分享实录（一）郭增利：物中心发展与餐饮创新

5月8日，由龙商网&超市周刊&今日零售主办、家家悦集团股份有限公司协力举办的第15届全国连锁商业发展战略研讨会位于山东威海家家悦九龙晟大酒店隆重开幕。

研讨会议吸引来自全国21个省份、50多家参展商、200余家企事业单位、600余名与会代表，他们从全国各齐聚威海，本着要传授零售、诠释零售人的精神，吹响2017零售行动人的号角。

嘉宾分享话题实录：购物中心发展与餐饮创新

分享嘉宾：中国商业联合会购物中心专业委员会主任、中国城市商业网点建设委员长兼秘书长郭增利

在今天的内容当中，虽然PPT是一样的，但是我会尽可能站在大家的角度和立场，去让大家了解和我们今天发展上相关的变化，了解这个趋势和变化是希望未来各位朋友有机会在购物中心进行合作的时候，也能够跟购物中心的发展脉络比较吻合。

在2016年大家都会比较关注商战当中的万科、德利这场大战，但是今天我不去展开这场商业大战的关系，我是想透过这场商业大战看一下整个经济发展当中，各个产业所占有的位置。

所以在2016年这场商战当中我们看到保险基金进入了万科，然后又进入了格力。透过这一点我们可以看到，未来经济发展的重心、产业发展重心是清晰明了的。

这里面有两个重要行动计划，一个是中国制造2025，第二是关于推动我们实体零售转型升级的意见。

客观上说，两个报告当中，真的可以解读出众多的具有实质意义推动的举措，方向非常明确。所以在这里我联想起WTO的开放。正如裴亮秘书长讲的，大家那时候喊狼来了，但是经过那么多年的发展，你们会发现中国的商业、零售业并不是不堪一击的，中国的商业在这场激烈竞争当中，有些企业不仅活下来了，而且活得很好。

我自己在跟购物中心行业进行交流的时候我反问了我们企业，如果在今天我们自己的水平管理和服务还没有达到充分发展的程度的情况下，我们如果日子过得非常舒服、高枕无忧，那我会觉得我今天所做的一切都是对的。但其实我们一定要看到自己的差距，所以今天当市场出现了波动，消费出现了下滑，恰恰是我可能需要反思去提醒自己的时刻。

所以从这个意义上来说，零售业我觉得未来发展机会非常大。

任何行业的发展，包括零售业在内，大家都一定会遵循一个客观规律，中国的商业发展特别是商业地产发展，之所以出现太多的问题，就是因为人为的破坏了这个客观的规律，包括市场需求的规律，今天会议主题是守正出奇，我不知道我们跟高总编以前有没有默契，中国年年会确定的主题在去年的时候也是守正出奇，什么叫守正，我觉得你要真正去了解消费者，他所有的想法、所有需要，如果你提供的是他所需要的，你的生意就一定有很好支撑，如果他需要的服务方式你也给他了，我觉得他就会欢迎，所以守正非常关键。

但是会发现，在中国恐怕更多的是概念化的东西，所以大家在千方百计绞尽脑汁想办法如何出奇制胜，但是却在我们本身应该遵循的市场规律和基本的逻辑规则我们犯了错误。购物中心就是这样的一个状态，所以我们经常在跟购物中心企业交流的时候，我们就希望我们自己的购物中心应该真正地做到所谓的消费者主权把所谓的体验型业态放大了60%、70%，但是很抱歉地告，比如说大家现在都在谈体验，每一個购物中心诉大家，你做得未必是对的。

这可能是一个很好的概念、由头，但是消费者要什么？购物中心的逻辑是什么？其实购物中心最重要的一点是它的丰富的品牌组合，而且之间是有互动、联动关系的。所以当你今天把所有的业态作为体验、作为价格店作为组合去放在购物中心的时候，很抱歉你做了出奇的工作，但是守正没有做好。所以在这个问题上，先守正再出奇，这个至关重要。

大家看到那么多餐饮进入到购物中心，可是它如何去生存，今天出现这么多的餐饮企业短时间的昙花一现，在购物中心当中冒了一个头，可能我们再也找不到这个品牌了，案例比比皆是。所以在这个问题上先守正再出奇无论对购物中心而言还是对整个零售业而言，对我们每一个企业而言，可能都是至关重要的，所以在这个问题上，我们是希望去找到我们自己所处的不同行业到底应该如何去遵循守正出奇的原则。

