浅谈房地产企业扭亏为盈的几点措施

朱伟峰

摘要：随着市场经济的不断发展，有很多的企业出现在了我们的视野里。在市场经济体制的洗礼下有很多的企业应为各种原因出现了亏损情况，本文从分析旅游房地产企业亏损原因从而找出使得亏损企业摆脱亏损，扭亏为盈的途径与方法。

关键词：企业亏损；扭亏为盈；途径；方法

威海某房地产公司是由国有控股集团公司与当地企业合作，共同组建的海滨旅游和房地产开发公司。公司经营业态分为滨海地产建设开发经营和滨海旅游建设开发经营。项目占地500亩，总规划面积45万平方米，自2007年开始分三期开发，现已竣工面积30万平方米。因受滨海地产市场持续低迷形势的影响，自2013年度暂缓建设。

一、企业的主要收入来源

开发的景区项目。国家AAAA级银滩海岸景区，自2005年始，总投入为8000万元，对周边滩涂进行整形造景，覆土绿化美化，进行区域环境整治提升，通过打造连贯的绿地景观带，形成城市绿色框架，实现区域的品质提升和生态永续。

地产项目销售。至2015年6月底已售25万平方米，实现销售额6亿元，库存面积5万平方米，账面库存额2亿元，预计销售额约3亿元。

景区项目经营。景区的主要功能以打造的国家AAAA级银滩海岸景区为平台，彰显宣传企业形象，每年以旅游门票、商铺租赁为主收入约为300万元。

二、企业亏损情况

近六年经营情况如下：

2011年：主营业收入10000万元，其他业务收入300万元，营业外净额为-20万元，合计10280万元。利润总额为1300万元。

2012年：主营业收入6000万元，其他业务收入300万元，营业外净额10万元，合计6310万元。利润总额为320万元。

2013年：主营业收入4000万元，其他业务收入280万元，营业外净额1万元，合计4281万元。利润总额为-24万元。

2014年：主营业收入1800万元，其他业务收入260万元，因野外净额2200万元，合计4260万元。利润总额为290万元。

2015年：主营业收入350万元，其他业务收入240万元，营业外净额3400万元，合计3990万元。利润总额为2975万元。

2016年上半年：主营业收入150万元，其他业务收入100万元，营业外净额35万元，合计285万元。利润总额-650万元。

单位：万元

可以看出：主营业务收入（房产销售）、利润完成情况自2012年度呈现逐年大幅下降的趋势。

三、亏损原因分析

第一，受滨海地产市场形势的影响，销售压力巨大，导致了主营业务收入的大幅降低，2014-2015年已经可以看出，实现的利润主要是通过争取政府政策性补助，增加营业外收入所实现，公司经营举步维艰，正常经营行为已无法满足企业现金流需求，企业已陷入困境。

第二，因公司产品库存积压，自2013年度暂缓了房产和景区的开发建设任务，故自2013年度开始，按照会计制度，账务处理将原计入开发间接费、在建工程的相关费用全部计入当期费用，大幅降低利润总额。

第三，作为集团品牌宣传平台的景区旅游项目，每年折旧及管理费用远远大于景区的各种收入，长期以来严重影响了公司整体的经济效益。

四、解决亏损的措施

（一）去库存，回资金，盘活存量资产

梳理各地经验表明，只有积极适应经济发展新常态，坚定不移地推进供给侧结构性改革，着力改善产品端供给，才能真正确保楼市去库存，防止房地产泡沫的滋长。

力争短期内去化库存，迅速回流资金，优化资本结构，减少利息支出，盘活存量资产。鉴于当前区域海景房市场整体惨淡，區域配套不完善、自然生态资源保护乏力，加之购房者超理性和对比，可选空间非常大，因此，短时间内去化高库存必须打破常规思维，以审计评估确定的单位成本为保底价进行去库存促销，当前的主要任务是加快去库存方案的制定与实施，抓住时机迅速推进。

（二）挖掘潜力，加强管理，着力降本增效

企业采用一定的措施方案来降低成本，是同利润的增加密切相关的，降低成本则意味着利润的增加。有人认为增加销售量是增加利润的主要途径，但它却需要付出一定的代价。但降低成本却不需要花钱或花很少的钱。所以，对于企业的管理者来说，应将增加企业经济效益的重点，放在降低成本的环节上。

1.坚持将低成本运营理念贯穿于日常生产经营全过程，对总收入、利润总额、归属于母公司净利润等指标进行层层分解，确保生产经营目标落到实处。同时，进一步加强成本费用控制及考核力度，加大奖惩力度等措施，全面扩大降本增效成果。

2.加大景区造血能力，与政府合作引进大型娱乐项目，提高公司知名度及游客量，加大与社会团体、各大旅行社的沟通及海上旅游项目的联合经营，发展新会员，在不增成本的情况下，增加经营收入。

3.是加速催回款，按照相关协议、合同约定回款时限继续加大追访力度，制定催回款激励政策，加大现金流入。

4.是物业公司增产增值，提升物业服务质量的同时，拓宽经营范围，加强居家旅店等宣传推广，推行多种经营，多措并举，在不增成本的情况下，增加收入。

5.是强化内控管理，积极创新薪酬激励体系，研究建立以销售业绩为导向的薪酬管理制度，盯紧降本增效课题推进，整合人力资源，通过各部门动态支持，实现降工增效、降本增效。

对于国有企业来讲，适应新常态，通过去库存，盘活存量资产；通过加强管理，实现降本增效，加快推进经济结构优化调整，做好加减乘除，实现企业的扭亏为盈。

（作者单位：莱州黄金海岸旅游地产有限公司）