深圳：“平台优势+专业服务”推动国有资源性资产阳光招租

深圳联合产权交易所研究发展中心

深圳：“平台优势+专业服务”推动国有资源性资产阳光招租

深圳联合产权交易所研究发展中心

2013年11月，深圳市国资委出台《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（试行）》，深圳联合产权交易所（以下简称“联交所”）成为深圳市国有企业资产招租指定的公开交易平台。近三年来，联交所充分依托产权平台阳光优势，积极推进国有资源性资产招租进场，通过加强“制度化、规范化、专业化、信息化”建设，构建了资源性资产阳光租赁平台，有效解决了国有资产租赁管理和规范定价问题。并根据企业经营实际，深入挖掘项目服务需求，为企业提供更多增值服务，逐步吸引政府、省属及区属国有企业、股份合作公司等各类资产进场，推动资源性资产阳光招租工作再上新台阶。

截至目前，在联交所竞价成交的公开招租项目平均增值率超过40%，其中最高增值率达294%，有效实现了国有资产的保值增值，在规范租赁行为、促进廉洁从业、提升资产租赁效益等方面取得了明显成效。

1 健全规章制度，持续完善国有资产进场招租业务规则

做好规范操作必然要求制度先行，为确保国有资产进场招租的公开、公平、公正，联交所根据国有资产招租业务拓展情况，建立健全交易规则，进一步完善了《深圳联合产权交易所市属国有企业资源性资产公开招租操作规则》，制定了《深圳联合产权交易所国有企业资源性资产公开招租综合评审操作指引（试行）》和《深圳联合产权交易所国有企业资源性资产公开招租项目公告期内一次报价操作程序(试行)》，规范了交易流程，丰富了交易手段，从制度上保障了国有企业租赁资产的阳光交易。

同时，联交所结合公开招租项目评审、竞争性谈判等多种交易方式的需要，出台了《深圳联合产权交易所股份有限公司专家库管理制度（试行）》，为规范专家评审行为，完善评审机制提供制度保障，确保招租项目评审的公平公正性；并为加快推动“三资”交易进场，协助深圳市各区完成“三资”交易管理规范及业务操作细则，助推股份合作公司集体资产进场交易。各项制度规则的制定与完善为资源性资产招租业务提供了科学规范的操作流程和操作依据，有序推进国企资源性资产公开招租逐步走向规范化。

2 发挥平台功能，以规范操作促进租赁业务阳光交易

联交所秉承“三公”交易原则，坚持规范操作，全面推动国有企业资源性资产公开招租阳光交易。近年来，市属、区属国有企业公开招租业务取得显著成效，央企、省属企业的资产租赁业务也随之迅速发展；同时，根据深圳市委、市政府《关于推进股份合作公司试点改革的指导意见》等文件精神，联交所秉承规范、严谨的态度积极开展“三资”业务，稳妥、有序地推进股份合作公司集体资产进场交易。自2016年开展集体招租业务，各项工作进展顺利，成效显著，集体企业资产竞价项目平均增值率约42%，增值金额超过3亿元，竞价率高达93%。在监管方面，目前已完成与深圳市宝安、龙岗、南山、福田、罗湖、光明等区的“三资”交易监管系统对接，全面推动落实“三资”监管工作。

2.1 坚持公开透明，双重把关降低交易风险

为全面做好风险防控工作，联交所的业务部门与稽核部门实行双重把关责任制，对所有通过联交所挂牌的项目深入开展前期审核和尽职调查，确保交易真实性与安全性，从源头上降低交易风险，切实维护双方利益，努力做到使招租人放心，令承租人满意，促进交易全流程的阳光、规范、严谨。

2.2 借助平台优势，突显两个“发现”功能

联交所充分利用平台信息发布功能，广泛征集意向承租方，挖掘物业资产潜在市场价值。深圳市宝安区某股份合作公司的两宗物业资产招租项目在公告期间接到多家意向方对项目的咨询，经过意向承租方的多轮报价，最终两处物业均实现高溢价成交，溢价率最高达到200%，充分体现了联交所平台的“投资人发现”功能和“价值发现”功能，促进了集体资产的保值、增值。

