沈阳楼市“变脸”，是政策需求还是市场导向？

徐豪

从鼓励“大学生零首付购房”到“限售”

去年还在鼓励“大学生零首付购房”的沈阳，如今开始限售了。

8月7日，沈阳发布限售新政，对市场交易、土地供应、房屋备案、公积金、住房租赁市场等各个方面提出要求，以“稳定住房价格预期”。部分区域居民购二套及以上商品房5年内禁售，同时实行一房一价制度，6个月内不得调整申报价格。

而2016年3月1日，沈阳曾下发22项房产新政激励去库存，包括新毕业生可零首付购房、对个人购买住房给予房价补贴和契税补贴、降低二手住房交易税费等。虽然当晚沈阳又发布消息称“零首付”暂不具备出台条件，但这足以掀起舆论热潮。

从大力去库存到限制投资及投机交易加码调控，仅一年半的时间，沈阳楼市政策为何发生了这样的大反转？

从“去库存”到“环比上涨13 %”

国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，沈阳6月新建住宅价格环比上涨1.6%，同比上涨10.6%。而15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅却全部回落。事实上，今年以来，沈阳住房销量和价格一直上升。

根据克而瑞统计数据，2017年上半年沈阳商品住宅市场成交均价7575元/平方米，7月份成交均价达8555元/平方米，环比上涨13.16%。

而在2016年初，沈阳楼市却是另一番景象，商品住宅可售面积消化周期一度达到24个月，居全国各大城市前列。

那么，一年多的时间，沈阳的房地产库存去掉了多少呢？据沈阳中原地产数据，截至今年年中，沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月，为17.2个月；上半年总成交面积达797万平方米，同比增长31%。

根据住建部今年4月发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，對消化周期在36个月以上的，应停止供地；18～36个月的，要减少供地；6～12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

由此来看，沈阳的去库存任务已经没有那么紧迫了。

“实际上，沈阳房价一直相对比较平稳，没怎么过快增长，涨价的可能性一直没有怎么释放。”辽宁省社会科学院副院长梁启东对《中国经济周刊》记者表示。

2015年5月，梁启东曾表示，通过数据观察，除沈阳、大连之外，辽宁的其余城市都是人口净流出。所以沈阳和大连两个城市具有刚需购房的条件，沈阳、大连的房价或最先回暖。

“要看到沈阳房价上涨背后的因素，沈阳是区域性中心城市，外地流入人口较大，周边城市来购房的需求也来了；另外，沈阳新房旧房房价一起上涨，这是一个特点。沈阳这几年城区拓展，比如浑南这几年涨得比较明显。以前配套不完善，现在配套设施和服务上来了，所以家庭改善性住房需求也比较大，这带动了周边，生地炒成熟地了。” 梁启东说。

有沈阳当地人告诉《中国经济周刊》记者，去年年底到今年年初，有北京、河北一带的炒房团到沈阳进行炒房，“尤其是在浑南区”，这对沈阳房价也造成了一些影响。2016年10月，国务院批复的沈阳市政府由沈河区迁至浑南区的消息被证实，浑南区成了“热地”。

是整体大幅上涨，还是局部过热？

“8月份沈阳的新房均价差不多都超过了 8000 元/平方米，有的楼盘甚至都到了24000元/平方米。”一位近期准备在沈阳买房的人告诉《中国经济周刊》记者。

今年上半年沈阳经济增速为-0.4%，远远低于东北的大连、长春、哈尔滨等城市。“沈阳经济应该说还在正常调整当中，近期看，投资不行，没上来。中远期看，是产业结构问题。现在工业难受，农业不难受；重工业难受，轻工业不难受；传统产业难受，新兴产业不难受。”梁启东说。

尽管6月份沈阳已经出台了“十三条”房地产调控政策，但房价上涨势头并没有得到有效遏制。本次新出台的政策主要针对投机性购房，目的在于抑制房价上涨。

房地产市场一直平缓的沈阳的目前情况也与这几个月三四线城市房地产市场景气相呼应。6月份，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本为三四线城市。

沈阳的楼市的确表现出火热的趋势。在8月新政出台前的一个月内，就有近10个全新项目开盘。从今年3月份开始，沈阳楼市成交量出现大幅增长。今年1、2月份，沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米，3月则一举跃升至144万平方米，同比增长26%，4月成交量达到185万平方米，创下2010年11月以来单月最高纪录。此后各月均保持在150万平方米以上的高位。

但梁启东认为，一年左右的时间后，沈阳的房价就会趋于平稳。“沈阳房价小幅上涨是很正常的，没必要进行过度解读，也不要指望沈阳房价能大幅增长。沈阳的市场特点就是购买力不太强。”梁启东对 《中国经济周刊》记者表示，沈阳目前房价直观感受上上涨很大，主要是局部地区和楼盘，整体还算合理。

沈阳市房地产研究所副所长黄闯说，相比国内其他热点城市近期出台的调控措施，沈阳市政府的这次调控比较温和。限售是打击炒房的利器，沈阳没有在限购等传统调控措施方面发力，而把调控的重点放在限售上，对市场导向将起到正确的引领作用。

对于去年拟鼓励“大学生零首付购房”，现在开始限售，梁启东说，“这是响应国家政策”。“中央指出房子是用来住的，不是用来炒的。国家整体政策对房价也是在约束，不允许大幅涨价。所以沈阳房价也不能有太大波动，政策上也要体现。”