关于加强房地产行业财务内部控制，防范企业财务风险的研究

祝嵩龙

【摘要】随着社会的不断进步，我国各行各业都得到了飞速的发展，房地产行业也不例外。目前的形势之下，我国房地产行业随着自身的不断发展已经取得了比较明显的成效，并且达到了一个全新的水平。但是，在具体的发展过程当中，对房地产企业相关的管理必须采取必要的措施，尤其是房地产企业财务方面的管理，通过对财务風险的有效控制以及规避，可以提高房地产企业的市场竞争力，进一步促进我国房地产行业的良好发展。在目前阶段，我国的房地产企业在财务管理方面存在着一些明显的问题。这种情况之下，本文主要分析了我国房地产企业发展过程当中存在的财务风险的一些特征，并且分析了财务风险的主要类型，根据我国房地产企业存在的财务风险特征以及类型，具有针对性的提出了一些有效的控制措施，从而促使我国房地产企业安全稳定的发展。

【关键词】房地产行业 财务风险 内部控制 特征类型 风险防范措施

我国的房地产行业处于一个投资主体的地位，自身存在着一些特性，在如今变幻莫测的市场经济大环境之下，我国房地产行业在发展过程当中，存在着一些财务方面的风险。这些财务风险严重的阻碍了我国房地产行业的稳健发展，因此，必须针对这些财务风险提出有效的预防和解决措施，加强风险防范的力度，控制风险的发生。

一、我国房地产行业财务内部控制普遍存在的一些问题

（一）房地产行业内部的资金得不到高效的利用

在我国房地产行业财务内部的控制和管理过程当中，存在着一个特别明显的问题就是一些企业的资金利用率非常低，其中一个很重要的原因就是相关的工作人员在工作过程当中并没有对资金进行科学合理的管理，这些企业内部的管理工作人员自身专业素质亟待提高，他们的专业能力也是非常低的。种种原因导致企业内部存在一些闲散的资金，这些资金不能够得到及时高效的应用。除此之外，一些企业盲目的追求经济效益，而在发展过程当中对产生一些不合理的投资现象，缺乏科学合理的投资意识，也会导致企业内部资金使用率低下，浪费资源。以上的各种因素，都在阻碍着房地产企业稳定的发展，不利于这些企业的生存，因此必须完善企业内部资金管理，从而保证房地产企业可以长远的发展。

（二）房地产行业的内部的相关数据没有得到充分的统计

在我国房地产相关企业发展过程当中，企业内部的财务数据存在非常严重的问题，一些企业将财务内部的管理工作视为最简单的财务预算，特别是近阶段，我国房地产企业内部财务管理工作得到了一些发展和变化，科学技术不断发展，促进了我国房地产企业财务管理工作使用更加先进的设备以及信息化的技术手段，讲传统的人工数据管理发展成为网络管理，在很大程度上提高了我国房地产企业内部财务管理工作的效率，也保证财务工作的顺利进行，从而促使房地产企业利益更加安全。在这种情况之下，我国目前也存在着一部分永远采用比较传统的财务管理方式和方法，在财务数据方面，进行员工的统计，这就导致财务数据统计工作效率非常低下，房地产企业的利益没有安全的保障，促使房地产企业内部的财务问题得不到解决，并且频频发生，也在一定程度上促使我国房地产企业的相关财务统计数据非常混乱不堪。采用传统的人工统计方法，所统计图的财务数据在企业的整体发展过程当中，影响了企业决策，就会导致这些决策存在偏差，从而促使房地产企业财务风险的发生，非常不利于我国房地产企业经济效益的产生。

（三）房地产企业没有合理的内部构成

随着社会的不断发展，目前我国的市场经济也在随之迅猛发展，在这种大的环境之下，我国的一些房地产企业为了适应这种环境，保证自己的生存和发展，对自身的经营及管理体制进行不断地创新和改革，但是我国的一些企业自身存在特性，在很大程度上受到政府以及有关部门的监督和管理。政府和相关部门的监督管理工作受到多方面的因素影响，内部资本结构出现一定的问题，存在一定的误差，一些房地产企业便便采用不合理的手段来保证自身的发展，就会促使房地产整个企业受到影响和破坏。

