共有产权住房，意味着什么

闵杰

有人对“共有产权住房”打了一个比喻，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府让渡自己的使用权。5年之后，购房者可以继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，卖房提现走人

向被視为全国楼市调控政策风向标的北京市，在8月3日晚，又有重磅新规出台。

由北京市住房和城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。在此前限购、限贷、限离等一系列以“堵”为特点的政策后，抛出了一个面向刚需人群的“疏导”方案——共有产权住房。

有人对“共有产权住房”打了一个比喻，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府让渡自己的使用权。5年之后，购房者可以继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，卖房提现走人。

“共有产权住房，是从住房供给的角度来建立长效机制的探索。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，从本质上看，共有产权住房是对已有保障房体系的规范和完善。

是保障房，还是商品房

个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京的首创。

这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。回溯这项探索的源头是在2007年，初衷是对“经适房”的建设和供应进行改革。比如，与“经适房”不同，建设用地由划拨变为出让、供应分配由政府包揽包办变为政府和个人共同出资。

在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强曾表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。

但在顾云昌看来，共有产权住房就是保障房，“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房，但仍然是带有保障性质的。”

还有不少人提出，共有产权住房和上世纪房改之前的“单位公房”很类似，也是由单位和个人分享产权，个人出售房屋由单位优先回购。如今推出的共有产权住房，是不是一种改革的倒退？

“把保障性住房用市场化的办法来运作，实际上还是保障性住房，和市场化是两个概念。”顾云昌表示，如果全部采用市场化方式，而忽视保障性住房，那就是过度市场化。而共有产权住房，目的是增加保障房的供应量，解决大多数中低收入阶层的住房需求，“把它看成是保障房的体系，就不会理解成是改革的倒退了。”

与以往经济适用房、两限房等相比，共有产权住房在制度设计上最大的特点是增强了市场弹性。

在以往模式下，保障房价格明显低于周边商品房，是因为政府让渡了土地出让收益，或者投入财政资金进行补贴，但由于产权是一次性交给购房者，为了避免购房者的谋利行为，设计了很多硬性规定，比如不能出租，5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

相比之下，共有产权住房的弹性明显增强。比如，个人和政府的产权份额如何确定？北京市的《办法》提出，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

“具体的份额比例应该根据不同地块、不同项目来具体确定，应该是有弹性的。”顾云昌表示，如果地块在郊区、总价较低，个人出资比例可以高一点，所占产权份额也高一点。如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可出资多一点，占有更多份额。

在共有产权住房的退出和上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。但《办法》对转让对象做了限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

“共有产权住房北京方案最大的特点是，对未来房租收入和房屋溢价怎么处理，界定得更清晰一些。”我爱我家副总裁胡景晖说。

而在顾云昌看来，该做法既保证了共有产权住房在保障房体系内不断循环使用，又兼顾了购房者适当的增值收益，“购房人买房也是一种投资，投资的部分也需要保值增值，但政府补贴的部分不能平白无故地享用。”国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政府和购房家庭间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。

这次能走多远

近期，围绕着让房子归回居住属性，各地都出台了一系列政策。在研究者看来，这些政策出发点是：意在加快构建租售并举的房地产长效机制。

“未来的保障房体系中，租赁型的以公租房为主，销售型的以共有产权住房为主。”顾云昌认为，经过了过去多年的发展，现在更清楚地将这两种模式表达出来，建立保障房的长效供给体系。

不过，共有产权住房能否承托住“长效机制”的期望，仍然存在不少挑战。有人认为，政府之所以要摒弃以前的保障房模式而推出共有产权房，一个重要原因在于，政府没法享受房地产市场上涨所带来的收益，导致在投入上缺乏可持续性，最明显的莫过于以租赁为主的廉租房或者公租房项目，“政府用于建设住宅的成本过于巨大，每年的租金收入完全弥补不了巨额建设成本，甚至连利息支出都不能覆盖。”

胡景晖说，在共有产权住房的模式下，政府既能分享出租收益，也能分享房屋增值带来的收益，有利于后续保障房建设的投入。业内人士看来，推出共有产权住房，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。

除了这一层双重考虑之外，北京市在《办法》征求意见稿中，还提出了另一考量，即希望共有产权住房，能“充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用”。目的就是希望能够抑制投资投机性购房需求，平抑房价。

“从北京市之前的自住型商品房的经验来看，能够比较有效地平抑房价，这是经过市场检验的。”胡景晖说，虽然影响房价的因素是综合性的，但整体来讲，北京房价在上海和深圳房价快速上升的时候，相对平稳，这和当时自住型商品房的供应有很大关系。

在他看来，共有产权住房最根本的出发点是，通过政府让渡一定的土地收益，在土地出让环节，从根上相对平抑房价，“因为政府出让了一部分土地收益，房屋开发成本会降低，售价也会降低，是为了照顾相对中低收入阶层的购房需求。”

但在顾云昌看来，这个诉求存在不确定性。“共有产权住房和降房价，这是两个不同的命题。”顾云昌说，现在一般谈论的房价，主要是商品房价格，商品房价能否下降，主要是看供求关系，如果土地供给一直减少，而需求一直很旺盛，什么价格都降不下来，“当然共有产权住房价格也是整体房价的一部分，但对商品房价能有多大影响，还要看供应量的大小。”

在顾云昌看来，共有产权住房办法，主要针对的是特大城市和大城市，在一些中小城市没有实施的必要，也不具有推广的价值。对于北京而言，共有产权住房面世后，基本宣告经适房、两限房和自住型商品房都将退出历史舞台，“存量的经济适用房和两限房要规范化管理，新建的销售型保障房都会是共有产权住房，这是未来方向。”顾云昌说。（文章来源： 《中国新闻周刊》）