发展住房租赁的冷思考

宋慧芳

7月份以来，住房租赁市场的话题，成为舆论热议的焦点。而住建部所列12个试点城市中，已经有10个城市先后出台关于住房租赁的措施。多地先后出台租赁措施，也搅动了市场。然而在搅动市场的同时，更需要追根溯源，冷静思考。

自从去年6月国务院办公厅发文提出发展住房租赁市场的具体要求以来，住建部等九部委7月份又联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。此后，江苏、四川、安徽、河南、广东、北京、上海等省市陆续发布了相关意见和措施。中国掀起了一场由政府主导的住房“革命”，房地产市场或将进入一个全新的租房时代。据中原地产研究中心统计，迄今，已有超过8个省份、超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关住房租赁的政策。特别是今年7-8月，各地开始密集发布有关政策。在时间节点方面，除广东省将政策目标节点定位于2018年外，辽宁、四川、河南、安徽、江苏均将2020年作为政策目标年。因此，2020年将成为多数地方租赁市场政策和实践检验的重要时间节点。

国家政策层面的大力培育和支持，以上市房企为代表的房地产公司积极参与其中，就在8月24日晚间，万科A发布2017年半年报，在交出净利润同比增长36.47%的满意“成绩单”的同时，就多次提及发展住房租赁事项，表达了其对住房租赁市场前景的看好。事实上，在已发布2017年半年报的59家A股上市房企中，大多数都提到了“住房租赁”这一关键词，发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。

追根溯源对症下药

我国对租赁房的需求逐年增加，主要因为城镇化中，大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场，从而增加租赁人群；同时晚婚导致置业年龄延迟，进一步延长个体租赁时间，间接增加租赁需求；但是目前我国一线城市租赁房源供给不足，且租赁市场乱象丛生，规范的租赁市场和长租公寓模式呼之欲出；同时，与发达国家对比，我国租赁市场的成交总额有待大幅提高，租赁市场未来发展空间可期。

然而，链家研究院院长杨现领在接受《中国经济信息》记者采访时指出，中国租赁市场成交额占整个交易市场的7%，远远低于发达国家，如美国、日本，租赁市场占整个交易市场的比重分别为80%、50%。

中国租赁市场为什么发展如此缓慢？全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《中国经济信息》记者采访时给了答案。他表示其主要有三方面的原因：一是传统观念导致。人们感觉在城里没有一套属于自己的房子就没有安全感，特别是“丈母娘需求”。二是租赁市场不规范导致租房者的利益得不到保障，租房者没有安全感。此外，市場不规范也让出租人感到不放心。比如在租赁期间，房子的内部遭到结构破坏等。三是租售比价不合理。近十年时间，房价涨了大约五倍到十倍，有人将房子作为投资品使用，不进行出租，坐等房子升值，升值的利润比租金的收益高很多。这种租售比价不合理导致人们愿意买房，不愿意租房。租售比价不合理是在一个时间点上，在一个动态租房过程来看，买房比租房合算。所以说还不如买房。

对于如何解决这些问题，顾云昌表示，首先要改变人们的传统观念；其次，要规范化租赁市场，让出租者感觉到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和买房之间待遇是完全不平等的。第三，要使房价平稳，不要涨得太快。涨得太快，看起来是租售比价不合理，实际上还是投资买房划算。这三个问题解决了，那么租赁市场自然就发展起来了，所以真正要使租赁市场发展起来，解决人们住房问题，这三个问题是绕不开的。发展租赁市场，提出了租售同权，使人感觉到租房也能够享有和买房同样的权益，并且是安全的。此外，如果再把房价控制好，租赁市场就会很快发展起来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也再三强调，从中国传统观念来看，很多人不愿意一辈子租房住，要实现长租代替买房还要有一个过程。这既需要观念的改变，更需要配套制度及时跟上。

租金走向

房价快速上涨，而市场租金一直都比较平稳。据国家统计局数据显示，过去三年，即2014-2016年，CPI中租赁房房租分别同比上涨2.4%、2.6%和2.9%，市场走势高度平稳。由于房价快速上涨，住宅的租金回报率不断下降。从Wind统计的一线城市数据来看，总体来说房价和租金都呈上涨趋势，但是房价的涨幅远超租金。以北京为例，过去10年二手住宅房价的复合增速为14%，二手住宅租金的复合增速为5%，租金回报率从2008年的3.25%跌到现在的1.40%。上海在过去10年，二手住宅房价复合增速为13%，二手租住租金的复合增速为7%，租金回报率从 2008 年的2.85%下降到现在的1.55%。

在国家大力支持房屋租赁市场的情况下，租金的走向成为了很多承租客关心的话题。顾云昌告诉《中国经济信息》记者，租金的上涨和下跌在租赁市场中主要由供求关系决定。不过，他也坦言，未来的租金走向仍然会上涨，但绝不会超过房价的上涨速度，会呈现稳中上涨的态势。“首先，租售之间存在合理的比价，即租金和售价之间是有联系的，随着房价不断上涨租金也会不断上涨，但是租金的上涨速度还没有房价上涨速度快，租金上涨却是必然的，总体上这是租金和房价之间的关系。第二是租金价格会随着人民收入水平的提高而提高，人民生活水平得到了提高，也必然会导致租金的上涨，除非租赁市场出现大量的空置房租不出去，才会出现租金价格下降。” 顾云昌从两方面进行了解释。

长江证券分析师谢浩宇表示，一方面，从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势，即便美国 1960年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还是保持上涨态势。另一方面，一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨。

着力发展机构出租

租赁市场总体可分为三类：国家持有且带有福利性质住房，如公租房、廉租房等；机构持有住房，如泊寓、自如等；还有占据中国租赁市场主体地位的个人持有。顾云昌告诉《中国经济信息》记者，这三种分类中，机构出租发展还不到位，在未来应该大力发展机构出租。在世界各国租赁市场发展过程当中，机构出租占相当大的比重。现在所面临的问题是机构出租的机构设置法则问题，对于我国租赁市场的供给侧改革就是增加更多的机构持有者进行投资。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉也表示，此前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

然而怎样使机构持有者加入这个市场？顾云昌指出，由于租赁市场的回报率不高，周转时间长，而开发商高周转、快回收的特点不符合其发展要求，这就需要政策手段进行干预和实施。其主要体现在出让土地的要求和税费方面的改革两方面发展租赁市场，比如对于出让土地需一定比例的自持等。另外，在税费方面给予支持，比如可以进行降低、减免，也就是说通过税费的改革降低其运作风险，进而鼓励持有机构参与租赁市场的开发。

机构出租的崛起，或将从数量和规模上彻底改变租赁市场的游戏规则。

在顾云昌看来，中国租赁住房市场肯定有很大的发展前景，这是由中国国情所决定的，是中国城市化的需要。但调整结构不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更长的时间，才能把租赁市场完善起来。endprint