浅析房地产公司成本控制核心要点

王林燕

【摘 要】目前，我国的房地产市场逐渐趋向饱和，市场竞争日益激烈，在此种状况下，房地产公司必须加强成本控制。基于此，笔者结合房地产公司的成本构成，分析了房地产公司成本控制的重要性，同时，从制定目标成本、制定正确合理的流程程序、动静态双重控制等核心要点出发，提出了加强成本控制的具体措施。

【关键词】房地产；开发成本；控制

1 房地产公司成本构成

一般情况下，房地产公司的成本主要由固定成本以及变动成本两个方面组成。固定成本，指的是不变成本，具体包括土地成本、建设成本、设计成本。这些成本的计算相对简便，能直接衡量出建筑利润的多少。而变动成本，具体是指融資成本，它由两个部分组成，包括投资方利息和银行贷款利息。随着市场经济的不断发展，银行介入了房地产的开发系统，成为了房地产公司融资的重要渠道之一。这种成本的产生不是固定的，其灵活性较强。

2 房地产公司成本控制重要性

对于房地产公司而言，如果已经对市场有了定位，而且地段的价格差距不大，那么房地产的销售收入就相对稳定，不会产生太大变化。加上国家的各种税收是根据销售额度，按比例收取的，在这种情况下，房地产公司要想在市场中占据优势地位，获得竞争胜利，就离不开对成本的控制。一个优秀的房地产公司，能够在保证工程质量的前提条件下，控制好成本工作，从而获得比别家公司更多的利润。由此可以看出，加强成本控制一方面能够促进房地产公司的顺利经营，另一方面，还能够促进房地产公司的健康生产。

3 房地产公司成本控制核心要点

3.1 制定目标成本

加强公司成本控制的第一步就是先制定出一个切实可行的目标。房地产公司应根据实际情况，制定出一个可行性强的目标，同时使参与工程施工的全体人员了解这一目标，并且将这个目标纳入考核工作中。这样促使每个人的利益与目标相关联，能够对全体人员起到一个督促作用，使他们自觉地向这个目标奋斗。在这个过程中，公司的管理人员应对制定出的目标进行分解，在做好成本预算工作的条件下，利用目标成本结构将工作落实。接着，赋予目标预算，制定出具体的预算计划，然后执行计划。如此，看不见的目标慢慢变成了可以执行的计划。若在此环节发现目标和现实进度存在较大差距，应及时对目标成本进行调整。

3.2 制定正确合理的流程程序

首先，在开发过程中严格把控开发进度，把和房地产工程无关的环节从工程中舍弃，实现工程控制从被动转化为主动的目的。房地产公司应尽力把一些复杂的生产环节简化，同时，规范生产流程，避免内耗，节省精力，从而实现对成本的控制。其次，房地产公司必须制定出符合实际情况的管理制度。在制度的约束下，建立起一个相对完善的成本互控体系。另外，成本互控体系的建立，有利于工程进度控制、成本统筹管理、质量安全控制三者的有机结合，使其形成合力，有效地提高整体工作效率。但是，如果这三者之间的任一环节出现问题，剩下的两者都会受到影响，整体任务也会受到阻碍，严重情况下，可能会往相反的方向发展。比如，某房地产公司在购买材料时，为了买到物美价廉的建材，使得工期被延误了。

3.3 做好各部门的配合工作

一项工程的好坏，不仅和工程的成本控制直接相关，还离不开各部门的协调配合。所以，在对工程的成本进行控制时，要将项目进度管理和成本管理、资金管理三者统一起来，实现公司利益最大化；其次，相关部门要做好合理的监督工作，做好成本分析预警；再次，成本管理部门要最好精确的定位工作，一方面要确保工程成本控制在合理范围内，另一方面，要将人员的开支控制在计划内。这就需要房地产公司通过不同层次的工作分配，调动公司所有人员的积极性，同时增加定期考核，对不符合要求的流程重新控制，保证项目成本管控完成预定计划。

3.4 动态、静态双重控制

在成本控制工作中，不仅要做好静态的成本控制工作，还需加强成本的动态控制。从整体上看待成本控制的各个环节，适时调整成本控制的进度，实现对生产质量的严格把控。在这个环节中，只要有一个任务成本发生变化，预先制定的成本控制模型就会发生变化，其将自动对项目的总预测成本进行计算，使整个工程的成本控制在合理范围内，这种动态的成本控制模型适用于公司多成本的预测。

利用动态成本控制模型，可以计算出可能获得的利润，对公司之后的发展作出明确定位。同时，要根据市场的实际情况，对最高成本、最低成本、额定成本作出精确的判断，以保证工程整体的进度计划在在成本最高、最低范围内受控。对于单独的子项目，要根据当时发生的情况来设定，设定值只要保证子项目进度计划成本在最高、最低范围内都是受控的即可，这就是静态控制法。

在实际的成本控制工作中，必须实行动、静态双重控制，实现房地产公司的利润最大化。

4 房地产公司成本控制的具体措施

4.1 财务成本控制

对于财务成本控制，主要表现为资金成本和税务成本。房地产公司通过对可研报告进行分析，可以了解项目总的投资，通过对现金流的掌握，可知道资金的流动，从而控制资金的调配，对整个项目资金的使用进行掌控。通过对最新的税务法规进行了解，采取有效可行的措施，降低税率。

4.2 工程成本控制

对于工程项目的成本控制，主要由项目的建设成本和配套项目的成本所构成。成本管理部门应该对项目的成本经济进行综合分析。在项目的招投标阶段，就应该做好相关细节，选择能有效控制施工成本的施工单位。在项目的建设过程中，还应该不断完善设计方案，加强制度管理，对于工程变更应该进行科学管理，有利于成本控制的变更重点考虑，若变更所涉及到的资金投入较大，应该及时上报各级领导，从根本上控制成本目标。

4.3 管理成本控制措施

房地产公司内部管理人员应该提高自身综合素质，每个人都应该树立起项目成本控制的意识，同时，加大培训力度，对相关的人员进行定期培训，提高大家的成本管控水平。

5 结束语

综上所述，在当下的市场经济中，房地产行业的发展还有待完善。房地产公司要想在市场经济中占据优势地位，稳步发展，必须在市场中不断创新，加大对成本的管理和控制，只有成本核算与开发同步进行，才能保证项目成本核算准确性和一致性，真正实现加强成本控制，提高公司的经济效益的目的。

【参考文献】

[1]杨宏.设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成[J].建筑设计管理，2011（03）.

[2]杨玉伟，宋新新.房地产开发项目动态成本管控要点.科技创新与应用，2014（33）.

[3]李燕.房地产公司项目全过程动态成本管理.新经济，2015（5）.

[责任编辑：张涛]endprint