不动产登记条例对房地产的影响及作用初探

金辉

[摘 要]随着经济的发展，房地产事业也得到了蓬勃的发展，不动产登记条例的实施势必会对房地产事业造成影响、产生作用，文章对此进行探究。

[关键词]不动产登记条例；房地产；影响；作用

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.27.060

现阶段，我国对于不动产的定义为房屋、土地或者林木等地上的附着物，而不动产登记指的是权利人把不动产物权的变动情况登记在国家不动产登记簿的情况。实践表明，不动产登记条例在实施过程中对于房地产的影响是多方面的，各级政府部门作出相应改变可以让不动产登记条例发挥出积极作用。

1 不动产登记条例对房地产的影响

就目前来看，不动产登记条例对于房地产的影响将是长期的。其具体可分为三个方面，即房价的影响、制度的影响和规划的影响。

1.1 对房价的影响

在实行不动产登记条例后，首先，调控的着眼点发生了改变，过去是从交易环节进行调控，现在主要是从存量环节进行调控，这将促进房地产的结构模式优化。但对于房价来说，不动产登记条例的影响并不是很大，这是因为房价的变动指数=常住人口/户籍人口，其变动指数小于1时，说明城市人口劳动力的流通大于流入；其变动指数大于1时，说明了人口劳动力的流入大于流通。也就是说，在变动指数大于1时，该城市的房价应该是会上涨的。但是，随着不动产登记条例的长期实行，会对房价造成影响，如果全国性统一的不动产登记信息管理平台得以建立，那么，它对于我国房地产交易市场的完善具有作用。[1]

1.2 对制度的影响

不动产登记条例对于产权制度的明晰具有作用，有利于财产权和不动产交易安全的保护，不动产登记条例会建立起不动产统一登记的制度，并建立起统一的不动产信息平台，且不动产登记的范围也会更加广泛，如土地承包权、农村宅基地都被纳入不动产登记之中，通过不动产登记簿的公式效力可以让这些不动产权在发生争议的时候起到解决纷争的作用。但同时，它也能让依照制度进行的行政管理在短期内出现困难，以上海市为例，不动产登记条例让上海市的城市房屋行政管理出现了困难，上海是一座特大型城市，在不动产登记方面，以房屋的登记为主，而对于林地、耕地以及草原资源都相对较少，仅在前几年，其房地产登记每年的登记数量都超过了一百万，纯土地的登记在2000件左右。房屋行政管理中的二套房贷款政策、限购政策以及违法搭建等相关政策都和房屋的登记工作十分密切，但房屋行政管理和不动产的登记部门联系还不够紧密，因此，也导致了在短时间内，上海市的城市房屋行政管理出现了一定困难。但随着档案管理及信息系统的完善，上海市在对房屋的登记管理上受到不动产登记条例的不利影响渐渐发生了改变，资源的共享让上海市的行政管理和不动产的登记部门联系更加紧密，且随着制度的完善，也让上海市的房屋产权更加明确。

1.3 对规划的影响

不动产登记条例对于房地产的规划具有影响。在过去，对于房地产发展规划的制定通常是由房地产的相关工作人员及房地产企业的工作人员对纸质资料进行分析的，通过这样的方法，所收集的信息数据并不完善，且对于市场的分析也并不到位，因此，其作出规划往往会因为市场的变动而无效化[2]；而不动产登记条例所要求的信息平台，可以将我国的房地产相关信息进行整合，并通过信息数据绘制成图表，这样有利于工作人员对此进行分析，结合现在的房地产市场现状，作出合理的规划，进而为房地产的健康发展做好准备工作。

