房地产企业筹资风险管控

黄辉

[摘要]近些年来我国经济获得了较为强劲的发展动力，在这一过程中房地产企业起到了非常重要的作用。房地产企业想要获得发展，其资金链条是否完整并稳定是极其关键的因素。在这种情况下，有必要对房地产企业的筹资风险进行把握，促进房地产企业平稳发展。

[关键词]房地产企业；筹资风险；财务管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.086

1 引 言

房地产企业作为经济发展的支柱产业，除了对国民经济带来巨大影响，也对国民生活水平和城镇化水平带来了巨大改变。而目前，我国一、二线城市的房价趋稳，三、四线城市的房地产业发展情况不容乐观，在这种情况下，房地产企业需要加强自身财务管理水平，确保自身在风云变幻的市场环境中仍然可以维持较为良好的状态。而房地产企业作为典型的资本密集型产业，除了对资金额度有极大要求外，还对资金流的稳定性有较高要求。在这种情况下，房地产企业在筹融资阶段能否获得低成本、较稳定的长期资金便成为房地产企业需要重点关注的财务问题。房地产企业业只有正确利用财务杠杆，才能实现对筹资风险的合理有效控制。

2 当前房地产企业筹资风险管控的现状

2.1 房地产企业的资金成本较高，企业负担较重

对于大多数房地产企业而言，都需要利用部分外部资金进行项目投资，在这种情况下房地产企业能否获得成本较低、风险较小的资金便显得尤为重要。从目前状况来看，当前房地产企业的资金成本较高，企业通过外部筹融资来进行扩张的难度较大，企业借贷的负担较重。这主要和房地产企业的项目有关，由于房地产项目的设计建筑周期较长，资金回程速度较慢，在这种情况下，必然意味着投资者的资金风险较大，因此房地产企业必须付出比普通企业更高的成本进行筹融资，这也必然加重了房地产企业的财务成本和负担。并且由于大多数房地产企业自身的资产负债率较高，企业的负债项目较多，这必然导致投资者对于能否继续对该企业进行投资出于观望态度，投资者必然会考虑投资风险。在这种情况下，必然再度推高房地产企业的资金成本，房地产企业想要从资本市场上获得有效融资，必然要付出更高的报酬。这两点原因也是造成房地产企业资金成本较高的关键性原因，会造成企业的财务负担上升，也会从侧面造成企业的筹资风险上升，企业可能难以支付筹资费用和利息支出。

2.2 房地产企业的筹资方式较为单一，筹资结构不够合理

对于房地产企业来说，筹资方式是否合适会直接影响到企业的资金结构。企业能否有效利用财务杠桿促进企业发展便成为房地产企业需要重点探讨的财务问题。从目前来看，我国的房地产企业的筹资方式大多较为单一，筹资结构的合理程度较低，在这种情况下房地产企业的筹资风险会增大，不利于房地产企业的有效发展。首先，当前房地产企业大多会通过银行借款的方式筹集资金，但是由于银行贷款的成本较高且对于房地产企业的资质及资产负债状况会进行全面评估和审核，必然导致筹资的时间成本较高，且企业可能很难在未还清上笔借款的情况下获得下一笔借款，且一般银行贷款都需要企业提供足额的贷款担保或者抵押物，这会给企业带来巨大的经营风险，企业一旦无法按期还款付息，可能会存在破产的风险；其次，目前房地产企业也逐步开始采用发行债券和上市发行股票的方式筹集资金，但是总体来看，只有大型房地产企业才能够合理利用这些筹资方式，对于中小型房地产企业来说，发行债券及发行股票的方式仍然难以使用。

