当前我国房地产市场面临的矛盾分析

文/贾广葆

当前我国房地产市场面临的矛盾分析

文/贾广葆

而另一方面，房地产市场机制与其他市场机制相同，其运行也存在价值规律、供求规律和竞争规律，同样存在反映此三大规律作用的价格机制、供求机制和竞争机制。这些客观存在的机制较楼市政策而言，是客观的、不以人的意志为转移的，它们一直影响着房地产市场。因此，短期的、应时的、高频的楼市政策如何更加适应、匹配客观现实存在的房地产市场机制和房地产市场经济规律，如何解决楼市政策与房地产市场机制的矛盾，是房地产市场稳定健康发展的关键。

一、短期的、高频的楼市政策与客观存在的房地产市场机制的矛盾

长期以来，我国房地产市场调控重点大多集中在平衡供需方面，其政策取向主要是刺激短期住房需求或抑制房价过快上涨，因而政策出台往往是短期的、应时的、零散的、高频的。诸多政策往往是被动应答，缺乏客观的、连续的、长期的持续政策效应。这势必形成如下局面：当房地产市场先行指标下降、楼市低迷时，实行楼市鼓励政策，以刺激住房消费需求；当房屋成交旺盛，房价上涨，楼市过热时，实行楼市收紧政策，以抑制房价过快上涨；当房价上涨态势未受到控制，甚至加快上涨时，再度实行持续强力政策，以稳定房价、平稳楼市。

我国房地产市场经过近二十年的发展，对经济增长产生了一定的影响。各级党委、政府对房地产市场进行的管理与调控，对稳定房地产市场、保持经济平稳健康发展，发挥了一定作用，但同时，也面临着一些突出和明显的矛盾。

二、住房市场供给与住房市场需求的矛盾

住房商品供给与住房商品需求是一对相互作用、相互影响、相互制约的矛盾体，都具有各自不同的特点。在住房市场供给方面：一是具有一定的时滞性。住房商品生产周期较长，从拿地到规划，再到建设，直至住房商品上市供给，一般需二三年甚至更长时间，短期内很难建成并供给市场。二是具有“房地合一”、“房地连体”的结合性。住房是地上建筑物和土地的结合体，住房不可能脱离土地而单独存在，土地没有建筑物也称不上住房，二者相辅相成、相互制约、缺一不可，而土地供应对住房商品供给的制约巨大。三是具有一定的不平衡性。住房供给与一个城市的经济发展水平、市民消费能力、楼市政策等具有紧密相连的关系，经济发达、消费能力强、宜居环境好、导入人口多、公共资源齐全的城市，住房供给相应较多，反之亦然。在住房市场需求方面：一是具有一定的层次性。住房市场需求一般分为住房消费性需求与住房投资性需求两大类。二是具有一定的地区性。不同城市、同一城市的不同区域，由于受经济条件和家庭人口等影响，其住房需求的目的也不尽相同，有需求高档豪华住房，有需求一般性中、小户型的普通住房，还有需求政府兴建的各类保障性住房。三是具有一定的临时性。由于受工作性质和自身条件的影响，一些尚未找到长期工作或尚未选准发展地点和方向的群体，一般选择短期租赁住房或投靠亲友来解决其住房问题。因此，认识和了解住房市场供给与住房市场需求各自特点，才能准确摸清住房市场供求状况及其走向，从而正确解决住房市场供给与住房市场需求的矛盾，避免住房市场供不应求或供给过剩，做到住房市场总量基本平衡、供求适中。

三、住房供应结构不合理与社会公共资源分配不均衡的矛盾

从表面看，我国房地产市场的突出问题是房价增长过快、增速过大，普遍超过了城镇普通居民的家庭经济可承受能力范围，而表面之下的深层次矛盾问题却是住房供应结构的不合理与社会公共资源分配不均衡的矛盾问题。一方面，1998年我国为了拉动内需，开始最初的住房制度改革，通过房改以应对亚洲金融危机，确立房地产业作为中国经济发展新的增长点，一度忽视和降低了城镇保障性住房的供应，普通住宅供求矛盾显现，住房供应结构与城镇居民收入结构严重错位、互不匹配。尽管近年来政府十分重视城镇保障性住房的供应，关注并着力补上这块短板，但短期内很难彻底解决这一历史遗留问题；另一方面，现在房地产市场大多通过行政指令进行调控，而社会公共资源长期以行政资源作为引导，致使优质的教育资源、齐备的医疗资源、方便快捷的交通资源以及市政配套基础设施等资源高度集中于一二线城市、省会城市等大城市。显然，在这种住房供应结构“不合理”、公共资源分配“不均衡”状态下，仅仅依靠短期的、一时的“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等行政性调控政策进行调整是不现实的，也是难以奏效的。

