房屋按揭贷款风险分析及防范策略

张婧文

摘要：房屋按揭贷款是银行的主要业务之一，也是当前人们购房的主要方式。而房屋按揭贷款的特点，也使得其风险较为复杂。本文主要分析了当前房屋按揭贷款风险，并提出了相应的防范策略。

关键词：按揭贷款；风险分析；防范策略

在当代消费体系中，住房已经成为最重要的消费项目之一。对于普通购房者而言，按揭贷款成了其买房的主要途径。我国政府也放宽了房贷限制条件，使得更多的消费者可以通过按揭贷款的方式购房。然而，也需要注意到，由于贷款条件的放宽，很多担保能力不强的消费者也成了贷款对象。银行贷款给这些还款能力不强的消费者，无疑会增加其经营风险。而银行风险将会导致整体经济的危机。

1.房屋按揭贷款概述

房屋按揭贷款是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。对于银行而言，其可以通过房屋按揭贷款获得很大的经济利润，因此，作为优质资产，房屋按揭贷款也成了各大银行重点竞争的业务。按照我国现象按揭贷款条件的规定，申请者需要支付一定的购房首付，并在以后按期每月归还相应的本金和利息。因此，按揭贷款使得住房成了超前消费的一种模式。随着国家积极放宽购房按揭贷款条件，更多的消费者可以选择这种超前消费模式。但是，在实际过程中，很多还款能力不稳定的消费者也成了银行的贷款对象。美国次贷危机的爆发，一个重要原因就是次级贷款对象无法按时归还贷款，从而导致了整个市场的金融危机。所以，房屋按揭贷款存在一定的风险，只有加强风险防范，才能避免房地产泡沫的无限制变大，才能保证金融市场的稳定。

2.房屋按揭贷款风险分析

我国当前的房屋按揭贷款，在一定程度上推动了房地产市场的快速发展。而房地产市场可以带动上游的材料、土建、交通和服务业的发展。另一方面，我国当前房地产市场的过度火爆，个人贷款的过度膨胀，增加了银行所承担的风险，增加了市场经济泡沫。所以，房屋按揭贷款存在一定的风险，这主要表现在以下方面。

2.1楼盘准入风险

这种风险主要表现在楼盘质量和交付时间等方面。一方面，很多开发商在与购房者签订合同之后，再交付楼盘。而在签订合同时，由于信息不对称的存在，购房者掌握的信息不全，对楼盘的实际情况不是很了解。这样，一旦楼盘出现延期交付，就會导致购房者利益受到损失。同时，楼盘质量问题也是购房者不能完全把握的，并且，现在还出现了很多楼盘烂尾的现象，地产老板卷钱走人，都表明购房者需要面对楼盘方面的风险。另一方面，楼盘滞销的情况，也使得整体抵押物的处置问题变得很复杂，这对房屋按揭贷款风险也有一定影响。

2.2开发商担保风险

在我国，房屋按揭贷款一般都需要开发商担保。因此，这就对开发商的能力提出了很高要求，其资产、经营能力、财务状况和信誉等都需要满足这种担保的需求。而很多开发商的实际情况，可能存在其担保能力不够的问题。这些开发商方面的问题，同样也是房屋按揭贷款风险的重要体现。

2.3借款人信用风险

这种风险也是美国次贷危机爆发的主要原因。对于借款人而言，房屋按揭款后，其必须按照一定的规则每月归还给银行一定的本金和利息。因此，这就要求借款人应该具备一定的还款能力和稳定的收入。而问题是，随着银行放贷条件的放宽，很多还款能力不强的消费者也成了银行的贷款对象。这些借款人由于工作不稳定，收入不能保证每月按时还款，从而导致违约风险的出现。此外，一些信用不好的人在申请贷款时，银行由于审查不清，或者放贷条件过于宽松，同样也会导致违约风险的出现。

2.4抵押物风险

借款人在申请房屋按揭贷款时，其相当于将房屋抵押给银行，而自己通过每月还款的方式赎回抵押物。银行在这个过程中，就需要享受抵押物增值的好处，也要承担抵押物贬值的风险。当房价出现下跌，抵押物的价值变化就会需要银行来承担。而一旦房价大幅下跌，银行所遭受的损失也就更大，这很容易引起银行系统性风险。此外，一些意外事故，比如火灾和地震等，导致房屋破损或毁坏，其实质也是房屋价值大幅下降，这就会影响借款人的正常还款，同样会导致更大的风险。

2.5假按揭风险

假按揭，主要是指开发商冒充购房者向银行贷款。对于有些开发商而言，当其资金周转困难的时候，他们就会实施假按揭，从银行那里获取资金。这种假按揭的实质，就是开发商通过非常手段骗取银行的贷款。获得资金之后，这些开发商就会将资金重新投入项目，保障房地产项目继续施工。这种情况很容易引起纠纷，导致商业银行，尤其是一些基层的银行必须承担更大的贷款风险。