2.3 房地产企业的筹资期限设置的合理性欠缺

由于房地产企业属于资本密集型产业，其对于资金的需求较大，同时由于房地产项目一般周期较长，因此一般也需要获得长期资金来支持项目的开发。在这种情况下，筹资期限会对房地产企业的筹资风险带来一定影响。从目前来看，房地产企业的筹资期限设置缺乏合理性，有些房地产企业在设置筹资期限时，低估了房地产项目的开发周期，因此借款周期较短，房地产企业可能还未实现销售，企业就必须要付息还款，这给企业带来了极大的现金流压力，这也是烂尾楼出现的重要原因。另外，有些房地产企业在设置筹资期限时，高估了房地产项目的开发周期，因此借款周期较长，房地产企业在实现销售后已经有了足够的资金来支持其生产经营，而筹措的资金并无其他高收益的投资渠道，必然会增大企业的资金成本，不利于企业降低企业财务成本和负担。因此，房地产企业的筹资期限设置不合理是造成筹资风险难以管控的重要原因之一。

3 有效管控房地产筹资风险的举措

3.1 强化当前房地产企业的筹资风险意识，逐步降低企业的资金成本

对于房地产企业来说，筹资风险关乎其能否顺利完成项目开发和销售，因此想要有效管控房地产筹资风险，首先应当加强房地产企业的筹资风险意识，并通过逐步降低企业的资金成本来降低企业的财务负担。首先，房地产企业的管理层应当意识到筹资风险对企业生产经营的影响，通过指标监控等方式设置财务预警线，对于涉及筹资的相关财务信息进行评估和衡量；其次，房地产企业还应当完善自身内部控制制度，通过精细化管理提升企业的内控水平，并通过完善业务类型的方式提高企业抵御风险的能力，在这种情况下可以很大程度上降低企业的资金成本，促进企业在资本市场上筹集足额资金支持发展。除此之外，房地产企业也要意识到财务杠杆对企业的影响，企业筹集资金风险最低的方式便是发行股票，但是这也意味着企业可能需要承担较高的财务费用，因此也不可只以降低企业资金成本为筹资目标。

3.2 拓宽房地产企业的筹资方式，促进筹资结构合理化

房地产企业的筹资方式目前仍然较为单一，随着我国资本市场的不断发展，有必要拓宽房地产企业的筹资方式，促进房地产企业筹资结构向合理化发展，通过对财务杠杆的合理运用来有效管控房地产的筹资风险。首先，房地产企业需要根据自身财务结构进行筹资方式的选择，如果企业的主要筹资手段是外部贷款，则企业可以思索从股权筹资的角度出手，避免债务的继续扩张给企业带来的经营风险。如果企业的主要筹资手段是股权筹资，房地产企业可以考虑从发行债券的角度入手，提高企业的资产负债率，通过财务杠杆提高企业的盈利水平；其次，房地产企业也需要逐步减少对银行贷款的依赖，银行贷款属于间接筹资的方式，虽然相对而言更加稳定，但由于其要求较高且付息方式较为固定，因此也给房地产企业带来了一定压力。随着房地产企业的不断发展，必须要逐步降低贷款在筹资结构中的份额。

3.3 综合评估设置合理的筹资期限

筹资期限的设置是否合理会直接影响到企业的筹资成本和筹资风险，期限设置难以满足资金需求，可能会导致企业现金流断裂，造成企业破产，期限设置过长，又会造成资金闲置，加重企业负担，因此想要有效管控房地产筹资风险，必然要求对筹资期限进行合理设置。首先，房地产企业在进行项目开发前需要合理预计开发周期和开发过程中可能遇到的经济波动，对于项目留存一定的备用金，以确保在项目开发周期内所筹措的资金可以有效支撑其经营；其次，避免筹资期限过长造成的资金闲置给企业带来的财务负担，虽然需要给项目开发预留一定的销售时间，但是应当符合市场情况和自身状况。除此之外，房地产企业还可以通过和银行签订周转备用金借贷协议的方式来控制因筹资期限不确定给企业带来的风险，当企业因筹资期限届满而出现现金流问题时，企业可以利用备用金进行周转，规避由此产生的财务风险。

4 结 论

随着我国经济发展进入新阶段，房地产企业也面临着新的转型期。在这种情况下，房地产企业有必要通过强化筹资风险意识、拓宽筹资方式和合理设置筹资期限来实现对房地产企业筹资风险的有效管控，促进企业平稳过渡、有序发展。

参考文献：

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