房地产发展如何“稳起来”

连红军++++赵艳霞

【摘要】随着房地产市场环境的变化，“互联网+”进入房地产行业，房地产企业也在积极寻求转型升级途径。房地产业要持续健康发展才能维护其基本安全状态，这就需要政府对房地产业进行宏观调控，为房地产持续健康发展提供有利条件。

【关键词】房地产业安全 房地产业结构 产业竞争力 【中图分类号】C913 【文献标识码】A

中国房地产业虽伴随改革开放经历了三十余年的起伏变化，但目前国内房地产市场仍然是竞争激烈的市场，需要政府和市场相辅相成共同调控的市场。房地产业安全是一个复杂、持续、动态的问题，受到城镇化进程、宏观经济发展、经济周期波动、国家产业结构调整、金融政策、土地政策、税收制度、外商直接投资、居民可支配收入、股市行情变化、利率政策、人口政策、消费者心理预期等众多因素影响。当下，房地产投资方面的问题、住房价格居高不下问题、房地产市场结构不均衡问题和不动产管理等问题已影响房地产业的安全。针对上述问题，国家虽然采取了一系列宏观调控措施，但是调控效果与预期调控目标还有一定差距。这些情况表明，对于复杂的房地产业安全问题必须有一个客观、科学、全面的把握，只有不断探索房地产业与宏观经济错综复杂的关系，才能制定出符合房地产市场发展运行规律的调控政策和制度。

正确处理政府与市场关系，提高房地产业结构安全度

科学把握经济新常态，逐步解决住宅供需结构失衡问题。房地产业结构是制约房地产业整体安全的重要因素。房地产业结构不安全体现为供需失衡与错配，其实质不是总供给远远大于总需求，而是房地产业不同业态产品供给结构与相对应的人口年龄结构、收入结构、需求结构不匹配。目前，房地产业已经逐步从总量扩张期进入到总量放缓、需求结构分化期。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，不同城市住宅供给都在增加，再分配体系上劳动者的收入有所增加，流动人口收入增加，需求扩大，有效购买力增加，但是住宅供给速度和规模与需求增长速度和体量不匹配，导致住宅供大于求。

处理好政府相机抉择与市场自发调节的关系，破解房地产业资源错配和区域结构分化瓶颈问题。一般情况下，城市行政级别越高规模越大，城市集聚各种优势资源能力越强，教育、医疗、交通等资源越集聚房价就越高，在这种逐步强化的城市运行机制中，房地产业区域结构分化明显：不同类型城市房地产库存呈现截然不同的运行态势。一线城市北上广深住宅价格上涨，需求弹性大，库存压力小；二线城市吸引流动人口能力较强，需求弹性适中，库存有一些压力，但自身有潜力消化和解决房地产库存；三四线城市房地产库存水平明显偏高，而且人口净流出大于净流入，住房需求减少，房地产库存问题最严重。要提高不同规模城市的公共服务能力，协同发展、优化配置不同规模城市公共资源，实施分城施策、分类调控的差异化政策。

正确处理供给与需求关系，提供与住房相匹配的系列公共服务。需求不足只是我们观察到的房地产市场的表象，住宅供需错配才是问题的本质，从长远来看，总体需要从供应方面出发，加大改革力度。供给侧改革可以在劳动力、资本、创新、管理四个要素的推动下，如继续补充人口红利、户籍制度和土地制度改革并举、加强城市公共服务供给等。总之，新的住房供应模式，应该在尊重城市化规律和尊重农民工意愿的基础上，实现住房、产业、人口和城镇的和谐发展。这也是去库存、打破房地产业的资源错配和区域结构分化的重要途径。

精准发挥政府宏观调控作用，营造房地产业健康发展的环境

房地产业要持续健康发展才能维护其基本安全状态，这就需要政府在房地产业领域的宏观调控及经济发展等外部环境方面提供有利条件。

准确研判房地产业发展阶段和趋势，精准发挥房地产宏观调控作用。目前，中国经济社会发展形势发生了深刻变化，主要依靠房地产业拉动、推动其他关联产业快速、粗放增长时代已经结束。经济发展基本进入“经济增长换挡期、产业结构调整阵痛期、投资刺激消化期”的新常态。在面临房地产业内外发展环境巨变的严峻形势下，由于房地产业的特殊地位及其产业的复杂性，政府要因地制宜、适时适度发挥房地产宏观调控作用。