二、我国房地产行业存在财务风险的主要类型分析以及财务风险的主要特征分析

（一）房地产行业的财务风险主要类型

不同的政策环境存在着不同的财务风险，如果整个市场竞争非常激烈，那么，我国房地产行业的发展创新就会越来越难，谁知在销售方面费用的支出也会越来越多。因此，整个房地产市场的经济环境特征对于地产内部的财务风险类型产生非常重大的影响。政策环境的不断变化，房地产行业的财务方面管理也会受到其影响。不是系统之内的财务风险类型，所包含纷繁复杂的内容，企业自身的方式、相关机构以及意识都包括在内。除此之外，我国房地产行业对于内部的财务管理水平的高低也影响着财务风险的是否存在，一些对于投资风险以及筹资风险的管理也是非常常见的风险类型。上述的风险类型对于我国房地产行业的整体发展产生着非常重要的影响。

对于我国房地产行业一些系统性的财务风险，都是由系统外部的不断变化而影响产生的，是一个非常重要的影响因素。存在系统性的房地产企业财务风险，包括法律上的相关条例以及国家和政府掌控的具体政策环境等。在政策环境之下，房地产行业的市场竞争环境也是一个不容忽视的影响因素。在比较宏观的房地产市场经济大环境之下，土地市场因素对于房地产财务风险具有非常重大的影响，这个方面的问题也是尤为突出的，房地产具体开发过程当中一个非常重要的内容就是土地的利用，在整体的发展过程当中土地市场影响着土地的价格和利用率，因此，在房地产开发当中土地占有非常大的资金比重。

（二）房地产行业的财务风险主要特征

与其他的行业发展不同的是，我国房地产行业在财务风险方面存在着非常明显的特征。目前情况之下，我国房地产财务风险管理方面，具有非常大的资金流动量，其中现金流量占有非常大的比重，除此之外，房地产行业对于现金流通和运作的能力有着非常高的要求，也要有较强的融资能力。基于这种情况，我国房地产行业在对财务管理过程当中存在着许多的特别明显的财务风险问题。资金的周转也存在着一些不容忽视的问题，在具体的房地产发展过程当中投资的回报会相隔非常漫长的时间，因此，资金的流出以及价值，会存在着成本较高的问题。现金流的分布上也存在着不平衡甚至不合理的现象，在我国房地产行业相关产品的开发和推行过程当中，存在一个非常明显的特征就是这些产品存在着单一性，不够灵活。除此之外，对于资金的流通方向也是非常复杂的。在房地产行业财务风险管理过程当中，现金的流通以及流通量非常不确定，不够稳定。因为在具体的开发当中，有一些不稳定的因素影响着资金的流动，有一些因素是人为不可控制的。房地产行业具体的财务风险管理工作也受到大的经济环境影响以及相关政策因素的影响，以上便是我国房地产行业财务风险控制当中的一些比较明显的特征。endprint

三、加强房地产企业的内部控制，防范企业内的财务风险措施

（一）通过融资渠道这种资本方式，规避财务风险

第一，必须对融资渠道这种资本方式进行不断地开发和探索。在大的经济环境以及政策环境之下，金融危机会直接影响到我国房地产契约的经济发展，并且房地产企业受到非常大。金融危机的逐渐来临，我国防地产企业的相关工程项目以及房价受到非常严重的影响，对于资金的回转非常慢的速度和程度，除此之外，我国政府以及相关部门对于我国房地产行业提出了非常多的调控政策，促使我国房地产行业资金短缺问题更加的明显，整个资金环境也是越来越激烈的。所以，我国房地产企业必须不断地探索全新的融资渠道，从而在很大程度上降低我國房地产资金的融资成本。

