长租公寓现状、存在问题与未来发展

文／上海中估联信息技术有限公司

长租公寓现状、存在问题与未来发展

文／上海中估联信息技术有限公司

一、相关住房租赁政策汇总

（一）中央层面关于住房租赁的政策

国家住房和城乡建设部2015年1月6日发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求各地方政府积极推进住房租赁服务平台建设、大力发展住房租赁经营机构，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，2017年5月19日发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对住房租赁市场有了方向性的鼓励政策：首先，为了建立购租并举的住房制度，会更加注重维护承租人的权益，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同，进而建立相对稳定的住房租赁关系；其次，为了培育住房经营租赁机构，提出住房租赁企业依法享有金融、税收、土地等优惠政策，并且住房租赁机构可依法将住房租赁相关权益设立质权。

（二）地方层面关于住房租赁的政策

中央层面的指导意见提出后，北京、上海、大连、广州等城市也陆续出台了相关政策。2016年11月25日北京市住建委发出《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，以切实做好北京市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理工作。基于国家住房和城乡建设部的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，上海金融与法律研究院于2017年6月12日邀请十余位房地产业界的从业者和相关研究人员召开了针对《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的专题研讨会，并从立法角度提出了政策建议，主要包括：应当分别针对住宅租赁、住宅销售和房地产经纪的监督管理立法；本法规应与现有法律法规如《物权法》和《合同法》一致；应当明确“网签制”的法律地位。2017年7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出了一定条件下的购租同权，并强调允许将商业用房按照规定改造成租赁住房，公安和消防等职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。

土地出让市场方面，2017年7月4日上海规土局网站公开挂出了浦东新区和嘉定两块“租赁住房”用地的出让公告，这就合理规避了开发商拍得地块后将自持和保障用地成本转移到可售部分房产，进而客观推高楼面价的弊端。2017年7月6日上海市政府发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确提出上海将新增租赁住房70万套，各类保障性住房约55万套，进一步确定了租赁住房供给在住房供给中的重要地位。

二、长租公寓的供需现状

（一）存量房时代的到来给长租公寓带来巨大市场

据中估联数据统计，北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易量已经远超新房，中国将逐步进入存量房时代。近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。在存量房时代，要求我们发展住房市场的购租选择机制，提升住房市场供给侧品质，并盘活住房存量资源，进而平衡市场供需，稳定住房市场。

“长租公寓”是房地产三级市场一个新兴的行业，它将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的上班人士。目前，我国长租公寓行业的发展还处于初级阶段，但国外长租公寓行业发展相对成熟。国外成熟的市场中长租公寓公司的运营模式主要有三种：以美国的EQR、AVB为代表的在RIETs支持下的自持型重资产模式；以日本的大东建托、LEOPALACE21为代表的转租模式；以爱博乐（ABLE）为代表的代管轻资产模式。国外住房租赁市场发展历程表明，在增量房向存量房时代转换时期，由于大量的个人持有者持有住房，这些持有者会选择将住房出租，从而获得出租收益或者实现合理避税，同时大量的机构持有住房并用于出租，使房地产市场出现大量的出租房源。因此，在这个阶段对长租公寓的现状和未来进行研究，具有重要的现实意义。

（二）长租公寓市场需求潜力较大

第一，庞大的流动人口催生租赁需求。根据中国统计局官方数据计算，中国近几年的流动人口规模超过2亿，青年人占比超过30%，且他们的需求以租赁为主。长期来看，城市土地资源有限，一二线城市及其周边由于产业集聚汇聚了相当一部分缺乏城市购房能力人口，因此在城市有强烈租房需求的人口基数较大，未来长租可能成为一部分人的首选，甚至是长期选择。第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效适应和满足他们的新型需求。居于主导地位的85后租房一族更加强调生活品质，注重营造住房的个性化和文化氛围。第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓较分散、规模较小，未来行业整合的空间比较大。第四，随着去年国家要求开发商增加自持运营比例条款的落地，高自持比例的运营模式也从客观上要求开发商提高自持物业保值升值的能力，而长租公寓品牌的培养，可以成为这部分自持物业很好的经营方向。

