论前期策划对房地产工程项目的重要性

胡文义+金伟

摘 要：房地产项目的前期策划是起辅助决策的综合性活动，房地产公司可以根据前期策划的预定目标，对房地产市场现状进行研究和分析，并对即将进行的项目进行详尽的经济论证，房地产前期策划的目的就是为了协助房地产开发公司提升决策的准确性，更好的规避市场风险。房地产前期策划是项目开发的基本原则，对整体的房地产项目的具体实施和管理起到决定性的作用，可以直接影响房地产项目的经济效益。本文从房地产开发项目的市场调查分析入手，对房地产开发项目前期定位策划进行分析和研究。

关键词：前期策划；房地产；重要性

前言：房地产项目开发的一大特点是项目开发周期长，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对产品的要求，有可能在短时问内发生较大变化。企业若欲快速适应市场变化趋势，则需通过前期策划实现。一个楼盘成功与否，更具有决定意义的是在营销策划之前，包括市场研究、市场定位、产品定位、投资分析和概念设计等一系列工作在内的前期策划。前期策划四大主要工作的目标是通过经济测算、建筑概念规划，以达到给项目准确定位。四大主要工作是分析项目的必要工具，但并非是成功策划的充分条件。

1商业地产前期策划中的误区

1.1市场分析局限于区域市场

在商业地产中，若仅从区域市场来研究市场的潜力和容量，将造成市场分析的深度和宽度不够。例如，A商贸中心处在城乡结合部，并与一所大型供热电厂毗邻，同时在其四周大量分布了老旧住宅楼。而且，这一区域的消费能力较低。因此，若仅从周边市场的潜力和容量来进行前期策划定位，无疑会降低这一商贸中心的综合水平。

1.2项目定位局限于短期目标

短期目标指的是3-5年内的发展目标。在商业地产中，若项目定位仅考虑短期目标，其无疑会缺乏前瞻性。例如，A商贸中心在前期策划中，开发商便从整个经济环境的总体规划角度进行了研究，并将其定位成国际化商业综合体。从当前的发展现状来看，A商贸中心的定位具有前瞻性，而这种前瞻性正是体现在对整个经济环境长远发展的准确把控。

1.3片面追求可见的经济效益

调查发现，若商业地产项目采用的是销售模式，则其一般会通过炒高商铺的价格来获取前期可见的销售收入，这将增加业主对商铺租金的期望值及使得商业经济的利润空间很小。

2房地产前期策划的重要性

2.1房地产前期策划要具有科学性

前期策划可以决定房地产项目在建设的过程是否顺利和科学的管理方案是否可以顺利实施。若前期策划存在失误，那么会直接导致预期的工程项目无法顺利进行，达不到预期想要的效果，这样就会降低房地产公司的竞争力和企业效益，所以，房地产公司的前期策划要具有一定的科学性，这样才能保证项目的经济效益。

2.2合理的规避房地产市场的风险

房地产市场瞬息万变，房地产开发公司应对市场进行更深入的了解，规避在市场变化中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险等。对房地產项目进行前期策划更有利于房地产开发公司在进行项目开发前，将项目中的风险和效益做出更准确的评估，使房地产开发策略更具实效性。

2.3有利于项目部内各专业部门协同合作

在房地产项目开发过程中会设计到很多相关专业，例如：工程技术、工程设计、项目营销、公司财务管理、公司物业管理等各不同专业，是需要多专业协同工作的专业，房地产项目前期策划可以为各专业的协同合作建立良好的平台，各专业可以在这个平台上进行较好的沟通，进行合理的经济技术讨论，对项目进行科学合理的规划，确保项目满足市场需求。

