跳出政策周期才能看懂房地产真相

马光远

70个大中城市5月份房价数据发布，最吸引眼球的是：北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数環比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。

政策越严苛，越不可能坚持

很多人会对北京二手房价格环比下跌“0.9%”嗤之以鼻，但它的意义在哪里呢？就是一个“跌”字，基本可以得出房地产市场已经降温的结论，一二线以及我多次强调非常危险的环北京一带的房地产市场的确已经“变天”。

“变天”的根本原因在于政策。特别是“3·17”以来祭出的各种前所未有的严厉政策：限价政策锁定了价格，限售政策锁定了交易，而限贷政策锁定了流动性。市场无论如何坚强，短期的调整都是必然的，而且政策蔓延到哪里，哪里都会降温。这就是我过去一直强调“政策有效”的原因。

观察中国的房地产调控，每一次调控其实都见效，对市场的影响都很大，之所以让外界感觉到“调控无用”，根子在于没有坚持。如果从中国房地产的政策周期看，每次政策的周期是两年左右，在这两年期间，不密切关注房地产的人是不会看到市场的这种短期变化的，因而一直认为政策没有任何作用，这是一种误判。

所以我们看到的情况，就是政策如果温和，市场不但不会降温，而且会加速上涨；政策如果严苛，整个市场又会死掉，这是管理层又不愿意看到的。我不知道这种赌气式的调控如何收场，我只知道越是严苛的政策，越不可能坚持，一旦房价真的下降，最着急的仍然是政府。

稀缺是理解房地产周期的关键

有所不同的是，最近三四线城市房价疯涨。

中国的三四线城市，大体分两种情况：一是经济基础不错，而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中，这些城市房价相对于核心城市较低，与核心城市的购房行为之间有某种互补；另一类则纯粹因为价格相对偏低，但住房的存量很大，经济基础也一般，未来不会出现大量的人口流入的城市。

对于这些城市，我一再强调，购买自住没问题，但如果用于投资，这种选择非常危险。但今年我们似乎刻意想让三四线城市的房地产市场升温。在这些城市住房存量已经严重过剩的情况下，投资者涌入，开发商大量拿地，这种“鸡犬升天”的状况值得政府、开发商和购房者警惕。

我希望这个游戏的每一个参与者都明白，一二线降温、三四线疯涨只是短期的政策周期导致。中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。对于房地产长期的走势，必须跳出政策周期判断。

未来的人口只会往大城市走，而不会跑到小县城去，好的城市、高品质的城市在中国属于稀缺资源，这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。即使在我所言的大城市中，由于住房品质的差距，未来的好房子也会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。

短期而言，我相信北京、上海、深圳等热门城市的房价仍然会调整，只要政策坚持。一旦政策周期逆转，最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子。