苏州市房价影响因素分析

王瑞华+贾德铮

摘 要：近几年苏州房价受到了各界关注，研究房屋价格的影响因素，有助于更好地把握房价的发展规律，对整个国民经济都具有很大的意义。本文通过对苏州市各区房价有影响的相关变量的数据的随机抽取，并结合实际情况，运用EVIWES对数据进行回归分析与相关程度分析。调查研究表明：影响苏州市房价的主要因素有距离市中心的距离，楼层的高低，住房的房龄 。对集中影响房价的因素进行分析后，具体解释经济意义，并给出建议。

关键词：房屋单价，影响因素，回归分析，相关程度

Housing prices In Suzhou influence factor analysis

Summary： In recent years， housing prices in Suzhou by the public attention， to study the influencing factors on housing prices， there is conducive to better grasp the law of development of housing prices， are of great significance to the entire national economy. This paper randomly selected related variables have impact on housing prices in Suzhou district data， combined with the actual situation， the use of EVIWES to data analysis and regression analysis and correlation degree. Research shows that： the main factors affecting the prices of Suzhou city with the distance from the city center， the floor level， the age of the housing. Factors affecting prices for analysis， explain the economic significance， and give advice.

Key words： house price， influence factor， regression analysis， correlation degree

一、引言

伴隨经济持续高速发展，城镇化水平不断提高，购房的需求与实力具备后，住房需求量持续走高，而在1998年我国实行住房体制改革，由于长期以来城市里的国有企业职工可以直接从单位低价购买住房，而进入城市的打工者只能购买市场上的商品房，极大地刺激了房地产市场，猛增的需求量使得房价一路飙升，一线城市的房价让有些人难以承受。98年之后我国的房地产经历了寒潮与泡沫，09年下半年起房价又面临着新一轮的居高不下。自2010年起全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，苏州上海的房价更是上涨62.8%。 在博鳌21世纪房地产论坛第17界年会上，新城集团副总裁表示，房地产市场即将进入限制性发展周期。而且现在房地产结构明显不合理，高档房过多，价格偏高，购买者相对少，而中低位的普通商品房，经济适用房都偏少，但购买者数量很大，使本来价格一般的商品房价格被炒的很高，诸多原因使得一线城市住房仍处于供不应求，价格增长的势态。

随着上海市房价的上涨，交通更加便利，高铁地铁速度越来越快，越来越多的外来的打工者选择在周边靠近上海的城市购房，在上海一套普通的房屋可以在苏州买一套较好的房子，而且苏州良好的居住环境也有很大的吸引力，加上太湖，阳澄湖等湖泊湿地也是巨大的优势。苏州的房价成为了很多人关注的对象。2015年5月7日，苏州公积金政策调整，贷款较高额度可达70万元，这也是历来关于贷款政策调整里面力度最大的了。2017年上半年，苏州的房价走势就足够疯狂，每月增长幅度都在每平方1000元左右，五月已经高达19255/m^2。

影响房价的宏观因素中：限房，贷款利率等是很难被预测和掌握的，所以对微观因素的分析显得十分重要。而选择的住房价格是否被过于炒高，是否性价比最高这些成为了广大购房者最关心的问题。其中地理位置，楼层高低，房屋朝向，装修程度，房屋年龄，配套设施等影响因素都对房屋价格造成影响。

二、数据选取

选取的数据来自链家网和安居客，由于中间中介的各种费用，实际房价会略低于数据，但选取的数据都是随机而且能够代表苏州房价的真实水平的，也比较能反映苏州的房价状况。

影响单位房价的因素有很多，整理分析如下表：

本文选取了地理位置（x1）（距离市中心远近）、楼层高低（x2），装修程度（x3）、房屋年龄（x4）、南北朝向（x5）、户型（x6）、房屋面积（x7）等因素，并参考了很多文献资料与前人经验，对数据进行筛选。

【一】地理位置。这里我们暂时定为距离市中心的远而且根据之前一些资料与经验显示，x1与房价明显是成反比的。

【二】 楼层高低。由于楼层高低比较特殊，虽然中国超过10层24米就是高层。但是根据客户体验，比如30层楼的15层属于中层，但是相对于18层楼15层就属于高层。为了避免这种情况，我们对高低层进行分类：

【三】 装修程度。将装修程度分为简装，中装，精装。我们知道好的装修对房价也是有影响的，如果装修的好房屋估价也会增加。装修程度从简装到中装到精装划分为1、2、3，三个等级。

