论住房反向抵押贷款信托开展的法律路径

陈 俊，吴 韬

(上海对外经贸大学法学院， 上海201620)

论住房反向抵押贷款信托开展的法律路径

陈 俊，吴 韬

(上海对外经贸大学法学院， 上海201620)

住房反向抵押贷款信托的研究基础是住房反向抵押贷款。对于住房持有人来讲，反向抵押贷款是一种静态化的财产管理计划，而住房反向抵押贷款信托则因为其被赋予了此后的动态化的财产管理内容，所涉及的法律关系也较之相对复杂;对这种复杂的法律关系作出深入研究，旨在使房屋持有人的财产既能获得利益的最大化，又能使其权益得到全面的保护;在推进我国养老业的健康发展上，除具有重要的社会意义外，还丰富了信托法学的理论意义。

反向抵押贷款; 信托； 法律路径

住房反向抵押信托是相对于反向抵押贷款本身而言的。一般是指在不放弃居住权的前提下，将房产抵押给贷款机构，通过贷款使房产价值的一部分变现。其目的是通过抵押房产的方式，以支付诸如医疗、住房修缮、购买长期看护保险或者其他任何用处的费用，以提高生活质量。依据我国《信托法》第二条的规定："本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。"由此可见，较之于具有静态化财产管理的反向抵押贷款，住房反向抵押贷款信托则被赋予了动态化的财产管理的内涵，其因此所涉及的法律关系，也较之反向抵押贷款更为复杂。对住房反向抵押贷款信托所涉及到的复杂法律关系进行梳理和研究，旨在探讨如何使房屋持有人的财产既能获得利益的最大化，又能使其权益得到全面的保护。

一、我国住房反向抵押贷款信托的法律问题

(一) 不动产信托登记制度的缺失

虽然在我国信托法中规定了信托登记制度，但是目前在我国境内并无统一的信托登记管理办法，只有在上海市浦东新区、中国(上海)自由贸易区对信托登记颁布了试行办法，在《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》也对信托登记并无规定。我国信托法虽然将信托定义为"委托给"，意在缓解与我国物权理论中"一物一权"的矛盾，但是笔者认为信托的实质还是应当将信托财产进行转移，因此当信托财产为不动产时，信托登记制度就显得尤为重要。当信托登记制度建立时，将会使得房屋产权关系明晰化，使得信托财产的独立性凸现出来，与委托人、受托人、受益人的财产区别开来，使得信托隔离风险的作用发挥出来。信托登记还可以明确信托当事人的权利义务，信托登记制度不仅仅是对信托财产的登记，还包含对信托设立的登记，那么在该登记中也会明确信托当事人的信息，使得委托人、受益人、信托监督人可以依据信托登记更好地监督受托人来履行受托人义务，并及时通过信托登记制度对自身权益进行保护。信托当事人以外第三人可以通过信托登记制度来对信托的情况进行了解，保障自身的权益不受侵害。因此，在我国现有制度下急需设立信托登记制度。

(二) 信托税制的重复征税

根据目前我国的法律法规，信托业务的开展将涉及所得税、契税、印花税、房产税等多个税种，见表1。

表1 住房反向抵押信托各环节征税对比

其反映我国信托税制中的两个问题：一是重复征税。同一环节中，信托当事人可能基于同一行为或收益反复缴税。如信托设立时，信托委托人、受托人都需要缴纳印花税；二是税收优惠缺失。在我国现有税制中，在金融业中的税收优惠制度偏向于证券、投资基金等，但并未对信托设立运作安排对应的税收优惠制度，也在一定程度上抑制了信托业的发展，不利于住房反向抵押信托的推广。

(三) 信托监察人制度过于狭隘

在我国现行信托法中，规定了公益信托应当设立信托监察人，而对其他类别的信托并未作此要求。公益信托中信托监察人的设置，其目的是为了保证信托目的的实现，加强对受托人信托活动的监督，解决由于信托受益人比较广泛，广大的受益人直接对受托人的信托活动进行监督难以操作这一问题。而在住房反向抵押信托中，虽然委托人与受益人都是恒定的少数主体，一般为老人，但由于老人年龄已经较大，意思表示能力、解决争议能力、对信托的了解程度都往往低于常人，因而在该信托中设立监察人制度是为了专门保障该主体的合法权益，避免将风险进一步扩大。

二、我国不动产信托登记的法律思考

(一) 完善我国信托登记制度

我国信托财产登记制度至今尚未出台，不利于信托业的发展和信托产品的创新，笔者认为尤其对于不动产而言，登记制度显得尤为重要，没有登记制度将不利于信托当事人和第三人的交易安全，也使得信托财产独立性无处着手。针对这一制度，笔者提出以下建议：

