浅析投资性房地产会计核算中存在的问题及对策

匡佳慧

[摘 要] 在经济不断发展、人民生活水平提高的今天，投资性房地产市场也如雨后春笋般茁壮成长。但是基于房地产本身的专业性和特殊性，投资性房地产在会计核算方面存在的严重问题，也随之体现出来，对房地产的经济效益产生了一定的影响，也为我国房地产市场的健全发展造成了很大的不确定性和不稳定性。企业应利用科学的眼光和专业的视角发现这些问题，剖析问题的成因，从问题的源头寻找答案，提出一些切实可行的解决对策。只有解决了这些问题，才能促进我国投资性房地产市场健康、稳定、快速、和谐、全面的发展。

[关键词] 投资性房地产；会计核算；问题；对策

[中图分类号] F741 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2017）09-0113-03

一、投资性房地产中会计核算对信息核对的要求

（一）账簿在会计核算中起到了至关重要的作用

只有有了账簿才能保证投资性房地产核对信息的详尽与准确，才能最大程度满足会计核算标准要求的质量和效率。会计核算是会计通过使用会计账簿来进行核算和记录。所以会计账簿上面记录的格式和账目必须能够真实有效并清楚明白的反映出房地产经济信息的一切情况，要做到排列有序，账目清晰，分类规整，记录真实，才能真正发挥账簿在会计核算中起到了至关重要的作用。

（二）会计对账目的处理水平对会计核算的结果起到决定性作用

虽然会计的工作表面上来看，就是通过进行简单的记账、算账、报账工作，来可算出准确可靠的房地产经济情况，但是会计对账目的处理和核算，却并不是看上去，那么简单的事情。这就要求负责房地产核算的会计要对房地产的先关账务采取有效的处理手段与核算方法，并全程都要进行整合、监督，从而形成系统的财务、成本指标，为执行相关管理或房地产公司制定决策提供有价值的第一手信息，帮助房地产公司做出明智的决策。

（三）房地产会计自身也具有监督的作用

投资性房地产会计要发挥自己的监督作用，密切注意和监督与房地产投资有关的所有部门或机构的行为，确保这些经济行为不会损害房地产公司的企业是利益，不会违法违规，损害广大用户的权益。还要保证核算出来的企业房地产投资信息的真实可靠、全面有效，不是弄虚作假、营私舞弊的产物，同时也要监督企业披露房地产公司相关重要经济信息的行为，一旦发现问题，立即提出，帮助企业进行整改和更新，对于企业内部出现有违规违纪的行为，则要第一时间上报相关监管和执法部门，确保企业的名誉和利益，保护企业的合法权益。

二、投资性房地产会计核算的现状

（一）固定资产的会计核算现状

在固定资产涉及的核算中，会计需要参与对固定资产的账务的核算，并进行相关的账务处理。还要对固定资产的变化情况起到监督的作用。加强对其的盘点清理工作。加强对固定资产的管理。对财务核算工作的顺利开展起到保障性的作用。

（二）材料方面的会计核算现状

在建筑材料的核算方面，不仅要对建筑材料的支出费用有一个详细的规划，还要对购进材料以及加工费用等也有一定的规划。因为材料是建筑不可缺少的一个组成部分，因此材料的会计核算也就显得非常重要。对相关人员的要求也非常的高。不能有一丝马虎。这就要求相关人员在工作中具有高度的责任感和扎实的专业功底。

（三）成本方面的会计核算现状

计划制定成本核算相关指标。为了更好的进行成本控制，就要求成本核算指标要与成本计划相对应。将成本计划与核算结果较为进行详细的对照比较，使其能够及时正确的反映成本计划的实施情况。（2）成本核算中主要组成部分及其关系。我们都制定无论任何一个项目，成本核算科目都是这个项目的重要组成部分，为了避免信息成本偏高，我们也没有必要对每一详细科目进行核算，否则就得不偿失了。在涉及到的有关成本核算的组成部分当中，包括每个项目实际在实施中资源价格、以及相关价格变动和资源用量的概率。那么对于主要因素的分析，我们可以采用专业的方法进行分析。

指标的敏感度剖析。控制成本界限的方法之一就是对相关内容进行敏感度剖析。通过分析，可以得出正确的结论。从而对今后的工作也能够积累经验并且带来方便。是常用到的方法之一。