【四】 房龄。房屋年龄对于房价有一定的影响，9年以内的房子为新的，一般比较受欢迎。20年多的比较陈旧，二手房的价格相对也较低。endprint

【五】户型。户型的选择根据每个家庭的需要会有不同，一般户型考虑到家庭人口的因素。但普遍的越是宽敞明亮，功能越齐全的户型相对价格也会越高。为方便区分，将户型根据房间的数目进行区别。

【六】面积。面积越大，可以进行规划和布置的范围越大。面积较小的更容易装修，也比较经济实惠.由于面积与房屋总价格成正比，所以本文中的房价均为房屋单价。

最后将各方面因素通过分析、结合数据调查和近几年的各类文献资料，我们从众多微观性的因素中筛选出距离市中心远近、楼层、户型，面积四个因素作为解释变量，进行下一步的回归分析。

三、回归分析

采取对数模型分析，将变量放入方程进行回归，并观察f统计量和t统计量是否合格，由于是多元线性回归分析的模型，在建立此模型的基础上，需要考虑是否与实际数据有较好的拟合度，其模型是否是线性关系等。为了充分解释变量解释方程的程度，我们对模型进行变换，采取对数的形式进行分析。

采取對数模型分析时（logy，x1，logx2，logx3.logx4），采取的显著性水平为0.05。仍然是以上40对数据，利用eviwes分析可得：

Y（房屋单价）=f{x1（距离市中心的距离）、x2（楼层）、x3（户型）、x4（房屋面积）}，设定显著性水平为0.05.

需要考虑是否与实际数据有较好的拟合度，其模型回归是否显著等。x1、x2、、x3、x4的t统计量（p<0.05）说明至少有的95%把握说明距离市中心的远近，楼层高低，房龄这些对于房屋单价都有显著的影响。R^2也达到了0.89左右，说明以上四个解释变量对于房价的解释程度达到了近89%。F统计量83.58，远大于F（4，35）。通过标准化系数进行分析，可以知道距离市中心的远近与楼层高低对于房屋单价的影响最大，户型和面积其次。

各种数据通过对比，无论是相关性，回归程度，解释分析程度都更合适。这也是所有线性，半对数，双对数模型中，通过比较得出的最好回归效果的模型，所以最终选定模型为：

LOG（Y^）=-0.02846（x1）-0.187024log（x2）

+O.191849log（x3）+0.352480log（x4）+8.635172

四、回归结果分析

1、地理位置。

在之前的回归分析中，可以看出距离市中心的远近对于房价的影响相当的大。而且，距离市中心越远房价就越低。距离市中心的距离每增加1公里，log（y）减少0.02846。近年来，市场购房的更多是年轻人，他们选择购房的很大一部分考虑就是工作，而现在很多工作大都靠近市中心，加上市中心的基础设施更加的完善，娱乐设施也更加齐全，医疗设备相对较好，交通也十分便捷，生活半径自然也就减小，更容易用户适应快节奏的生活，这些条件使得距离市中心越近房价价格也就越高。

2、楼层高低

在方程回归分析中可以看到楼层与房价成反比，也就是说，楼层越高房价就越低。楼层的系数为-0.18，楼层每增加1各单位，log（y）减少0.18log（1）.首先从空气质量上来看，楼层越高空气并不是越清新。超过30米以上的楼层空气质量反而会越差，而且楼层的排风口一般位于高层，对于高层的住户有一定的影响。此外，钢筋混凝土的构造迫使一部分电器电波顺楼房循环，一直往上，所以高层居民更容易出现头疼的现象。而且楼层越高，一旦出现电路故障，高层住户比较麻烦，相比较而言，低层住户的舒适度更高。也方便家中老人孩子出行，一旦停电高楼层会伴随停水的问题，低层用户则较少的出现这些麻烦。但高层的噪音相对少，对于喜欢清静的人来说是不错的选择。

3、户型与面积。

从回归分析中可以看出，户型与面积对于单位房价的影响都是成正比的。户型根据市场调查有低档到高档分成：一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室一厅，三室两厅、四室一厅、四室两厅、五室一厅、五室两厅等几种类型。户型的等级每增加一个单位，logy就增加0.19log1、面积每增加一个单位， log（y）就增长0.35log（1）。户型和面积并不是一个影响因素，户型包含的房屋的分布布局。面积则提现房屋的大小。比如同样是三室一厅，1202的房子比902的要宽阔很多。而同样是1202的房子，三室一厅肯定没有两室一厅看起来那么空旷。所以户型和面积并不冲突，户型档次高的面积不一定小，可能是整体看起来局促一些，面积大的户型档次不一定高。也并不是户型或者面积越大的就更受欢迎，一般会根据客户的实际需求进行考虑。