因为我自己是在做购物中心，所以我一直去强调购物中心的产品逻辑到底是什么，这张图到今年已经用了差不多15年，但是我没觉得这张图到今天是错误的、落伍的，因为对商业地产类购物中心的判断每一个人不同的解读，有的人可能用几个字说，有的可能是长篇大论，购物中心是什么？其实是通过地产的开发，最后通过我们的经营、社会化的服务，最后能够让它在金融方面形成架势。这是我们的逻辑。

所以今天我们去判断购物中心好和坏，用营业额去说，我认为不合理、不科学。但是有的时候用开发商总的面积去说，同样没有道理。所以在这个问题上，你能够很好地通过我们的商业经营、通过我们的城市的社会化的服务，让消费者和购物中心之间产生生活上的连接，只有做到这种程度，购物中心才真正地会从过去的地产产品变成未来的资产。所以在这个问题上，我觉得每一个购物中心开发商可能经过了一次两次的挫折和失败之后，开始在酝酿改变自己。

所以在这张图表当中我们还可以解读什么是甲方和乙方，我们今天在应的朋友大多数是乙方，我今天的身份是甲方，但其实我们都错了其实我们两方合在一起才是真正的一方，因为我们共同的甲方是我们的消费者。所以过往的中国购物中心出现的问题是把服务消费者的任务交给了零售商去做，错了。所以中国联起动的一个新的行动计划就是服务推动计划，因为我们一谈开发商的时候，它会说现在叫开发时代，然后喊句口号又喊几年之后，现在中国商业地产进入到了运营时代，我觉得不好意思，没有这个时代的划分。

就像我们今天要做一个餐厅的后厨，我们把自己的厨房做好了，我们这么做为的是什么，一定是为了做好出品，我们要开门接客。我们并不是说为了建这个房子，它只是我们要去服务顾客的一个开始、是必需的一个过程。所以谈什么开发阶段、开发时代，更别说到今天看到开发出现了这样的问题、那样的问题之后，商业地产是不是应该真正地进入到了运营时代？我认为这些理解真的是片面的。所以在今天，当我们在座的合同关系上的甲方、乙方，把我们双方共同确立了乙方很好去服务消费者的时候。我觉得我们的立场就对了，我们未来发展的机会和空间也就打开了。

过去的房地产开发讲究在投资型经济的状态下，作为房产获取现金流的一种方式。今天消费型经济时代，为什么叫消费型经济时代？因为任何一个成熟的市场都不可能靠无节制的房地产投资拉动经济的可持续增长。遗憾的是我们国内其实一直在强调所谓的内需，但是真正的内需推动的举措少之又少。

但从整个市场发展的未来的趋势上看，注重消费肯定是国策，所以在消费型经济时代到来的时候，我們要把我们购物中心、各类的品牌商有机结合在一起，首先要让它具备消费服务功能，要成为市场的有效供应，无论是购物中心还是品牌。所以在这个问题上，从投资型经济到消费型经济的转变，意味蓄我们自己的开发理念、运营思路都要根据市场这个情况的变化进行调整。

所以大家会发现，最终中国商业，所谓的物业资产的一部分，它获取的是资本性收益。为什么国外的养老金进入购物中心开发？因为它稳定，因为购物中心的合理的定位让购物中心与消费者之间产生了生活当中的每天的联系，它是抵抗通货膨胀最有效的方式。

逐渐地大家会发现，全世界各个行业去比较的时候，商业资产或者重点说购物中心这个产品是能够跑赢通胀的。大家也可以看到一个逻辑，为什么这么多养老金进入到这个市场，进，入到购物中心的开发和运营，原因就是在这里。从整个发展趋势上看，中国的购物中心其实追求暴利的时代、开发利润的时代已经结束了，它将会通过消费服务的功能释放来获取它在整个经济发展当中应有的地位。

对于购物中心而言，我认为它是资本密集、技术密集、服务密集型的行业，资本密集毋庸置疑，每一个购物中心的投资都会占压大量的资金，长周期回报才能实现。

以前有一家百货店曾经找过我，他说郭主任在目前这种困境情况下做百货店，是不是只有转型做购物中心，其实我的答案是否定的。因为就这个企业的案例上看，它因为自建了物业，三年时间投了9亿资金，到现在还没有正式开业。

我们想像一下，假如我有一定资金的量，我用这样的资金或许可以通过和开发商合作，可以开出很多店面出来。所以很多意义上说，并非像有些媒体所讲的，百货店转型购物中心是唯一出路，我不这样看。所以资金密集型因为和中国整个经济发展脉络是息息相关的，越来越值钱，中国会越来越缺钱，这个时代肯定马上就会到了。在2017年开始的时候，中国购物中心新增开业数量肯定会大幅下滑，即便是接近900家的开业量，现在远远达不到这个数字，它对资金需求消化量非常大。

