非正规渠道的融资手段有利有弊，好的方面是资金能够快速审核批下，能够方便快捷地及时使用资金启动项目，抓住机会。但是另一方面民间融资的成本高，利息不断上升。然而由于资金需求的增长，民间借贷成本持续走高。在全国各地区民间借贷的贷款利率平均高达20%左右。高额的利息费用一定程度上加重了中小房地产企业的负担，给企业的正常经营发展带来了资金的障碍和压力。同时民间借貸在我国的法律条文并未完善，有很大的缺陷，在一定程度上给中小房地产企业带来了法律风险，一旦遇到融资中有了纠纷，是很难通过法律的武器来捍卫自己的权益。

2.3 宏观环境滞后

随着近期房地产调控不断深入推进，房企通过资本市场融资趋紧。我国融资环境进一步收紧，一系列的紧缩的货币政策和银行信贷政策，使房地产企业门槛提高，资金链条紧张，贷款难度加大，尤其是中小房企在资源、品牌和销售渠道均不占优势的情况下，面临了严重的资金压力。中小房地产企业缺乏大型企业那样完善的内部管理机制和企业质量结构。同时，目前我国有关房地产融资的法律法规和政策尚未形成一套系统化的体系，各个政策法规之间，缺乏协调性和一致性，相关政策法规的可操作性较差，房地产融资渠道为能有效的发挥作用，最终对中小房地产企业的融资效率有较大的影响。中小房地产企业所面临的市场环境竞争激烈，市场规则相对规范公平，然而随着资金市场环境变化，国家的宏观调控政策逐步发挥效果，金融机构对房地产企业存在信用歧视，都采取谨慎房贷原则，或要求抵押资产，并保证有较高的额外费用以控制风险，如此严格控制的贷款，对实体经济是个沉重的打击，中小房地产企业在这之中更是深受其害。

3 我国面对中小房地产企业融资相应的对策

3.1 关注政策走向，降低融资成本

1998年我国正式开展了“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。中国房地产行业一下子就变得火热了起来，无论是国有大型房企，还是私有中小房企，无不在紧接的黄金十年中获得了巨大的政策红利。但由于房价的过快上涨，国家调控手段的出现频率越来越高，在各地房地产低迷了几年之后，谁也没有想到2015及2016年初的房价暴涨会来得这么突然。自本届政府上台以来，领导人广泛听取民间和学界的献言献策，也充分意识到中小企业融资难的困境，为此，国家不断出台在某些行业或地区定向扶持或降准等措施，目的就是为了缓解中小企业融资难的问题。中小企业房地产公司要紧紧把握政策走向，最大限度的降低不必要的融资成本。以两会报告中的一些信息为例，李克强总理提到：“今年棚户区住房改造600万套，提高货币化安置比例。”棚户区改造是这两年政府推进的一项重点工作。但是年年两会报告都有细细品味的地方。2015年政府工作报告提出的是“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”；但是仅仅一年以后，该报告就修改了其表述，决定要更多的提高货币补贴，这是一个重要标志，如果拆迁者获得更多的货币补贴，其实就是用手中的旧棚户换成了真金白银，老百姓势必要用这些钱解决住房问题，那么原本长期闲置的库存房产，伴随着需求侧的改变将迎来一轮新的契机。所以作为一个敏锐的市场参与者，房地产开发商应该仔细思考在这种情况下如何参与进国家这么大一盘棋里，为自己脱困寻找降库存降成本的良方。

3.2 开拓多元化融资渠道，分散融资风险

拓宽债务融资渠道，中小房地产企业要想提升融資效率，扩展融资渠道，其首要任务就是解放思想，摒弃旧有模式，可以依靠但不可以依赖。和融资方接触时可以适当采取降低融资成本的一些措施，例如平时就要和银行等融资部门积累良好的关系和信用，主动为日后筹资打好提前量。为了最大程度的提升融资效率，降低对应的融资风险，与银行合作必须在平时就加以重视，不能临时抱佛脚。另外，不仅是国内银行，目前国外银行在贷款服务一般更加周到，放款条件也比较灵活，中小房地产企业在今后的建筑贷款和开发贷款方面可以适当考虑，相比传统国内银行，外资银行也有合作的价值。再来，面对互联网金融大行其道的今天，借助网络平台，例如平安陆金所，人人贷等信用高的平台进行债务融资也未必是一个坏的选择。最后，如果满足了企业债的发行条件，在目前这样一个“资产荒”的时代，应该还是大有可为的。同时开拓其他融资渠道，中小房地产企业要将眼光面向长远，积极探索新的融资渠道，最大程度避免单一渠道带来的融资风险。