将每个项目成本核算的成果进行系统的详细的储存、积累，从而建立系统的完善的成本核算相关体系，既是成本核算工作得已高效实施的最佳的，有利的保障，也是企业成本实施的非常至关重要的部分。负责每个项目的管理人员，以及每个项目的项目经理，在进行成本的核算、成本的汇总、梳理以及信息的详细加工过程中，使自己的业务管理水平在不断的积累中得到极大的提高。

因此，在当今形式下加强每个房地产项目的成本核算，必将是每一个建筑企业进入成本竞争时代的法宝。也是当今社会每个企业推进成本的发展部署的坚实的有利的基础。在我们国家，每个建筑企业都面临国际竞争的今天，加强每个房地产企业成本核算至关重要。因此，今后开展每个房地产项目成本核算的现实性研究，将成为每个房地产企业今后的发展提不可缺少的要素之一。

（四）销售额以及利润的会计核算现状

销售额和利润的计算，是会计核算的重中之重。在这两个环节中，会计工作者要参与制定销售收入和利润收入。这些收入主要包括以下两个方面；首先是主营业务收入，其次是其他业务收入。每个财务工作人员只有真正的参与进去了，才能了解其中的关键所在。对相关的问题才能有一个更深刻的了解，对今后的工作中存在的问题才会有一个更深入、全面的认识。才能洞察关键。确保核算结果的精确无误，起到核算应有的结果。

三、会计核算在房地产投资中存在的问题

（一）财务核算有问题

房地产企业在进行有针对性的投资前，都要进行必要的会计核算，对企业的经营状况和经济策略进行正确的有效的评估，这些都是必不可少的环节之一。在对房地产企业的投资进行评估时，使用采纳公允价值的评价方式对房地产企业饿资产进行核算，会在资产负债表中所体现出投资带来的损益以及房地产企业通过投资获得的利润总金额，并将投资性房地产引入公允价值所产生的一系列变化带来的经济损益也归到资产负债表之中，清晰地显示出来。不仅如此，引入公允价值这一科学的概念与和核算方法进行资产核算，还对带给房地产企业很大的操作自由，可以让房地产企业通过自由的操作增加更多的利润，这样势必会在一定程度上影响到相关财务报表的正确性以及真实性，同时对会计核算的相关工作人员在判断企业利润的多少上造成一定的影响。基于这种形式下，那么一旦房地产企业不能平稳发展，产生振动的时候。对房地产投资者产生的影响也会是巨大的，不可控制的。我們要把这样的因素考虑进去。企业的会计在核算房地产投资的损益过程中，要把企业投资房地产所擦汗升的损益与企业的其他经营项目一起进行核算，统一编入财务。每个企业中的固定资产的一部分，在会计核算中隶属于投资性房地产，那么在我国建立的会计准则中，也提出明文规定，其他任何项目的业务收入都不能和固定资产的损益一起核算。在这种情形下，渐渐的就造成了规定的情况与现实遇到的情况存在矛盾，时间一久，自然会产生会计核算人员在核算企业资产情况时产生明显的差距和不同，而且这种差距和不同还会越来越大，难以控制，导致会计也很难找到问题的所在，进行重新更正和核算，很难得到正确有效的真实结果在这种形势下，这种差距和不同几乎不可避免，要想达到没有区别是非常困难的。endprint

（二）计量转换有问题

投资性房地产主要是由于房地产用途方面产生改变从而产生的转换。基于以上，对房地产进行归类。如果投资性房地产转换为自用房地产采用的是公允价值模式计量时，其转换成当日的公允价值就是自用房地产的账面价值。投资性房地产就将按照进行转换当天的公允价值进行计算定价，如果在转换的当天的賬面上体现出的价值大于公允价值，那么就将两者的差当作当期盈余，应当列入“公允价值盈余变动”科目；反正如果账面上体现出的价值小于公允价值，那么我们几将两者之差列入“资本公积”。综当我们运用公允价值模式进行计量的时候，当期损益科目、资本公积科目会随着投资性房地产相应的转换会引起变动。需要转换的原因很大程度上是房地产用途上发生了变化。因此在转换的过程中要重新对其进行转换。计量法大多数用在其他房地产和投资性房地产上面会比较多一些。但它也有一定的局限性。大多数情况，它只能转换与之相对应的一些项目。如果当自用房地产想转换成投资性房地产，原来的固有账面的价值很难妨碍变。如果以公允价值作为计量来进行转换，那么它的公允价值和其账面价值进行比较，无论比较结果高低，产生的两种情况，都会导致资产价值的不真实的情况发生。这样估量出来的数据，就会相应的失去准确性。就会失真，达不到预设的目的。