第二，调整房地产行业的规模及负债比例，促使负债规模和比例更加合理。根据相关的经济理论，我国房地产行业资产的负债规模及负债率是有一定的范围的。相关的资本结构明显的表示，科学合理的负债率能够通过相关政策以及理论的作用来提升我国房地产的具体价值。我国的房地产资本结构离不开房地产整体规模的影响，也受到整个行业的经济效益水平的影响。但是，应该全面地考虑问题，负债率如果不合适，就会促使我国房地产行业存在才方面的风险，企业的价值在很大程度上也会下降。我国房地产行业负债经营必须考虑全面，应该明确企业经济发展的战略以及发展的方向，只有明确这个方向才能够科学有效地应用企业内部的资金。通过多元化的经营方式，明确科学合理的企业经营方向，能够保证我国房地产行业有效地规避财务风险，将企业内部的资金用在合理的项目之上，从而有效地提高企业内部资金的使用率，从而减少资金的压力。除此之外，应该进行科学合理的负债经营，在我国房地产行业自身发展的水平之内掌握覆盖的程度。也要对负债结构进行合理的掌握，各种负债类型以及规模进行合理的搭配，从而保证我国房地产行业可以在发展过程当中规避财务风险的，对我国房地产行业的融资结构起到优化的作用。

（二）提高房地产企业的资金使用率

为了有效地加强我国房地产行业财务内部的管理和控制，并且有效地防范房地产企业的财务风险，必须加快企业内部的资金周转周期，从而有效地提高这些资金的使用效率。在房地产内部控制出现的问题上，还包括两个部分，分别是首付款和按揭款。首付款的风险主要表现在购买者不能一次性支付全额首付款，大量首付款向迟迟无法到位。按揭款主要是银行贷款，如果首付款没有及时缴纳，将导致银行放慢审批程序，影响企业资金的回笼。由此看来，必须对我国房地产企业内部的资金进行科学的利用，从而提高其效率。首先，必须建立科学的政策，其次应该对我国房地产企业项目客户的信用以及资金的等级进行确定，从而推算出这些客户的偿还债务的水平和能力，最后，调整收帐的比例，建立相关责任体制。除此之外，水平较高的房地产企业应该将不同的项目进行有机的结合，从而缓解房地产企业资金上的压力。

（三）加强推行房地产企业内部的财务预算管理工作

根据我国房地产行业自身的发展，对企业的资金以及财务管理工作进行进一步的加强。针对项目的具体特征，对项目的设计资金以及开发的成本等各个方面进行整体上的预测和计算。对房地产企业的分公司进行预算之后再汇总，从而从整体上掌握企业具体的资金状况，有利于推行资金管理工作计划。并且确定房地产行业不同层次的责任体制，将责任落实到个人身上。从而保证房地产企业完成科学合理的财务管理模式。并且在项目进行的过程当中，进行实施的监督和控制。各个层面上的工作人员也可以进行交流和沟通，促使整个行业更加团结一致，有利于资金的预测和计算，并且促进房地产企业资金管理能力的提升。

（四）提高财务管理人员的综合素质

对于我国建筑企业内部的相关财务管理人员，必须提高其自身的专业素质，对其进行定期或者不定期的专业培训，从而提高工作能力和水平。除此之外，可以聘请具有较强工作能力的专业人才，从而保证我国房地产行业内部财务管理工作的高效进行，对于企业财务风险的防范具有一定的促进作用。

结语：综上所述，在一个企业或者行业整体的发展过程当中，财务管理具有基础性的重要作用，其也对于整个行业在市场经济体制当中的良好发展起到至关重要的作用，因此必须加强财务风险的管理工作力度，不断地完善管理措施，才能够有效地促进整个行业的发展。通过对我国房地产行业发展过程当中的财务内部进行有效控制，并且有效地防范我国房地产企业的财务风险，提升了企业发展水平，这对于我国房地产行业发展过程中存在问题的解决有着非常大的促进作用，对于整个行业的健康发展具有非常重要的意义。

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