信托财产登记机构。我国现有不动产登记体系已经逐步完善，若另设信托财产登记机构虽然便于规范对信托行业的统一监管，但考虑到若单独设置信托财产登记机构，当事人可能因信托财产的公示信息进行多地查询，反而悖离制度设计之初衷，兼考虑单独机关将增加制度和交易成本，因此笔者建议在现有不动产登记机关职权的基础上，拓展出信托财产登记功能，由原有不动产登记机关对是不动产的信托财产进行登记监管。

信托财产登记内容。信托财产登记一是为了明细信托财产性质；二是为了便于信托当事人和第三人进行查询。因此信托财产登记至少应当包含：信托当事人情况、信托财产范围、信托财产管理方式、信托目的、信托起始时间、信托存续期限等。

(二) 完善我国信托税制

我国信托税收征收制度多年来由于纳税主体不确定导致信托在设立、存续、终止阶段时常发生重复征税，因此明确信托中纳税主体尤为重要。

明确纳税主体。无论是在静态模式下的住房反向抵押信托还是动态模式下住房反向抵押信托，委托人与受益人都是老年人，由养老服务而受益的老年人应当进行一次缴税，而非多次。静态模式与动态模式的住房反向抵押信托在信托财产上有所区分，那么在相应税务上也应当有所区别，至于受托人基于对信托财产的管理而取得的收益，都应当支付相应的税款。

提供税收优惠政策。应当明确的是住房反向抵押信托的目的是为了使得养老制度多元化，改善老年人的养老体验，与此同时推动信托业的发展，但信托业的发展并非其主要目的。且该类信托在发展中实际上减轻了政府、年轻人、中介组织的养老负担，政府应当出台更多税收优惠政策来鼓励老年人和信托公司开展该项业务。

(三) 扩展我国信托监察人制度

我国现有信托法中，信托监察人制度只适用于公益信托，是为解决信托受益人过多而无法对信托情况予以监督了解的问题，但并不意味着信托监察人制度仅适当于公益信托。笔者认为，住房反向抵押信托设立虽有营利性质，但其设立存续目的兼有公益色彩，受益人也处于弱势地位。但若就此就提议对信托法进行修改，将监察人制度扩展到私益信托范畴也有动辄即借助立法之嫌，且考虑到立法时间之长、审核之复杂。因此笔者建议不妨在未来的住房反向抵押的专项文件中，如"反向抵押信托管理办法"或"信托监察人指导意见"中提出应当将信托监察人制度适用于该类信托。具体制度包括：

信托监察人制度适用情形。应当适用于受益人不具备完全民事行为能力、年老体弱、智力不足等情形。

信托监察人资格条件。在原则上，信托监察人应当具备完全民事行为能力，在信托活动中保持独立性，与信托受托人无关联关系。在具体要求上，应当要求信托监察人具备特定资质，如监察人为自然人时，可以要求其具备养老机构或相关组织经验为宜；当监察人为法人时，则对其组成人员有一定的要求。

信托监察人的选任、辞任、接任条件。信托监察人虽然不是信托法律关系的当事人，但是也应当赋予委托人、受益人选任、解任的权利，可以促使同时作为委托人与受益人的老年人通过更换监察人来保障自身的利益。

信托监察人的权利义务。该项为重点，信托监察人应当以受益人权益保护为核心保护受益人的合法权益。如赋予信托监察人提起代为诉讼的权利，使得信托监察人可以借助司法手段来保护老年人的合法权益。

三、结语

住房反向抵押贷款信托，是将信托机制与反向抵押贷款制度相结合的新型金融产品。它利用反向抵押贷款这一基础制度，结合信托管理之手段，充分发挥老年人资产的作用，一方面缓解了老龄化社会的养老压力，另外一方面活跃了金融房地产市场，促进市场的发展。但善制需良法，我国的现有环境对该制度的运作还存在诸多障碍，唯有在对现有障碍的层层解除后，该制度才有可能在社会中蓬勃发展。

[1] 新民晚报.调查：哪些老人愿意尝试“以房养老”[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.sh.xinhuanet.com/2016-05/28/c_135394595.htm.

[2] 第一财经日报.金融陷阱导致养老危机，老年人亟须补上“理财”课[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.p5w.net/money/lczh/201611/t20161130_1650080.htm.

[3] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].长沙：中南大学, 2011.

[4] 蒋亚军.我国住房反向抵押贷款养老方式研究[D].郑州：河南大学, 2013.

2017-03-12

陈俊(1993-)，男，浙江温州人，硕士研究生，研究方向为经济法。

DF438.2

A

1671-4733(2017)04-0132-02