（三）税收规划出问题

法律意识不强、纳税意识薄弱，在投资性房地产企业体现的尤为明显。每一个企业作为纳税人，都有依法纳税的义务。有些企业在对现行的税收政策了解不到位。相关业务不清楚，有时候会出现交税想交不了的情况。这样由于在税收过程中成本的增加，导致企业在房地产市场中的发展就会受到一定的影响。这样一来也让投资性房地产企业在相关的税收上存在很大的风险。

很多房地产企业错误把纳税规划以为就是会计应该做的工作，其实房地产企业的税收主要是企业生产的税收与缴纳的税收。然而往往有很多房地产企业的领导以为：“税收工作就是财务人员负责的工作。出现任何问题都由财务人员负责。”这恰恰说明房地产企业负责人的纳税观念是不正确的。虽然财务部门经常和税务机关打交道，但能真正决定房地产企业税款的不只单独财务部门一个部门的事，企业决策人对纳税方面所做出的决策是至关重要的。

房地产企业很少能够做到对企业的税收工作妥善管理，很多税收的知识和流程都是财务人员自学的，但在运用的过程中往往没有收到很好的效果。相反的还造成企业偷、逃税款的严重后果，从而税务部门对其进行处罚。究其原因并不是财务部门素质不高，业务能力差的原因。主要原因还是各个相关部门之间的配合不到位。税收问题不仅仅体现在财务部门，在很多部门都会有所体现。因此，其他部门对于企业税收的配合显得也尤为重要。

四、解决对策

（一）差额决定科目

公允计量问题，是每个投资性房地产企业不得不面临的一个重要问题。针对这一问题，相关部门精心研究出了与之对应的处理办法及措施。在相应的项目进行过程中，如果公允计量值发生变化时，账面上的价值与公允价值二者之间所存在的差额，将一并计入“资本公积—公允价值变动”科目和“投资性房地产—公允价值的变动”科目。这样就能保证企业进行资产评估的准确性和全面性。从而达到零误差的目的。从而能够更加的准确真实，达到预想的目的。

（二）加强公允价值转换

根据投资性房地产在会计核算中存在的计量转换问题，房地产企业必须出台行之有效的处理办法。引入公允价值作为计量来进行转换与核算，对自用房地产和投资性房地产进行转换，用房地产的账面价值与投资性房地产当天的公允价值进行转换，从而将账面价值与公允价值所之间的的差额，计入当期盈余的项目当中。

（三）提高纳税意识，加强纳税管理

在税收规划上也暴露出一定的问题，基于这一问题首先，要想消除投资性房地产准则给纳税额上带来的影响，只要对房地产企业的增值额做好把控。其次，

要加强房地产企业的纳税意和法律意识。避免不合理手段，避免偷税、逃税等现象的发生。以免给投资性房地产企业的公信力造成恶劣的影响。另外，必须要加强对投资性房地产企业在缴纳税款认识方面存在的误区。要知道决定房地产企业税款的，不仅仅是财务部门一个部门的事，企业负责人对纳税方面所做的决策至关重要。因此要加强企业负责人对纳税方面的认识，从而起到更好的作用。

投资性房地产企业的负责人往往在决策等过程中存在的一个误区，由于投资性房地产企业内部没有较好的纳税管理，这就需要需要企业负责人、财务部和业务部等相关部门的相互配合。财务人员要熟悉相关的税收政策，负责人更应加强对税收政策的了解，

综上所述，在经济迅猛发展的今天，在房地产投资火爆的大环境影响下，必然要面对企业会计在进行资产核算时面临的各种问题，并利用科学的眼光和专业的视角发现这些问题，剖析问题的成因，从问题的源头寻找答案，提出的一些切实可行的解决对策。只有解决了这些问题，才能促进我国投资性房地产市场健康、稳定、快速、和谐、全面的发展。

我国的房地产市场发展还不健全，很多企业也存在这样那样的投资心理，片面追求经济效益，急功近利的结果，让企业昏了头脑，忘了分寸，对于房地产经济中的资产核算并不重视，导致问题频发，恶果不断，给企业和投资人都造成恶了经济上的重大损失。本文正是为了阐明这些问题，解决这些问题，才提出以上对策，希望这些对策能够对发展中的房地产行业产生惊醒和促进的作用。

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[责任编辑：潘洪志]endprint