抓住房地产业调控特点，宏观调控政策要稳定。通过控制贷款利率、投资回报率等参数观测住宅供求比、房价收入比的变化趋势和周期特点，可以看出房地产业短期调控重点要关注金融政策，房贷利率、抵押贷款首付比、税费，土地政策等金融政策是房地产短期主要影响因素；而从长期来观察房地产业的发展变化，住宅价格子系统则受到人口流动影响较大，经济增长、城市化进程、人口数量和结构等是影响房地产长期变化的主要因素。所以，从房地产循环周期来看，去库存短期见效方式主要是金融政策发挥作用的结果，但是“宽货币”和“加杠杆”等手段容易被过度依赖，短期房地产业销售具有灵活性，导致一线城市住宅价格迅速上涨，调控有效性较差。而长期来看房地产业发展则有赖于人口政策的变化。

按照人口城镇化和住房改革的要求，改革政策执行要扎实。通过加快农民工的市民化进程，引导潜在需求转化成有效需求，疏通供需渠道，消化库存和稳定房地产市场。去库存是根据房地产业发展规律和目前房地产业安全态势下的阶段性任务，要提供良好的房地产行业环境安全，要基于房地产行业中长期趋势的判断，改革住房供应模式，比如扩大公租房范围到非户籍人口，创新保障性住房租售并举模式来不断满足“新市民”的住房需求。

充分发挥市场主体作用，努力提升房地产业竞争力

房地产业从数量规模扩张期逐步过渡到质量品牌提升期。房地产市场初期形成阶段，房地产企业数量少，从业人员规模小住房饱和度偏低，住宅建设增长速度高，以满足居民快速增長的最基本的首次置业居住需求；由于住房趋于饱和，居民对住宅要求逐步提高，如住宅质量、成套率、居住环境等，房地产开发企业和销售企业数量增多，规模变大，市场逐步饱和，开始优胜劣汰，这是房地产业发展的必然规律。要发挥市场主体在房地产不同业态产品中的自由选择和组合作用，提高企业技术装备率和动力装备率，加速提高企业竞争力，从而进一步提升房地产业在整个产业链条中的竞争力。大力引导房地产开发企业创新品牌、提升质量，主动顺应市场运行规律，适当促进房地产业企业兼并重组，推进房地产业迅速向高品质、名品牌集聚。

科学分析房地产业对经济发展贡献率及其变化轨迹。在经济发展进入新常态的背景下，一方面是房地产业自身发展中积累的矛盾和问题十分严重，土地财政形成路径锁定；另一方面，经济结构不断调整使得其他诸多行业的贡献率逐步提升。随着房地产市场环境的变化，“互联网+”进入房地产行业，房地产企业也在积极寻求转型升级途径。“互联网+”作为一种国家战略和创新形式，房地产作为传统产业也面临利用“互联网+”作用下实现二者的有效融合。在资源配置方式、微观主体活力方面，调整政府和市场在资源配置中激活微观主体能动性的比重。发挥市场在资源配置中的主导作用，发挥要素价格对市场参与主体的指挥作用，提高资源配置效率；减少企业和个人所得税，增加两者在产出分配中的比例，客观上发挥私营部门增加投入的积极性。

（作者均为华北理工大学副教授）

【注：本文系教育部人文社科研究项目“基于知识协同的高校科研合作实证研究”（项目编号：15YJCZH007）和河北省社会科学基金项目“河北省保障性住房对商品住宅市场供需影响及政策导向研究”（项目编号：HB15GL054）成果】

【参考文献】

①李娟：《论房地产业安全运行的政策支持体系构建》，《中国行政管理》，2017年第1期。

②高聚辉：《“去库存”进程加速 房地产市场寻求再平衡》，《中国发展观察》，2016年第1期。

责编/张蕾 美编/杨玲玲