3 专业服务升级，贴近企业和市场需求保障收益最大化

联交所借助公司在企业产（股）权以及资源类、权益类资产交易方面累积多年的成熟经验，结合企业经营实际，为国有企业资产租赁项目提供专业化、个性化服务，极大地提升租赁资产的经济效益。

3.1 因企制宜、统筹兼顾，提供个性化服务方案

2016年10月，联交所受深圳地铁集团委托，代理深圳地铁某线路段地下空间商业场地招租项目。该地铁路段所属片区既是深圳最为繁华的商业圈，也是地铁密集区，而该项目的地下商业空间不仅位处核心商圈，同时也是地铁换乘区域，其招租面积多达4399.7平方米，具有人流量大、活动区域密集等特点。深圳市政府高度重视该区域地铁工程项目，联交所结合政府建设规划，兼顾考虑企业安全文明建设和商业效益问题，与出租方反复磋商制定招租实施方案，采取“综合评审竞争性招租”方式开展物业招租，由评审专家从技术、商务等方面对意向方进行综合评判。最终，该项目以50%的高增值率成交,推动企业实现安全建设与产业提升双赢的目标，交易双方都获得满意的结果，并对联交所的招租服务给予了高度评价。

3.2 “深入调研+集中宣传”,促进效率和收益双提升

为进一步提高项目撮合率，加快招租项目落地步伐，联交所对深圳市国资委直属企业在宝安区的某物业招租项目开展深入细致的前期调研。经实地考查，联交所了解到该物业是深圳市宝安区新安商业中心娱乐餐饮集中地，针对该区域的主要服务功能和餐饮娱乐集群发展特点，联交所采用目标营销策略，在公告期内集中面向娱乐、餐饮类客户群大力宣传和推广，在锁定目标范围的情况下，提高了潜在意向方对项目的关注度，公告期间共超过20家意向方前来踊跃咨询。最后，经过多家意向方激烈的网络竞价，该项目以高达108%的溢价率完美收官，有效实现了资源性资产收益最大化。

3.3 发挥专业优势，立足市场提供专业化服务

2017年3月，深圳市宝安区某集体企业物业资产通过网络竞价，以86%的高增值率成交，实现了物业租金高溢价。该项目之前曾挂牌两次，均未能成功征集意向方。联交所主动介入，赴实地了解情况，结合该物业承租后开办幼儿园的租赁用途，深入研究幼教行业发展概况和市场规模，在此基础上向企业提出了专业化建议。企业采纳建议并适度调整承租条件，放宽承租人资格限制，允许意向方以个人名义进行承租；同时将挂牌价格适度下调，挂牌结束后共征集到9家符合资格的意向承租方参与竞价，最终成交价格相对调整前后挂牌价格分别增值46%和86%，帮助企业实现增值目标，进一步提升了客户满意度。

4 强化信息建设，利用“互联网+”助力国企阳光招租

面对市场监管和行业竞争环境愈加严峻的形势，联交所把握机遇，以信息化建设为抓手，持续推动国资租赁业务的规范与创新。

4.1 建设信息系统配合国资监管

为实现国资监管部门对企业租赁资产的实时监测和动态监管，联交所充分发挥信息技术优势，协助市国资委完成了市属国有企业租赁信息管理系统的建设和运维工作，系统自2016年上线以来平稳运行。联交所将继续维护和保障系统有序运行，逐步完善系统监测、统计分析、数据共享等功能，助推深圳市市属国企公开招租监管工作取得实质性发展。

4.2 电子化流程完善服务功能

目前，公司内部业务已基本实现电子化审批，极大提升了联交所的业务服务效率。联交所乘“互联网+”之东风，继续加快推进租赁业务的全流程信息化操作，充分依托信息技术优势，现已多次组织非现场电子竞价交易，成功完成多宗异地竞价项目，今后将继续升级电子竞价系统，逐步启动线上报名、保证金退还等交易环节的远程操作，通过不断优化运作模式提升客户满意度。

4.3 信息透明增强辐射作用

为充分发挥阳光平台优势，推动信息公开化，联交所在网络平台和纸媒发布信息的基础上，继续创新信息发布渠道，采用当前快捷的微博、微信公众号平台辅助发布，增强信息辐射范围和辐射深度；对于重点客户和重大项目，积极探索通过专门的路演推介加大宣传力度，逐步吸引更多优质项目进场交易，进一步扩大联交所租赁业务市场影响力和辐射力。