五、回归分析的经济意义

从宏观上来看，近年来，城市的高速发展带动了住宅市场的发展。现在的住宅经济已经成为我国现阶段经济发展的主要支柱之一，自主型住房的刚性需求，加上拆迁带来的被动型需求都在增长。据调查显示，近两年来，长江三角洲近两年来的附近几个城市拆迁性被动需求达到了总需求的30%以上。加上开发成本的提高，土地增值势头使一部分人对土地进行囤积与炒作，都导致房价的增长。

从微观环境分析上看，城市对于居住者最大的吸引力就是他的城市中心。城市中心涵盖了这个城市最齐全的功能，一般来说，在距离市中心的同心圆上，尽管是不同的房产，房屋的价格仍然相差不大。距离市中心的远近更多的是一个时间的概念，指的是最快到达市中心的距离。通常到达市中心的时间越短，交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，房产的价格也会相应提高。市中心的供水供电和排水设施都十分齐全加上邮政和通讯设施也日益受到购房者的关注。无论是文化教育还是医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套都更为齐全。而且商业的繁华程度是反映社会财富聚集度与社会信息、物资与人员的聚集程度的指标。如果商业的聚集成的高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就越大，带来的利益和利润也就越高。所以距离城市中心的房产价格就越高随着房产自主性需求的增加。从消费者的角度来确定房价越来越受到重视，消费者关注的因素中地理位置尤为重要。房地产开发商必须充分考虑这些因素，使得房地产开发与居民消费需求良好吻合，才能获得更好的效益并最终促进房地产市场的良好发展。endprint

户型与面积。现在市场上大多数住宅房按照房屋单价分成高档、中档和低档。一般档次越高每平方的价格越高，但由于中国一般家庭人口比较多，老人，孩子，夫妻，一般至少是三室一厅，加上书房，四室一厅也很受欢迎。根据调查显示，大多数的市民都倾向于80—100平米的户型，仅10%的消费者喜欢40平米左右的小户型。因为狭窄的空间很难容纳多个家庭成员。但是由于经济条件限制，也会有一些单身或者夫妻二人买一些小户型的房子。40-70㎡的房子基本可以满足一个人或者两个人的住房需求，对于处于创业期的购房者来说是比较划算的。但一般考虑到未来的计划，80-100㎡的房子是最受欢迎的。价格上相对合适，住房面积基本满足3-4人居住。所以，三室一厅的面积在80-100左右的住房是现在比较受欢迎的。

楼层差价定价首先从空气质量上来看，楼层越高空气并不是越清新。超过30米以上的楼层空气质量反而会越差，而且楼层的排风口一般位于高层，对于高 层的住户有一定的影响。此外，钢筋混凝土的构造迫使一部分电器电波顺楼房循环，一直往上，所以高层居民更容易出现头疼的现象。而且楼层越高，一旦出现电路故障，高层住户比较麻烦，相比较而言，低层住户的舒适度更高，也方便家中老人孩子出行，一旦停电高楼层会伴随停水的问题，低层用户则较少的出现这些麻烦 。但高层用户也有一定的好处，经常上下楼也可以锻炼身体。而且，高层的噪音相对少，对于喜欢清静的人来说是不错的选择。当市场状况好的时候，高层和底层的差价幅度大，市场状况不佳的时候高层和底层的差价幅度小。底层房屋价格虽高但出行便利，高层房屋虽出行不便，但不像底层那样潮湿采光和视觉效果都很好，而且价格比较便宜。而且现在除了六层式房产以外，很多商业小区配套设施齐全年轻人即使居住高层也不会带来很多不便。