1.4 对交易习惯的影响

不动产登记条例的实行让上海市的房地产交易习惯被打破了，房地产市场根据条例，需要对交易流程进行重塑。在房地产市场的交易流程中，最为主要的环节是交易和登记，房地产的交易属于房管部门，而房地产的登记属于规划土地部门，这两个部门处于相互独立的地位，基本是在房地产进行交易审核之后需要进行不动产的登记，相对不便。以我国上海市为例，《不动产登记暂行条例》与《不动产登记暂行条例实施细则》的实施，按照原来的交易习惯，上海的房地产交易登记从受理开始算起，平均在20日之内完成，但现在因为部门流程更为复杂，在规范了程序的同时，也让受理时间加大。对此，上海市学习了外省的经验，将房屋交易与产权管理业务的流程进行优化，加强申请、受理、审核与确认这四道程序的规范性。

2 不动产登记条例对房地产的作用

不动产登记条例的实施可以让我国的房地产在当前的市场环境中，发挥出更大的经济作用，以促进国民经济的发展。从登记范围、登记主体到登记方式、登记查询上都做出了改变。这些改变能够让房地产市场得到健康、向上的发展。

2.1 有利于数据信息的管理

不动产登记条例有利于和房地产相关的数据信息的管理，可以帮助管理层对信息进行分析，从而制定出合理的发展战略，制定出防范风险的措施。在房地产的发展过程中，存在着一些问题和矛盾，这些问题中存在着很多都是由于数据信息的管理不当造成的，不动产登记条例的实行可以对这些问题予以解决。在不动产登记条例中，要求了国土资源部带头建立起统一的不动产登记信息管理基础平台，以确保国家、省、市、县四级的登记信息可以实现实时共享，这种统一化的登记信息管理平台可以让国家对于我国房地产的数量、类别以及分布做到良好的掌握，进而发挥“有形的手”，以调节房地产的价格，保障我国居民的合理住房，保障我国人民的根本利益。

2.2 有利于房地产的登记便民

在不动产登记条例中，对于登记便民的原则予以了强调，它贯穿于不动产登记程序的整个过程，从提出申请、到具体的神奇流程全部都体现了这一原则。如在条例第15条第一款中，提出了不动产登记的申请能够由当事人自行提出，且在当事人不方便的情况下，能够通过委托的方式，让代理人提出申请；如在第16条的1、2款中，更是对申请材料及申请程序作出了提醒，可以让人民更加了解不动产登记的申请流程及申请要求[3]。如在我国的山东省某市，就建立了“一个服务场所基本不变、一个对外窗口基本不变”的原则，将登记便民的工作落实到实处，且在窗口实行了电子数据扫描的高科技手段，如此一来让各管理部门之间进行使用，进而将纸质档案的流转减少，增强了工作的效率，节省了人民的时间成本。

2.3 有利于法律责任的明晰

不动产登记条例是严格依据权责统一的要求制定的，其中有多章对于法律责任进行了规定。首先，它对房地产等不动产的登记机构和工作人员的职责进行了明确，这样可以将登记效率予以提升，并降低群众办理登记所用的时间成本；其次，它将申请人员、单位的法律责任进行了明确，在房地产等不动产的申请之中，责任的承担是双方的，申请人需要对其所提交的申请资料负责，需要确保申请资料的真实性和详细性，而相关的单位也要对房地产登记时的登记信息承担保密的责任。如在我国的山东省某市就对房屋的产权管理职责和房屋交易职责进行了明确，具体包含了新建商品房的销售处理、房屋租赁管理、房屋抵押管理、房屋产权档案管理、房屋面积管理等多项内容，和过去相比，这样详细的内容制定让法律的责任更加明确，做到了工作人员的权责统一，保障了人民的利益。

3 结 论

综上所述，不动产登记条例的实施，对于房地产的房价、制度以及规划都造成影响，结合实例进行分析，我们可以得知这些影响有利有弊，需要从工作职责、办事流程以及技术手段等多方面进行改变，才能发挥出數据管理、登记便民和责任明晰的作用。

参考文献：

[1]张倩.不动产登记对房地产经济的影响和研究[J].品牌（下半月），2015（3）：67.

[2]刘劲哲.不动产登记条例对房地产的影响及作用[J].西部财会，2015（4）：58-59.

[3]陈亚菁.《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（十）——对房地产登记中的特殊情形之注意义务[J].中国房地产，2016（7）：31-34.endprint