租赁时代到来？

谢九

随着中央部委和地方政府鼓励住房租赁的政策逐一落地，大力发展租赁市场将成为我国房地产调控的重要长效机制。

7月20日，住建部、发改委、公安部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确在重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。九部委的联合通知，将近期已经开始升温的租赁市场推向一个新的高度。住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

除了住建部等中央部委发文扶持，广州、上海等一线城市也开始在实践中探索做大租赁市场的可能性。广州率先提出了租购同权的概念。7月18日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

7月24日，上海首批公开出让的两块租赁住房用地成交，两块土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。按照规定，此次成交的两块租赁住房用地出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业，受让人应参照政府相关规定，建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地块价格创下新低，以楼面单价来计算，两幅地块单价均不超6000元/平方米，这在此前的上海土地市场难以想象。

住房租赁市场的突然启动其实并非始于今年，早在去年就已经基本确定了政策基调。在经过了去年史上最严调控之后，房地产市场开始从短期高強度的调控向长效机制转移，在去年的一系列重要会议中，发展住房租赁市场逐渐被确认为长效机制中的重要调控手段。

去年6月份，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。发展目标是：“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。”

去年底的中央经济工作会议，再次提出了“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。而在随后的中央财经领导小组第十四次会议上，再次对住房租赁市场做出了强调：“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”可以说，发展住房租赁市场在去年就大局已定，今年的重点是让政策落地，近期广州、上海等地纷纷出台具体措施，主要是对去年既有政策的部署和回应。

从上海、广州等地的实际举措来看，发展租赁市场的主要手段一是加大租赁市场的供给，比如上海加大土地供应，广州除了保证增加租赁住房用地有效供应之外，还提出将商业用房等按规定改造成租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，改建后的租赁住房，不得销售。二是实施租售同权，保证租房者和购房者享有对等的权利。应该说，一方面加大供给，一方面保证应有权利，的确可以在很大程度上提升租房的吸引力和可行性。

中国之所以大力发展租房市场，很大程度上也是吸取和借鉴国外的经验。在欧美发达国家，由于租房市场相当成熟，租房在房地产体系当中占有相当重要的地位。由于租房方便、便宜，而且法律保障制度完善，因此，很多人宁愿长时间租房甚至一辈子不买房，这在一定程度上减轻了房价上涨的压力。欧洲大概有三成左右的人选择租房，其中德国的租房比例更高，选择租房的人群比例几乎占到一半。德国的房价多年没有大幅上涨，德国也从来没有将房地产作为经济支柱，而是依靠坚实的德国制造成为欧洲经济的领头羊。对于深受房地产问题困扰的中国经济而言，德国经济可算是一个相当成功的样本。

不过，中国发展住房租赁市场，短时间之内很难达到和德国一样的高度。这一次上海两幅“只租不售”的地块以低价成交，甚至很多人认为租赁时代的到来可能会使得房价大幅下跌，这种想法显然也是过高估计了租房市场的影响力。即使未来几年中国的租房市场快速发展，对于房价也不可能带来实质性冲击。住房出租只是解决了住房最基本的居住属性，对于中国人而言，一套住房所包含的意义远远超出了普通的居住需求，因此，即使中国的租赁市场再发达，仍然取代不了买房的需求。

首先，住房对大多数中国人而言是最重要的财富载体。从过去十多年来看，有没有房子，有几套房子，已经成为人们的财富分水岭，大多数人之间的贫富差距，其实是以房子的数量来衡量。在中国货币超发的时代，买房成为技术含量最低但是效果最好的投资方式，远远超过了基金、股票甚至是创业。最近一段时间，国内一、二线城市房价出现了难得的下跌，预计在楼市调控和金融去杠杆的打压之下，未来一段时间之内也难有起色，对于有能力买房的人群而言，其实提供了难得的机会。如果因为相信租赁时代到来会对房价带来毁灭性冲击，进而选择租房而不是买房，预计在日后的财富分化进程中将会越来越被边缘化。