第二，技术密集，这一点，中国过去是忽视的，不可否认我国在过去也做了大量工作。过去我们的技术手段解决我们的流程管理、商品管理，但今天更多的技术手段是解决研究消费者的问题。因此购物中心是聚集了大量的人流的地方，我个人的判断是大量的黑科技会首先出现在购物中心当中，也许在今年下半年，大家会发现，当你进入到购物中心的时候，你的所有信息可能已经全被它采集走了，可能这样的技术马上就能够实现。现在目前这个阶段觉得越来越多的公司已经意识到这样一个机会。无论怎么样，我们用技术是为了改善消费者的感受，让他觉得跟购物中心之间的黏性更加强化。

服务密集型是我认为最最关键的。为什么？我们所有的零售业其实做来做去，我们做的是服务，这一点我觉得有很多企业没有这样的认识，特别是商业地产开发商，他不认为自己是一个服务行业。从某种意义上来说，服务中心可能比一个单一品牌商更加重要。因为过往服务消费者的责任在品牌商，但是我们今天会发现，这样不仅会失掉消费者，有可能会失掉亲密的合作伙伴，包括租户。所以深化服务，接下来会有很多很多命题可以去展开。

我觉得在日本一次经历让我感受非常深，为了我感受一下日本的服务水平到底是什么样的，我花了大概八块钱的人民币买了一块蛋糕这块蛋糕让我真的受益匪浅，冲击很强，因为一块蛋糕体积很小，它没有一个盒子是装一块蛋糕的盒子，所以它会把一个支架放在一个大一点的盒子当中，把蛋糕放在中间，旁边两个盒子分别放上了纸巾、刀叉加冰块保鲜，一个过程两分钟时间，坦白地说我们现在想一想自己在商场消费、超市去消费的时候，恐怕我买来一个蛋糕装在一个塑料袋几秒钟就走了。我们每一个人都是，我们设身处心讲一讲否需要在消费过程中的尊贵感。我们去谈与看日本的服务，能不能把它真正的学到实处，将它的根据我们自己的日常工作进行一个结合。我认为购物中心或餐饮业也好，还是其他的服装零售也好，其实本质上都是要在服务商做足文章，下足功夫，才有可能赢得消费者。

展示的这张图片，其实对购物中心的了解我昨天，见到京东购物中心刘董事长，他说购物中心太像了。这是我昨天晚上把右下角这张图标签化，太像了，什么叫太像了？因为购物中心没有本质的区别，没有给消费者留下有印记的标签，那也就意味着你没有给消费者留下抓住的冲动，很抱歉，你就可能失去消费者。所以今天我们特别强调，自己能够拥有几个标签自己的购物中心能在特定的服务的消费者的心目当中有自己的印记和形象。当然这个印记和形象你可以根据不同的城市、区位条件、商圈特征做自己的定位，但是你没有这样的符号，就没可能去争取市场的主动权。

还是要谈新零售，我认为零售和新零售似乎没有关联，但是很多手段都会在购物中心当中去运用。说起来很简单，线上线下加物流配送但其实我们理解得狭隘了，当我们今天看到经营效率处在这样一个状态当中，我们不仅要想到，一切能够调动服务业的手段其实都能够把零售的手段调动起来。购物中心有可能是黑科技引领的重要产品，有助于提高我们服务效率的手段，都应该在中心也好、在其他零售业态也好，得到更加广泛的应用。所以我认为心灵手的市场一定是属于有智慧的人、勤于思考的人，能够抓住消费者变化的人。

同时我们还要反思，为什么实体商业走到今天的时候，特别是购物中心。可能这方面表示更为明显，购物中心见到自己的业绩下滑的时候一句话，电商对我冲击太大，我不知道百货店是不是这样的想法，超市是不是这样的想法，购物中心这种表现是根深蒂固的。

其实我们想，真的要完全归罪于电商吗？我看未必，拿新零售来说，每一个电商企业，它在很好地获得了市场空间的时候，它依然在寻找新的痛点，它依然需要在您消费者还有哪些需要、需求我没有给他好的兑现。而这一点对于购物中心来说，总是把所有的责任、原因都归结给电商，推到外界的环境，不从自身找原因。所以我觉得它和我们更多的零售业人士去交流，我们不妨站在自己的角度去看自己所做的工作是不是精准、到位的。