3.3 重视项目前期策划，缩短融资周期

归根到底，地产商利用投资项目获得的最终利润是其归还融资资金的保障，所以提高企业盈利能力，永远是控制筹资风险的不二法门。目前，中小房地产业深陷房价滞胀但成本不降的困难局面，中小房地产企业想要继续发展壮大就得独辟蹊径，从别人不容易关注的地方做文章，而地产项目的前期策划实际上就是一个非常重要但又为人所轻的环节。在项目前期策划时房地产企业就应站在大局上统筹考虑，例如拿地评估时考虑开发商要开发项目必须拿地，那么拿哪里的地？为什么？多少钱合适？土地的风险投资点在哪里？可能的盈亏平衡点在哪里？可承受的最大金额是多少？这要求房地产企业的可行性分析人员具有较深的市场分析工地和土地估价的专业知识以及相关的建安造价、财务测算知识。紧接着拿到土地后如何规划？怎么实施？企业的目的是利润最大化还是要社会效益、环境效益兼顾，在此基础上怎么做市场定位、项目定位、产品定位，如何塑造产品？这样的产品预计的竞争态势是怎么样的？预计的财务效果如何？ 因此前期策划做得好的公司，更容易满足目标客户的实际需求，逐渐建立本企业护城河，领先于其他竞争对手；另外因为将前期准备，后期宣传、营销企划、续销总结等环节都事先做好了规划甚至应急预案，往往能更有效的简化工作流程，降低融资成本费用，提升项目盈利，最终达到防范筹资风险的目的。

3.4 提升自身信用，增强资金监管

3.4.1 企业要树立正面形象

尽管追逐利润是企业的天性，但一个优秀的企业绝不会仅仅追逐利润，其社会责任也同样重要，要完善企业内部制度，明确各部门职责，相互制约，明晰产权，逐渐建立起了现代化的企业体制，改善不良风气，提升公司整体形象。而在融资过程中，投资者和融资机构往往更重视企业在社会上的地位和正面形象，更愿意以实惠的利率投资和借贷给符合他们要求的企业，这样一来企业不仅降低了融资成本，提升了公司的融资效率和整体实力，更树立了公司的高大形象，也大大提高了企业后续融资的可能性，如此进入良性循环。因此房地产企业应该积极参与社会活动，加强企业社会责任，使企业在融资谈判中拥有更多的选择权。

3.4.2 建立完善的资金管控模式

房地产行业的一个鲜明特征就是其独特的项目开发模式，一个单一的房地产项目开发时间可长达几年，这种经营模式将不可避免地导致相应的财务管理和资金流转也将随着项目的实施长达数年，甚至出现房地产企业的资金会在不同的项目，以及不同的周期和阶段进行使用。所以对这些资金的集中管理和控制是十分必要的，所有的收入都应由集团总部控制，费用也由集团总部实现资金的统筹规划，避免盲目使用资金带来的危险。企业的经营活动其实是其掌握的各种资源的流动，房地产企业对各种资源，尤其是资金的内部控制在业务流程设计，一体化进程项目开发、运营、销售等环节就理应并入监督控制的过程，同时房地产企业还要利用好外部审计和内部审计两种手段，构建完整的资金预算管理模式，根据业务计划的预测，对长期占用的资金来源、用途，提前规划和及时调整，以实现每阶段预算控制和资金的最佳配置。

参考文献

[1]陈花军，豆红杰. 关于我国房地产企业融资问题的探讨[J]. 现代经济信息，2014，（19） .

[2]郎晓娜. 我国房地产企业融资问题研究[J]. 科技经济导刊，2017，（03）.