住宅小区内的“不平等条约”

杨皓

一个小区内，同时有别墅和高层两种建筑形式的住房，这样的小区建设情况在我们的城市中已经非常普遍了。开发商这样的建造规划既可以满足不同人群的购房需要，又可以丰富自己的产品线赚取多种利润，这本身是一个一举两得的行为。但是别墅区与高层区之间的管理差异，往往会造成很多双方住户之间的意见分歧，甚至引发激烈的矛盾。

一个小区，不一样的待遇

中海独墅岛是位于苏州市吴中区的一个住宅小区，小区于2015年中旬交房，位于独墅湖西岸，物业在小区内沿湖专门建造了健身步道等休闲娱乐设施，这也成为了该小区在售卖时的一大亮点。

令高层区业主没有想到的是，原本从高层走向湖边的小区内道路在今年三月的某一天突然就不给他们通行了。取消了隔离门的权限后，高层业主无法进入别墅区的同时，前往湖边的健身步道就变得比较麻烦，原本穿过别墅区只需五分钟左右即可到达湖边，隔离后绕路需要十多分钟。高层业主朱女士告诉记者，她之所以在当初会选择购买这个房屋，很大的原因在于临湖风景好。

高层区业主与别墅区业主经过多次冲突与调解，2017年7月24日，苏州市吴中经济技术开发区管委会召开中海独墅岛别墅区和高层区公共互通门沟通会议，会议明确小区内隔离铁门不符合规划、消防要求，是开发商在通过审批验收后私自增设的，应予拆除。同时，责成开发商和物业公司对所建所管小区内擅自增设的隔离建筑和設施设备进行自查自纠，本着“谁违建，谁整改”的原则限期2周内整改到位，对拒不整改或整改不到位的，相关部门将依法依规处置。8月2日，小区物业安排相关人员将小区内隔离门全部拆除并运送出小区。

与之类似，家住南京某小区的陆先生告诉记者，“我们小区规定高层业主的车不允许开进别墅区，而别墅区的车就可以自由进出整个小区。我每天下班其实是先经过别墅区的大门的，但是物业不允许我们走，我只能围着小区转一圈，到高层区的大门进入小区。”陆先生先后向小区物业、政府部门、媒体等单位表达自由通行的诉求，但是至今该情况仍未改变。

对于小区内存在的多种“不平等”问题，记者采访到苏州新浪乐居主编李力，他告诉记者，“近几年来，开发商为了获取不同需求的客户群体，实现利益的最大化，别墅和高层混搭的‘高低配产品已经成为大部分开发项目的打造标准。这类事件还有很多，如南京的金基汇景小区之前就有过相似案例。这个问题产生的根本原因在于开发商最开始销售时对于产品的规划问题。按照相关法规，是无法进行隔离开的。但是别墅与高层业主花了不同的房价和物业费，所以也必然使得他们需要享受到不同的服务。如何做到最优规划，做到对于小区周边资源和小区内资源的合理、平等利用是最重要的。”

隐患始于买房之初

对于消费者在买房时可能遇到的各种陷阱，李力表示，现在住房销售最大的问题是售房业务员的夸张介绍。销售业务员为了追求多卖房多提成，在介绍项目建设规划时往往只谈有利于购买者的方面，对一些将来可能引起购买者不满的建设规划避而不谈。比如之前有一个小区，开发商在销售房屋时未向其中一栋楼的业主交代未来的建设规划中附近将会有一个小区垃圾回收站。当交房后，该栋楼的居民考虑到夏天垃圾回收站会散发出难闻气味，要求开发商赔偿，此事后来也闹了挺久一阵子。

其实小区内别墅区的封闭式管理问题，同样也可归因于此。销售人员在销售别墅区房屋时向别墅业主保证以后会是封闭式管理，反过来在销售高层建筑时，一定会向消费者强调小区内的绿化、公共设施等配套服务。然而这些配套设施与绿化面积往往很大一部分会靠近别墅住宅区，一旦真正进行封闭式管理势必会引起高层业主的不满。

另外，样板间问题也是一个重灾区。因为现在很多小区都是期房，签订买房合同时小区楼宇往往都还在建造中，开发商提供展示的样板间并不能保证与真正建成交房的房屋一模一样。很多开发商就会利用这一点，在提供展示样板间时故意稍稍放大房屋尺寸。由于消费者真正购买的房屋仍在建造中，在销售人员的引导之下，很容易理所当然地认为交房后自己得到的房屋与样板间一致。而当一两年后交房，消费者倘若发现到手房屋与样板间存在偏差，此时完成销售任务的开发商早早地已经把样板间拆除了。

买房陷阱中，最近新出现也是闹得最火的就是“学区房”问题了。开发商往往会在销售房屋时向消费者保证未来该小区会被划归为某某小学的学区，但是其实学区的划分必须是在交房之后由教育部门划分，千万不能轻信开发商承诺，必要的时候还需要与开发商签订书面的协议。

其实即便有书面协议，消费者往往还是会处于比较弱势的地位。记者了解到苏州有一个项目，开发商卖房的时候承诺过学区，并与业主签订了书面承诺，大致意思为如果交房之后学区不符就同意退房。几年后交房时，该小区未能划到消费者认为较为理想的学校之学区，业主拿出承诺书维权，开发商表示愿意遵从承诺同意退房。但是退房时消费者发现，当时花一万多每平米购买的房子，现在已经涨到了三万一平方米，消费者当然不舍得按照原价退房。但是承诺里并未写明是按照当时的购买价格退房，还是按照交房后的市价，消费者与开发商各执一词。

律师建议

对于上述问题，记者咨询了上海观庭律师事务所张龙刚、李宝文律师。两位律师告诉记者，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2003〕7号文件）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但如何确定一些口头承诺是否属于“要约”，正是消费者维权困难之所在。endprint