其次，租售同权虽然承诺保证租房者子女的入学权益等等，但这并不意味着将来可以通过租房将子女轻松送进好的学区。在供求关系的作用下，未来好的学区房房租价格将会超出大多数人的承受能力，假如一个学区有1万个入学名额，市场上有10万个家庭来争取，那么这个学区的房租价格显然会大大超出市场的平均水平，其最终价格绝对不会是这10万个家庭都可以承受的水平，而是由最富有的前1万个家庭来决定。换而言之，如果过去买不起学区房，未来也同样租不起学区房。从投资的角度来看，即使租售同权时代到来，也并不意味着学区房的末日，过去学区房的价值主要体现在房价上涨，未来的价值将会体现在租金上；从投资回报的角度来看，目前国内的房租回报率其实处于很低的水平，大概在2%、3%左右，主要通过房价上涨来体现价值。未来学区房的租金大幅上涨，如果投资回报率能够达到8%，就几乎可以秒杀市场上所有的低风险投资品种。

再次，如果一线城市大力发展租赁市场，还有可能会推高房价。因为一线城市的土地供应原本就有限，如果更多的土地被用作“只租不售”，那就意味着普通住房的土地供应更加紧张。一线城市的房价在过去十多年持续上涨，土地供应不足已经被证明是很重要的推手，如果租赁市场再来挤占原本紧张的土地市场，普通住房市场的土地价格可能会越来越贵，房价有可能再度迎来新一轮上涨。因此，如果有能力买房而选择了租房，很有可能会错失最后一次上车的机会。

最后，中国人对于房子有着根深蒂固的情结，在很多中国人的人生规划中，拥有一套住房始终是人生必须完成的事情。其实所谓外国人宁愿租房而不买房的传言，也并非完全属实，只不过是愿意租房的比例比中国高。即使在租房市场成熟的美国，美国人民也还是對购买住房抱有极大的热情。本世纪初，在低首付和低利率的刺激下，很多低收入人群大量购房最终导致次贷危机爆发，充分说明美国梦的蓝图里也有一套住房的存在。对于中国而言，租赁市场的发达，更现实的意义在于为年轻人提供了一个很好的缓冲和过渡期，但对大多数人而言，出租房并不能提供足够的安全感和归属感，拥有一套自己的住房，对中国人而言才算是真正拥有了一个家。

和欧美国家相比，我国租房市场之所以落后，更深层次的原因在于对租房者的保护不够，房客遭遇房东随意涨价，甚至提前终止合同都是很常见的事情。在租房市场，房客相对房东处于弱势地位，基本权益难以得到保护，但在欧美国家，房客的地位并不弱势，比如在德国，租客对所租房屋的各项权利属于受法律保护的财产权，除非经过诉讼途径，房东不得强迫房客搬出。如果没有特殊情况，房客可以尽可能长时间居住在自己喜欢的房子里。

对于中国而言，如果想要大力发展租赁市场，首先要做的就是提升租房者的利益，至少和房东的权益相比处于平等地位，这样才可以打消租房者的不安定感，使得租房市场处于更加长期稳定的状态之中。

其次，在我国户籍管理制度之下，住房被赋予了很多额外的附加功能，比如人们最为关心的子女教育问题。去年6月份国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中提出“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，近期广州市也提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。预计未来一段时间里，无论是中央部委还是地方政府，将会有更多关于“租购同权”的细则出台。不过，无论租购同权如何改革，预计最终也很难实现百分之百的同等权利，在中国现有户籍制度之下，城市户口和住房紧密挂钩，如果没有属于自己产权的住房，仅仅依靠租房很难实现落户，虽然现在部分二、三线城市开始试点租房落户，但是考虑到房东的意愿，预计在现实操作层面也会遭遇很大的麻烦，而在一线城市，考虑到户口所绑定的各项附加功能，租房落户的难度将远大于二、三线城市，甚至可能成为租购同权无法逾越的鸿沟。