尽管在我们的经济意义分析中房龄被剔除掉，但它仍然是影响房价的重要因素。买了二手房之后如果想要重新进行装修的话就比较麻烦了，房龄越老，重新翻修所需要的金钱成本和时间成本就会增加许多。而且，房龄越长的房屋距离如今的年代越久远，在户型的设计、社区的规划包括环境、停车位、物业管理等方面都与现代人的生活方式存在一定的差距，会给购房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋难度会增加许多。但是，房价的过快上涨，居民的购房压力增大，购买意愿也变得更加理性。加上国家的宏观调控和限购措施，是本来不具优势的二手房消费逐渐升温。 但在购买二手房过程中要注意二手房建筑的结构的稳定性，房龄越大，居住的舒适度就就越低，建筑主体的磨损情况就越严重。随着磨损程度的增加，还有可能存在安全隐患。购买二手房的时候除了查看房屋周围的环境以外，千万不要忘记查看土地使用年限和房龄，房龄越长，剩余土地的使用年限就越短。维修费用提高，持有成本也会增加。房龄的长短不仅关乎着购买者可以在房子里住多少年，还关乎着贷款数额的多少，随着房龄的增加，可贷款的年限就会越短，太老的房子很多银行都不愿意放 贷。在贷款额度方面也会受到影响。比如，一套房龄过长的房子售价300万，银行评估240万，按照首付30%来算，银行最多只能贷给168万（240*70%）所以首付需要132万。首次出售的二手房，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。这些都需要购买者加强防范。由于现在很多中介和卖家根据房龄久减值，房龄越短价值越大的规律，进而虚报房龄.所以在进行买房前，一定要仔细了解房龄。

装修虽然被剔除掉，但它对房价的影响也是很大的，精装的房子价格和销量就会越好，相对而言，简装和毛坯的房子价格和销售量较低。独特美观的外立面造型优质的内外部装修为房价增分5%左右，精装房能够有效地避免自主装修的烦恼，给购房者带来很大的方便。自主装修过程中的监督和管理劳神费力，精装房在一定程度上减轻了这种烦恼。而且提高了住宅的整体效果，在建筑设计阶段就考虑了各种设备的安装问题，有些档次较好得装修房连家具电器都一并配置，完全可以做到拎包入住，使住宅的整体性更好。但毛坯房也有相应的好处，毛坯房价格相对稍低一些；房屋的装修质量更加容易得到保障；而且可以自己选择装修的风格和樣式，能确保满足自己的喜好，品质有保障。各有利弊，可根据自己的需求进行选择。毛坯房的缺点是，需要花大量的时间和资金去装修；装修过程漫长、复杂，投入得人力，物力，财力较大，还可能遇到不断的提高装修预售的情况.另外，从购房成本的角度来看，装修房办证契税高于毛坯房，因为包括装修费。契税是按照合同价格，也就是购房发票办证联进行核算；既然购房合同价格包括了装修费，开出的购房发票也是和合同价一致，那么是不可能剔除装修费的，计算税费时装修费由于包含在房价里面的，税费缴纳的基数稍高。

除了我们进行回归分析的这些要素以外，其他的例如配套设施也是评价一个地区生活便利程度的重要因素，虽然这一要素没有被我们列入随机变量里，被剔除的主要原因是，现在商业小区附近银行超市，农贸市场，一般在小区建成，形成了稳定的市场后，这些配套设施很快会被完善。但很多购房者在买房之前都会到房屋所在地实地考察，去了解他的配套设施是否齐全。一般这种配套设施包括银行、超市、医院、学校、农贸市场等。好的物业管理也是生活质量的重要保障，有专业人士认为，在房屋交易过程中尤其是二手房交易量不断的增加的情况下，好的物业水平也是评价房子好坏的重要标准之一。

六、总结

近几年的房地产市场不断扩大，自2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次提出“以住宅为主的房地产市场已经成为了我国国民经济的支柱型产业。”房地产业对于上下有经济的产业强大的带动作用，成为支撑下游经济的重要支柱也是支撑中国经济大厦的重要基石。

本文中所给出的模型在一定程度上反映了苏州市房价的基本情况，在距离市中心的远近、楼层高低、户型和面积四种情况的影响，以及诸多其他因素共同影响下房价的具体变化。具体系统的表达出了影响房价的程度。购房者在确定房子前，一定要分析好房子的性价比，房子是否最符合自己的需要，本文中通过数字更为能够能更直接地看出那种因素的影响更大，影响了多少，是怎样变化的。也比较方便购房者进行分析。

在实际交易过程中，售房和买房者往往信息不对称，导致房屋价格往往与模型中得出的价格相差很大，加上信息来源于安居客和链家网，其中不免有中间商提取利润抬高价格，所以在进行房价评估时，要完善自己的信息汇总，取得更及时的准确的资料和数据，更加精准的根据实际情况分析影响房屋价格的因素与房价。希望政府能够更好的解决供需极度不平衡导致房价居高不下的问题，制定相关法律法规，完善交易市场，保障交易时能够更加的公平公正。对于恶性炒房，屯房的行为，能够有更好的措施，加以管理。现在的限购以及增加保障性住房的措施一定程度上能够缓解房价快热增长过快的现象，希望有关部门能够贯彻落实。

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