房屋征收中的“住改商”评估问题研究

竹雅东

摘要：旧城改造是政府的一项重要的民生工程，如何客观公正合理的对拟拆迁建筑物进行估价，关系到政府和被征收人双方的切身利益。本文对房屋征收过程中最为棘手的建筑物实际用途变更问题，即“住改商”问题如何进行客观合理的估价，进行了一定的梳理总结工作，探讨了相关的估价方法问题。

关键词：住改商；房地产估价；征收补偿

城市化进程的加快，必然要求政府对城市进行重新规划，旧小区居民的搬迁安置问题，是当前社会矛盾和争议较多的问题，其焦点主要突出在搬迁补偿金额问题。据相关统计，存在估值异议的房产类别从小到大依次为：住宅、商业、工业、涉及实际用途变更的房产（如“住改商”）。也就是说，涉及住改商的房产是搬迁评估中争议最大的一类，客观上为房产征收估价带来了一定的难度，那么该如果客观合理的对这类房产进行估价呢？

1.估价方法的适用性分析

1.1比较法

该方法的核心问题就是要找出三个以上可比交易实例，那么什么又称为“可比性”？根据最新2015版房地产估价规范，主要包括五点：交易方式与估价目的相适应；与估价对象房地产相似；成交日期不宜与估价时点相差一年，特殊情况下不得超过两年；成交价格应可修正为正常价格；位置与估价对象较近。所以，只要找到三个以上的满足以上条件的“住改商”房屋，比较法是具备适应性的。

1.2收益法

具有收益性的房产，如出租、自营的房产，其未来的租赁收益或者经营收益是比较容易预测的，且相关税费等容易估算，这类房产适宜采用收益法估价。而“住改商”房产恰好就是用来出租或自营，具备这类条件。所以收益法也是具备适应性的。

1.3成本法

该方法其实就是估算房地产的“成本价”，即估算出土地价值加建筑物价值总和。但是“住改商”土地使用权本来就是“住宅”用途，用成本法估算出的住宅类用地价值与实际情况不符。所以成本法单从土地使用权一项就应该被否定，不具备适应性。

1.4假设开发法

剩余法只适合用来对未建成的房产包括单纯的空地进行估价，而“住改商”本来就已经建成，故该方法也不具备适应性。

2.估价方法在“住改商”房屋中的具体运用

“住改商”房屋的估价方法只能是比较法和收益法两种。根据最新估价规范，当两种方法同时适用时，需同时选取，不得随意取舍。

2.1比较法的具体运用

如果当地存在三处以上，近期已实行征收的“住改商”房产，且征收时间较为接近（不超过一年）。那么很明显满足选择交易案例适用的条件，直接按照传统比较法对交易案例进行各因素修正，即可得到比较法估价值。

但是当地若不存在这样的案例，是不是比较法就不适用呢？笔者认为不然，因为住改商房产，产权性质仍然为住宅，但实际用途却变为商业。那么这里有两种途径可供考虑：

第一种途径是按住宅用房的比较法进行估价后，然后再考虑将住宅转变为商业所增加的房地产价值附加值。因此，考虑住改商的价值附加才是关键。众所周知，住宅改为商业后，房产带来的净收益是会增加的，如果是出租的房产，租金较纯住宅要高，这时只需要评估两者间的租赁差价，并用年金现值法得到折现值，而这个数值，正好体现了因为实际用途变更所带来的房屋价值增加，也就是我们前面所说的住改商价值附加值。值得一提的是，很多政府拆迁部门也是按住宅评估值加上适当的价值增加值作为“住改商”征收价值补偿给产权人的，这一方法在实践中运用比较普遍。

第二种途径是假设房产已经变性为商业用房，按商业用房的比较法进行估价后，再类比“剩余法”思路，减去变更用途所需要的成本后得出“住改商”征收评估价值，由于纯商业用房的征收补偿案例较多，因而其评估值易于被政府和被征收人接受，且变更成本主要涉及办证费用，以及住变商补土地出让金两大块，而这些费用具有一定的客观性，也容易被利害关系人所接受。

2.2收益法的具体运用

收益法的关键，主要是这三个参数的取得：未来净收益、还原率和收益年限。未来净收益可以从三个以上的“住改商”租赁案例中得到客观收益，而旧城改造项目 “住改商”房产较多，其租金并不难取得。而还原率，通常采用无风险报酬率加风险补偿的方法，但考虑到“住改商”法律制度上的争议性，其风险补偿的取值应该比纯商业还要高。对于收益年限的选取，由于住宅用途土地使用证可以自动续期，那么是不是就该选取无限年期收益呢？也不是，而是应该考虑现存建筑物经济耐用年限来确定，具体最好由政府和被征收人合理协商确定。

当两种方法的估价值得到以后，要综合求取“住改商”房屋评估值。如果两种方法的差异较小，则可以采用算术平均值得出综合价值；否则采用加权平均值来确定。一般而言，当采用加权平均值时，由于比较法评估值易于被利害关系人接受，该方法的权重要取得高一些。

结束语

实际用途变更的房产在征收过程中，其评估难度是比较大的。但通过对估价方法的梳理，我们不难发现，“住改商”房产的最大争议在于法律制度层面上，所以，估价师必须获得政府有关部门相关批文或认定后，才能将用途变更附加价值考虑到这一类房产估价中。本文虽然归纳出了适用这类房产的估价方法，同时也对这些方法的具体应用进行了探讨，但对收益法中，还原率究竟应该怎么取值？两种方法评估差异过大，加权权重究竟应该如何量化取值？这些都是需要不斷在实践中归纳和理论上进行创新的地方。

参考文献：

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