3房地产前期策划要点分析

3.1项目目标定位方面

目前行业发展趋势，是房产市场住宅市场处在升级转型的过程中，趋向更具综合性。在项目策划建立目标时，策划者可在企业合理布局的指导下，从房地产产品市场细分中寻找市场入口，深入对当地市场环境进行调研，参照当地地区环境、调研结果，合理定位产品功能，布置产业结构，主业与辅业安排得当。此外，政府应加大保障性住房建设，优化市场布局，房地产企业可以在主营公司业务的同时，采取和政府合作方式投资保障性住房工程，来提高自身企业的知名度及企业形象。

例如，商业地产的业态发展，以百货、酒店为主业，辅以写字楼、美食、休闲娱乐、超市、物流、专业市场等多业态组合，并根据业态特点和商业区域选择不同档位品牌进行规划，形成一主多辅的业态结构。对于一些商务环境不佳，人口规模不大的市场，更需要企业在这些地方推进商业和商务地产，如写字楼、星级酒店的开发与运营，吸引及带动人口导入和企业入驻。

3.2房地产开发项目产品方面

房地产开发项目产品的定位主要包含以下几种：第一，建筑产品水平（档次）。为了满足不同类型客户的差异化消费水平，房地产企业需要结合目标客户群体的实际消费水平完成各个水平建筑产品的合理定位。第二，物业。从某种程度上讲，可以将物业看成是房地产开发项目的售后服务。结合我国目前情况可知，物业已经成为消费者作出购买决策的重要参照依据。第三，环境。房地产开发项目的产品环境主要包含软环境与硬环境两种。房地产企业需要通过对建筑物（楼盘）所处位置的经济、文化及具体的水源分布、山体情况等环境要素完成环境的合理定位。第三，智能。随着我国经济的不断发展，人们的生活水平发生了显著提升。在这种背景中，人们对房地产开发项目中建筑物的智能化水平提出了较高的要求。结合以往经验可知，如果某项目中楼盘的智能化水平较高，则其成交率相对较高。

3.3建筑设计方面

房地产开发项目中建筑设计方面的策划活动重点主要包含以下几种：第一，功能。该内容包含建筑物内部的房间功能安排，如客厅、书房等；第二，线条。线条的设计结果会对消费者的感官体验（视觉方面）产生直接影响，这种影响会从一定程度上干扰消费者做出交易决策。第三，装修水平。房地产开发项目建筑物的装修水平是其产品价格的主要影响因素；第四，色彩。无论是就建筑物的内部还是外部而言，不同的色彩设计可以为建筑物营造出不同的视觉效果。例如，如果利用黄色等暖色系颜色完成建筑物内部的装饰装修，则消费者会对建筑物内部产生一种温馨的印象，其满意度、购买欲会发生相应提升。

3.4开发企业分析方面

在进行每个项目前期策划工作的时候，房地产开发企业都是一个不容忽视，甚至是起决定作用的因素。策划机构根据不同的开发企业制定不同的服务方案，针对开发企业的战略目标分析开发企业的条件，主要从客观条件和主观条件两个方面着手：客观条件主要包括开发企业的能力、资金实力、对地方政策的了解程度和专业程度；主观条件主要包括项目开发目标（利润多少、回报快慢、名声大小等）、公司运作目标（融资、多业务平衡、进入陌生市场、获取最高利润等）以及决策人或者领导人的因素。

4结语：综上所述，当前，国家全方面深化改革处于攻坚阶段，房地产行业及房企在国家改革的大潮下需顺应时代潮流，加快转型。项目前期策划是项目前期准备工作中的重要一环，本文分析总结出了房地产行业在改革大潮中面临的机遇及房企的转型趋势，提出了房企在机遇及转型趋势下项目前期策划工作的调整策略，以期能在项目前期策划工作中给项目策划人提供有利的策略参考，大力提升策划项目的市场竞争力及应变能力。

参考文献：

[1]李丰.新形势下房地产项目前期策划工作的思考[J].商，2015，（27）.

[2]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化，2015，（01）.[3]宋安成.商业地产策划中的风险与规避[J].上海房地，2012，（02）.