2.6利率风险

近年来，我国利率市场化改革后，银行贷款利率很大程度由市场决定。而银行贷款利率决定了借款人需要归还的利息，因此，影响到了借款人每月的房贷额度。我国当前的政策，房屋按揭贷款的利率并不无安全取决于市场，但其仍会受市场影响而有所调整。对于借款人而言，其可以在贷款时，与银行协商，采用固定利率或者是浮动利率两种方式。而对于固定利率而言，倘若以后的实际利率下降，借款人就不得不承担更多的利息。而对于浮动利率而言，其很难预测，之后的利率既可能增高，也可能降低，这种难以预测的特点，同样会引起借款人还款压力的变化。而对于银行而言，我国政策规定房屋按揭贷款的利率要到央行加息次年才能升高，这样，银行就可能会遭受一定的利率损失。这些都是利率风险的表现。尤其是当利率变化增加借款人还款压力时，严重的话，就会导致大量借款人违约，进而对银行经营产生很大的影响。

2.7银行自身风险

这种风险主要来源于银行的操作性工作，主要分为贷前阶段、贷中阶段和带饭贷后阶段三种情况。贷前阶段风险主要包括对借款人资格审查不清、故意隐瞒关键信息等。贷中阶段的风险主要包括审贷人员审查不清、合同缺陷未及时发现、抵押落空、对贷款条件把关不严等。贷后阶段的风险主要包括没有定期检查楼盘、对于交付的房产的抵押不能及时落实，对风险把控能力不强，导致信贷风险不能及时处理等。endprint

3.房屋按揭贷款风险防范策略

3.1加强对楼盘开发商的考察

为了防范楼盘准入风险，就需要加强对楼盘开发商的考察力度。首先，楼盘准入的时候，一定要做好把关工作，对资质不够（四级及以下）或者暂定资质开发商的楼盘，一律不准入。而对于那些仍然有房地产开发贷款不能按时归还，或者在其他融资平台信誉不好的开发商，也不得准入。对于不合规、资质不够的开发商的楼盘，即使有已准入的楼盘，也要立即暂停贷款。除此之外，监管部门也要严格调查楼盘开放历史，查看开发商是否需存在烂尾楼现象，同时也要考查楼盘资本金到位和销售等情况。同时，为了防范开发商担保风险，也要保证开发商具有一定的资产，并且其经营状况良好，且金融信用良好，具备相应的担保能力。

3.2加强信用风险防范力度

信用风险的防范关键在于对贷款对象的审查，既要保证借款人具备基本的还款能力，也要其具有良好的信用。因此，对于银行而言，房屋按揭贷款的贷款对象应该是稳定的职业者。借款人具有稳定的收入，则可以大大降低其违约的风险。同时，银行也要在發贷之前，对借款人的单位情况和收入情况进行详细调查和审核，银行也要对借款人的公积金缴纳情况、社保情况等进行核实，保证借款人具有良好的信用。对于一些自营业主，他们一般购买的都是大额住房。对这类借款人，需要采取更加严格的审批标准，要对其行业、现金流、偿债、盈利等进行综合分析。

3.3完善资金监管制度

为了防范一些不法的开发商冒充购房者进行假按揭，就需要对房地产相关项目进行全过程的监管，重点检查房地产项目的资金情况，包括资金的入账和支付等。通过对资金项目的重点检查，及时发现问题，可以有效防范假按揭的出现。此外，银行也要在贷款之间，加大对开发商的甄选力度，同时也要加强对那些可疑且大额的贷款，做好事后检查，定期检查其在房产局的备案情况，检查相应的抵押手续等。同时，银行也要优化内部业务流程，实施交叉复核制度，严格检查和管理相关文件，执行更加严格的审判制度，保证监管制度的有效实施。

结论

房屋按揭贷款已经成了商业银行的重要业务，也是当前消费者购房的主要途径之一。但是，房屋按揭贷款的风险是始终存在的，而且这种风险是可以不断积累的。一旦其风险不可控，会导致整个房地产市场的震荡，对整个经济将会有致命的影响。因此，加强对房屋按揭贷款风险的监控和防范具有重要意义，也是各界关心的重点问题。只有严格执行相关制度，加强资金监管，完善相应的规范工作，才能尽力减少这种风险，保持经济的稳定。

参考文献：

[1]谭琳琳.基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范的分析[J].科技资讯，2014（34）： 237.

[2]张敏，李达山.房屋按揭贷款风险分析及防范策略[J].时代金融，2015（09）： 230.endprint