从REITs看金融创新如何精准发力

葛丰

近日有报道称，我国面向个人投资者的公募REITs（房地产投资信托基金）产品即将启动，证监会目前正加紧研究制定相关政策法规。

经业内多年呼吁并酝酿之后，上述事关REITs的动向具有很强的现实指向性，其中最直接的一点，就是支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，加大对住房租赁企业的金融支持力度。这也是围绕“租售并举”密集出台的政策利好中，非常明确的重要内容之一。

住房类REITs的“应运而生”符合当前稳中求进、精准发力的政策主基调，其强大的现实需求简述之，就是我国房地产市场发展同样受制于较严重的金融抑制，只不过这种金融抑制主要体现在金融供给结构失衡。

如果单从总量来看，我国房地产金融规模扩张的速度放诸世界范围亦属罕见，但是由于在此过程中过于倚重间接融资一条腿走路，经年累月引出了诸多不合理之处，其中包括：

一方面，房地产信贷过度供给导致金融风险隐患扩大。数据显示，截至今年6月30日，136家上市房企（与非上市房企相比，融资渠道已经相对多元化）的资产负债率已进一步攀高至78.9%，因此，这种单向度的过度扩张本身就不具有可持续性。

另一方面，即使在全社會资本蜂拥挤向房地产领域的情况下，我国房地产金融供给体系却几乎不能给商品房以外的房地产市场提供任何可靠支撑，以至于后者只能寄生于财政拨款、社会保障，甚至行政指令放贷等纯政策性资金支持上。以新建租赁住房为例，有资料显示，我国由机构提供的有限房源中，政府投资的比例高达近80%，如果再算上国企、事业单位等投资部分，合计占比更是高达近95%。

上述“旱涝”严重分化凸显出建立完善多层次、多元化融资体系的必要性和迫切性。

再从现实可能性角度来看，仍以REITs为例，近期政府力推的租赁房建设的特点是成本回收期长、资本沉淀大，但相对投资回报稳定、资产价值坚挺，因此从开发商角度而言，通过发售REITs产品可实现资金快速回笼，转向轻资产运营；而站在投资者角度，REITs与股票、债券等资产相比，价格波动小、收益相对高，是长期、分散资产配置的较理想工具。

因此，金融创新从来没有“要不要”的问题，而是该种金融创新是否适度与适用。而衡量这一点的标准，其实在不久前召开的全国金融工作会议上已经形成共识，那就是要看它是否服从服务于经济社会发展，能否把更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节。只要答案是肯定的，那这种金融创新就是精准发力的适度、适用、有价值的金融创新。endprint