（三）长租公寓企业供给情况分析

国家提出的积极培育住房租赁机构政策和长租公寓巨大的市场需求加速了一二线重点城市的长租公寓企业迅猛发展。但由于长租公寓本地化的服务特性，其管理半径有限，市场较为分散。目前我国长租公寓企业主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市和南京、武汉、杭州等发达的二线城市，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，成为培育青年公寓很好的土壤。本文选取几个优质长租公寓企业，如“青客”、“YOU+”、“魔方公寓”、“湾流国际青年公寓”，作一个简要说明，具体情况见表1。

表1 主要几个长租公寓企业基本情况

三、长租公寓企业发展存在的问题

（一）重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长

目前，国内长租公寓企业在高负债、资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。一般情况下，长租公寓企业的装修、家电与租金成本在总成本中的占比约为七成。

（二）融资和税收成本相对较高

融资成本高主要体现在目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。譬如，“营改增”前，“上海青客”按照5%的税率上缴营业税。“营改增”后，由于未能列入现代服务业，根据财税〔2016〕36号文，必须按照11%上缴增值税。根据规定，机构出租收入还必须按照12%的税率上缴房产税，“上海青客”由于具备公租房运营资质，因而无需上缴房产税。

（三）非规模化和非专业化不能存活

长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，因此，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。然而，目前国内市场上长租公寓企业相对分散，难以形成规模经济效应。

（四）租期的维稳考验长租公寓企业运营能力

中国目前住房租赁市场上的租期太短，具体表现为：一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，造成了长租公寓企业运营成本过高。而日本和美国房屋租期都在20年以上，这样长租公寓企业就有足够的时间去分摊装修和运营成本。长租公寓企业运营方面，其盈利周期较长和维持稳定的住房空置率存在困难也是不容忽视的制约因素。

（五）长租公寓面临的政策约束是瓶颈问题

首先，长租公寓的经营资质尚不明确。部分城市将长租公寓列入酒店业进行管理，而一些城市则将其列为房地产经纪业务。实际上，长租公寓所做的业务都是转租以及租赁后的资产管理业务。其次，长租公寓的备案制度不明确。部分城市由于租赁交易频次较高和各区登记备案手续繁琐导致房屋租赁合同备案操作困难，出租人和承租人的身份识别系统需整合。

四、长租公寓未来发展建议

（一）长租公寓运营模式的轻资产化转变是未来市场竞争决胜的关键

公寓“轻”不仅来于运营的“轻”，更主要来自资本的“轻”，国家应加快推进各地区房地产信托基金（REITs）试点，以帮助长租公寓企业尽快完成资产对接。长租公寓企业可以针对装修和租金采用预付制，而且其租金成本压力也可以通过租金质权向银行抵押贷款的方式缓解。当然，长租公寓企业未来也可以由单一的房屋租赁服务逐渐发展为比较全面的业主房屋资产管理服务，进而获得长期稳定且相对较高的收益，以逐步过渡到轻运营模式。而政府层面也可以在一定程度上给予长租公寓企业融资和税负方面的支持政策。

（二）长租公寓企业应逐渐向集中化、专业化、品牌化经营方向发展

化零为整，应当增强长租公寓企业专业化和集中化以期形成规模效应。培育专业化和规模化的长租公寓经营企业有利于稳定出租人和承租人的租赁关系。而且，长租公寓形成规模效应和品牌效应之后，可以在运营和筹资上投入更多资本，进而谋求创新式发展。建议政府可以与这些信用级别较高的大型长租公寓企业进行合作，结合保障性住房供给和分配，完善市场和政府两条线针对租赁市场的供给体系。

（三）市场为主、政府为辅地推进租赁住房租期和稳定出租率

首先，市场机制调控起主导型作用，譬如，长租公寓企业在竞争中形成平台思维模式，通过平台整合各优质企业资源，合理快捷地对接承租人与出租人信息，减少由信息不对称所导致的市场配置低效率。另外，作为辅助，在长租公寓的运营前期，政府也可以通过一定的鼓励政策稳定租赁关系，譬如，对租赁合同超过3年的合约人双方给予奖励措施。

（四）各地方关于规范发展长租公寓企业的相关条例应当明确统一

各地方政府应当针对住房销售和住房租赁分别设立法律条例，逐条细化条例内容。譬如，应明确长租公寓的经营资质和业务范围。长租公寓的业务内容包括转租及转租之后的资产维护两个部分，这两部分业务都应列入现代服务业的范畴，并与传统经纪业务进行区分。应尽量简化住房租赁合约备案流程，完善住房租赁备案制。

（整理:李晓静）