农村不动产调查技术的难点和应对

张晶

摘要：不动产登记政策自古就有，本文从不动产登记的历史演变出发，分析了当前不动产调查的现状及难点，重点比较了当前几种不动产调查技术路线的优劣，提出了农村不动产调查的解决方案，重点介绍了云南省南宁市农村宅基地调查项目中采用的几种完善的技术流程和创新性的技术方法，解决了农村不动产调查中存在的大量难点。

关键词：农村不动产； 调查； 技术难点； 方案

农村不动产指的是农村地区普遍存在的定着物，通俗的讲就是存在于农村地区且不可移动的财产，包括耕地，林地、建筑用地等等。目前，我国对于国家不动产管理的重心仍然在城镇，忽略了农村不动产的管理，导致国家对农村不动产信息掌握不到位、各项不动产信息十分模糊，因此当处理一些农村实物配置和方案规划时，由于掌握信息不全面而失误连连。所以，农村不动产调查的技术改革迫在眉睫。

一、现状研究

1.1不动产登记的历史演变

从古至今，不动产的调查登记都十分重要。国外不动产登记的历史可以追溯到公元前三千多年。我国不动产登记的开端是炎黄时期，当时的中国将国土划分为九州，并且命专人绘制九州的详细地图，对农民拥有的土地进行精确丈量，并登记造册，根据农民拥有田地的多少收税。新中国成立以后，我国又进一步对不动产管理改革完善，使不动产管理更加条理细致，走出了一条中国特色不动产管理道路，对于我国的发展起到了积极的推动作用。

1.2我国农村不动产调查技术现状和难点

当前，我国的不动产管理工作中存在诸多难点，致使在不动产的管理中存在许多纰漏，具体体现为以下几点：一是不同不动产调查部门在调查过程中使用的标准不同、技术不同，导致汇总困难，难以达到信息共享的目的；二是不同不动产调查部门在不动产调查中各自为政，对于接边调查不能相互配合，致使接边矛盾，相互推诿扯皮，对不动产调查工作造成负面影響。

与此同时，土地类型的不动产登记存在另一管理登记难题——相互转换。众所周知，土地的实际管理者是人，有人的参与就有许多变数，比如耕地承包者响应国家退耕还林还草的政策，将耕地变为林地，或者是拥有耕地的农民进城务工导致土地撂荒，等等一些列问题都会造成农村不动产登记上的困难。从农村不动产调查执行人员的角度分析，主要有两点困难，一是不同不动产的调查登记由不同专业队伍执行，这些调查队伍由行业内的专业人员组成，既不沟通，又不协作，甚至在接边工作时相互刁难；二是农村多处于偏远地区，不动产调查员朝九晚六的赶到农村去工作，真正有效率的工作时间太短，并且需要当地居民帮助时也不一定能得到积极的配合。这都造成了农村不动产登记在执行上的困难

二、解决方案

2.1实行不动产调查预调查

预调查指的是在进行野外不动产测绘成图的同时确定从属关系。此时进行的从属关系统计虽然不完全准确，但也形成了农村不动产土地的第一手资料，这对于之后不动产的确认登记以及发证有重要帮助。预调查在不耽误测绘人员本职工作的基础上，完成了土地权属调查，填补了不动产权属无人调查的空白，大大提高了工作效率，节约了人力成本。拿到第一手预调查资料后，应交于国家地籍部门汇总，然后将汇总统计相对完整的资料给到各国土局所，打印相关的土地不动产调查表，而后将调查表分发到村，由村干部组织村民进行不动产登记填表，最后将填好的调查表和权源资料交给国土所进行归档汇总。

2.2图表自动匹配一致法

我国之前采用较多的土地不动产调查法是调查员现场填表法，实际操作是测量员现场做草图，然后由不动产业主输入相关不动产信息。进入二十一世纪后，随着计算机的普及和发展，结合不动产调查登记中实际存在的问题和特点，研发了一套智能不动产调查录入程序，并且将AUTOCAD 平台的组件嵌入该程序中，提高了工作效率，节约了人力成本。该不动产调查录入程序有四大主要功能，一是使外业数据一次性录入成为可能，数据和CAD图相互对应，避免重复录入，降低了失误率；二是可根据不同不动产调查对象形成不同调查表格，避免了不同不动产项目之间的失误错填；三是避免了传统手工填写时易错亦漏的问题，提高了不动产数据录入的正确性；四是使不动产调查数据携带、传输以及共享变得更加便利，使不动产调查工作效能更高。

2.3现场检核验收法

由于农村交通不便，不动产数量多等特点，经验丰富的不动产调查员总结出了一套现场检核验收法，并且收到了很好的反馈效果。具体实施方法为：不动产调查组到村后，请村长为其安排村不动产调查负责人，然后由不动产调查员、测绘员和村不动产调查负责人组成村不动产三人小组，进行该村的不动产调查。三人承担三种不同的职责，测绘员负责绘图以及实地测量核实等信息收集事宜；不动产调查员则负责现场考核检查，以免出现错误；村指派的调查负责人主要担任领路工作，避免因调查员和测绘员不熟悉环境而重复调查录入的情况。

三、结语

不动产登记对一个国家的发展至关重要。由于农村地域广且复杂的环境特点，致使农村不动产调查在实施中尤为困难，因此，做好农村不动产调查是我国不动产登记和改革的重点和难点。在本次的云南省南宁市农村宅基地调查项目中，采用本文中所描绘的调查方法，较好的解决了在以往农村不动产调查中常遇到的问题，提高了调查的工作效率，节省了人力物力。同时，也证明了本文中所论述的不动产调查方法的切实可行性。

参考文献：

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