土地一级开发会计核算探讨

范振国

【摘 要】土地一级开发的核心实质是把土地看作商品，在市场上进行买卖，目的是进一步提高土地的价值，通过提高土地价值来增加所获得效益。伴随一级土地开发业务的开展 ， 相关会计核算的问题也层出不穷。本文介绍了土地一级开发成本核算中的问题以及改善的对策做了详细的分析，以供大家参考。

【关键词】土地一级开发 ；会计核算 ；对策

一、土地一级开发成本核算中存在的问题分析

1.成本管理环节严重缺失

成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业 先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是委托给咨询公司来完成，这种错误的认识和成本管理环节的缺失增加了土地一级成本核算的难度。

2.成本预测流于形式

進行成本预测是企业进行成本核算与管理的基础环节，也是企业进行成本决策、成本规划的首要环节。企业通过对成本的预测，对成本的水平有了一个最基础和初步的认识，这避免企业在成本核算中出现盲目性、未知性，对于自己所得的土地项目中存的实施难度、实施重点有了最基本的估计。进行土地一级开发需要企业投入大量的资金，并且投资的规模较大。在成本预测阶段，企业首先确定的是成本规模，并根据成本的规模大小进行资金的筹措规划，以免出现资金使用不合理、资金储备不足等现象的发生，有效规避企业资金链断裂问题的出现。但是，由于土地一级开发成本预测要求必须具有较高的专业性，并且成本预测的偏差较大、项目周期的安排对预测有着巨大的影响等因素的存在，使得成本预测与实际发生成本之间存在较大差异，企业成本预测流于形式，对企业成本核算与管理毫无作用。例如：土地一级开发成本预测中对征地补偿支出一定要区分宗地内国有土地和集体土地，国有土地按照权利人取得方式的不同区分为土地收购补偿费或土地收回补偿费，集体土地中主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、征地的相关税费等。再例如：在可行性研究阶段，按照前期准备的工作开始征地、拆迁、进行市政建设、验收入市等环节的安排后，就可以安排项目实施进度来计算项目的周期了，然后再结合资金需求的规模、企业制定的融资方案来推算出企业的财务费用数额。这时如果对项目的实施进度安排过于粗略、线条化，那么很难在实际中顺利实施，这将对企业的融资方案、财务费用等带来影响。

3.一级土地开发成本控制缺乏力度

在一级土地成本管理的过程中，对成本进行有效控制是一项核心环节，也是成本管理中耗时最长、所占比重最大、成本核算任务最艰巨的环节 ， 也是最有效的一个环节。在企业的管理中，对成本控制这一环节十分重视，但是，在实际工作中，由于很多企业的领导者和员工缺乏对成本控制重要性的认识，只是简单的局限于降低成本这一表面现象。例如：有的企业成本控制的依据缺乏细致化。进行成本控制的基本原则就是实现成本控制的精细化管理，在控制中需要明确目标，进行成本规划，这是成本控制的主要依据。但是，很多企业的成本控制计划过于宽泛，造成目标成本模糊不清、难以执行等问题。土地一级开发过程中，如果企业不能针对成本控制在成本计划的框架内制定细化的成本标准，那么一定会使成本控制无所适从、无从下手。

二、土地一级开发成本核算的改善对策

1.细化成本核算对象， 构建成本核算制度

（1）细化成本核算对象

在成本核算过程中， 成本管理部门应当起到核心作用，财务管理部门进行业务配合。成本核算对象的确定， 应当以便于成本归集、成本控制为原则， 细化成本核算对象。土地一级开发过程中不确定因素多， 费用支出归入会计科目后，损失了一部分对象信息，出现宗地变动时， 难以再次将信息提取出来重新进行处理。对于一些开发周期短、宗地构成简单的项目， 可以考虑将整宗地块作为成本核算对象； 对于绝大多数项目， 应当分析宗地构成， 以土地权属性质或规划条件作为成本核算对象的划分依据。

（2）构建成本核算制度

由于开发企业是接受政府委托来进行土地一级开发， 因此属于代建制度， 开发企业应根据土地一级开发成本构成设置明细核算， 其主要内容应包括成本发生正确归集、成本归集的方法、成本计算方法等。开发企业对于 土地一级开发的会计核算设置开发成本或其他应收款科目， 再按项目设置二级明细核算， 在项目下按成本费用内容设置三级明细核算。这样层层核算， 将成本进一步明细。

2.根据完工土地开发项目的用途来选取成本结转方式

第一， 对于销售开发或有偿转让的商品性建设场地， 项目完成后将实际成本从开发成本—商品性土地开发成本账户的贷方转入开发产品—土地账户的借方。第二， 对于开发完成后直接用于开发企业商品房等建设的建设场地， 项目完成后将实际成本结转计入有关房屋的开发成本。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用， 均转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿费或批租地价项目； 对其他土地开发支出， 包括前期工程费、基础设施费等，责合并转入有关房屋开发成本的基础设施费项目。经结转的自用土地开发支出， 应将其从开发成本—自用土地开发成本账户的贷方转入开发成本—房屋开发成本的借方。endprint

3.完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算

第一， 提高前期费用核算的科学性和全面性。具体措施如下： 立项报告和可行性报告是土地一级开发工程中较为重要的报告， 开发企业往往会投入较多资金到立项报告和可行性报告的制定中， 为此开发企业要通过加强立项报告和可行性报告制定费用的核算力度来降低前期费用核算的错误率；开发企业要构建专门机构来实地调研各项咨询活动， 尤其是对各项咨询活动的收费情况进行准确调查和统计。第二， 提高公共区域市政基础设施建设费用核算的科学性和全面性。除了将区域内市政管线、桥梁及永久性道路建设费用等大型费用纳入成本核算体系中之外， 成本核算机构还应该将公共座椅、小规模草坪等小型费用纳入成本核算体系中， 确保突击一级开发成本核算涵盖内容的全面性。第三， 提高征地拆迁费用核算的科学性和全面性。在核算拆迁征地费用时， 成本核算机构要聘请一批专业技能较高和责任心较强的核算人员来开展拆迁工程费用的核算工程。此外， 成本核算机构要转变以往因拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用数额较小而轻视的做法， 强化对拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用的重视度， 将拆迁服务费用和房屋拆迁评估费用规范地纳入项目成本核算报表中。

4.强化土地一级开发成本核算的审计

土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件， 同时也是确保土地一级开发成本结转核算准确、及时、规范的必然保障， 只有加强对土地一级开发成本核算的审计，才能有效监督土地一级开发的成本核算， 及时发现并纠正土地一級开发成本核算过程中存在的问题和不合理之处， 从而保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。

三、结语

土地一级开发是国家城市化建设的重要组成部分，对土地一级开发的成本进行科学的核算，有助于土地一级开发项目节约成本，减少开支，对施工企业的发展至关重要。科学的分析土地一级开发成本核算领域的问题，并制定出切实可行的解决方案，对建筑企业的发展具有重要意义

参考文献：

[1] 黄艺华 . 对培训企业投资方向选择的关键性问题思考 [J].财经界 （ 学术版 ），2015（05）：69-137.

[2] 甘晓梅 . 企业投资方向选择的关键性问题探究 [J]. 财经界 （学术版 ），2015（07）：78-349.endprint