四、多种房地产市场现象相互并存的矛盾

值得注意的是，在房地产市场政策调控下，市场出现了日趋分化的走势：不同类型城市、不同城市区域，房地产市场往往呈现两种情况相互并存的两难困境，其主要表现如下。

一是土地竞拍竞争火爆激烈与土地竞拍流标无人问津并存。一、二线城市与三、四线城市土地市场竞争差别较大，同一城市不同区域土地市场竞争激烈与竞拍流标现象并存。

二是楼市火爆与楼市冷清并存。不同城市商品房市场冷热分化差别较大，同一城市中心区域与城市外围区域市场分化明显突出。

三是房价上涨与房价下跌并存。不同城市商品房价格涨跌区别较大，同一城市商品房价格区域分化较为显著。

四是商品房存量下降与商品房库存量上升并存。一、二线热点城市与三、四线城市商品房库存分化明显，一、二线热点城市库存量日趋下降，而三、四线城市去库存压力较大，数量日趋增加，同一城市不同区域库存量下降与库存量上升现象并存。

五是商品住宅购买预期强烈与商品住宅购买预期冷清并存。不同城市住房消费群体、同一城市不同区域住房消费群体、住房消费不同群体，其住房消费预期表现各异，既有经济条件俱佳，购买住房投资的群体，也有经济条件尚可，依靠资金积聚和房贷购买住房自住或改善的群体，还有因经济条件差、自有资金缺乏，无购买预期的群体。

六是大型、品牌开发企业越做越大、越做越强与中、小开发企业越做越小、越做越弱并存。大型、品牌开发企业由于实力雄厚、土地储备多、资金和人员有保证，其开发住房范围变大、种类增多、建设速度增快、产品销售趋好，不断吞并、重组其他开发企业，其规模逐渐增大；而一些中、小开发企业由于实力有限，土地储备少、资金、人员难有保证，后续开发越来越少，开发能力越来越弱。这种并存状况将长期存在。

七是市场化商品住宅供应与保障性住宅供应并存。在住房供应体系方面，一部分购房群体通过市场化的手段购买商品住宅，而另一部分购房群体则通过政府保障性住房供应，购买经济适用房或租住公租房。

八是产权房与使用权房、直管公房、自管公房、军产权、“小产权房”等并存。在住房类型方面，目前市场上不仅存在70年产权商品住房，还存有大量直管公房、自管公房等使用权房，还有军产权、农村集体土地开发的“小产权房”等。这些类别不同的住房，其产权性质和转移交易条件也不尽相同，甚至有些还在政策禁止购买和交易之列。

毫无疑问，这些房地产市场并存的两难矛盾现象，对房地产市场走势产生了较大的影响。

五、迅猛发展的二手房存量市场与乱象丛生的二手房中介市场的矛盾

经过近二十年商品房市场发展和房改制度的实施，我国住房制度由单一的福利性住房制度转变为商品住房、房改房和保障性住房体系制度，这为二手存量市场提供了众多房源和市场置换交易机会。尤其是近年来，使用权房、房改房、经济适用房上市交易，自住性、改善性需求增多，学区房、地铁房等房源日益受宠，致使存量二手房市场得到迅猛发展，一、二线城市二手房成交量超过一手房成交量，三、四线城市和沿海城市二手房成交占据交易总量的“半壁江山”，住房市场已进入存量房时代。

而与此并存的是乱象丛生的二手房中介市场。尽管各级政府出台一项又一项二手房管理交易规定，但二手房中介市场仍然问题众多、不尽如人意。一些房地产中介机构违法违规进行交易，例如发布虚假房源广告、营造市场供不应求假象、捏造或者散布涨价和政策变化等谣言、恶意炒作哄抬房价、低价吃进再高价卖出来赚取差价、为减少税费签订阴阳合同、为防限购限贷而假离婚、隐瞒房屋被抵押查封等限制性信息擅自交易、违反规定收取买卖双方中介费、无照擅自从事房地产二手房经纪活动等。显然，二手房中介市场种种违规行为已经严重影响正在发展中的二手房存量市场。

（作者单位：大连市房地产经济学学会）