对于购物中心来说，我们更强调内心零售。事实上你能不能抓住消费者的内心，对于购物中心而言至关重要，我随便举一个例子，假定A、B、C、E、F、G，我们说六个店铺中间缺少一个D，按照传统的谢去，D这个店铺在里面都是女装的情况下，按照大的品类，我们D的位置很有可能还是女装、女鞋，但是抱歉，在购物中心你用这样一种组合，你错了，因为你没有站在消费者的角度去看你的品牌关系。如果我们告诉大家D这个位置要放一个甜品店的时候，你就会看到它的品牌组合的逻辑，是因为消费者不断地试穿鞋、衣服，他希望自己有机会能够坐下来喝杯茶、吃个甜品。

我如果对市场做出一个判断的话叫大而不强，现在这么多购物中心接近5000家，占不到13%，任何一个消费总额应该占30%到40%的区间，所以我想购物中心依然没有扮演好角色。

另外一个，多而不精，你会发现购物中心根本没有让更多的消费者感到方便。所以你会看到太多的空白，有很多服务没有提供给我们的市民、商圈居民。所以大家会看中国的购物中心特别简单，高端精品、时尚、O2O，家庭式购物中心，后来又出现了艺术型购物中心，你去看中国的购物中心是不是都这样一种表现。

用这样一种购物中心跟大家去做交流的时候，大家肯定会说这样购物中心不适合我，我们很多便利型的这种需求在购物中心当中是体现不出来的。所以多而不精如何去改变这样一个困局，变成我们自己每进入到一个市场的购物中心下都成为市场的有效供应，这是一个长期需要思考的命题。

有点调侃一下，我们在想未来都说若干年之后，我们自己的后人，比如我的小孩会说，今天我们在做的这个行业什么样的水平？因为我经常跟他去讨论我们家购物中心的问题，我们家的小闺女也对这个问題很感兴趣，所以我通过她的几句话产生联想，为了不让我们后人再看我们今天的零售业，我们不希望他说我们真LOW，真没意思，什么服务都没有。反向去想我们去做的工作就是应该把应该做的工作补上而已。

购物中心的竞争力。我刚才所讲的其实谈到的产品逻辑当中涉及到的内容，从过去对购物中心的判断，谁大谁强，用多大的面积，我说错了，因为今天这个阶段在消费型经济时代，有投资型经济的判断的眼光和尺度去说结论，肯定是不科学的。所以大家会发现，注重运营效率变得更加至关重要。什么叫运营效率？我给大家举一个例子，去年下半年到今年上半年初，美国的零售业发生了一个比较大的波动，有的企业高枕无忧，恰恰我今年在澳洲跟西田那种公司见了面，其实大家发现，三年之前，西田就已经把美国的业绩不好的购物中心提前卖掉了。所以这一轮下跌对购物中心不但没有影响，他们反倒认为他们是最闪亮的明星。

这个思想观念的转变虽然需要时间，但是我们依然用最可能短的时间完成这次转变。我今天不说具体的企业名字，但是我可以告诉大家，如果我告诉你，十个购物中心的租金收入才比一个购物中心租金收入的时候，你凭什么告诉我他就是一个好的开发商呢？这样的数字是事实，而且极端的比例还要高。所以我们过去的出发点错了，我们没有把自己的购物中心理解成服务业，我就是把它理解成房地产，我们的开发商找我，因为我老说大实话，但今天在座的很多大家是商家，我也是商业部系统出身，所以我愿意站在商业的角度用一分钱赚的零售业去做对比和研究。如果和房地产公司几千万，他会觉得那不是什么好的模式，但是我们零售业如果真有几千万的利润收入，那会是一个很好的业绩表现。

所以今天我们站在商业、服务的角度再去谈购物中心的时候，那才是中国购物中心发展的真正的开始。

这是一个在分析购物中心当中最重要的，我认为双中心的思维逻辑是要解读购物物中心服务商户、服务我们消费者共同扮演好乙方角色的解读。

什么叫深度服务，深度服务意味着我们要承担我们该承担的风险，而不是像过去一样，我们把所有的风险都转嫁给供应商，所以对于购物中心而言，他们一股意义的其他零售业态会有本质上的区别，他们首先要服务好我们的租户，也要服务好我们的消费者，所以对于购物中心你会发现，它既是B282C的，也是C282B的组织结构。

抓住商户这两个中心，它的核心的资产对于购物中心的成长、业绩的增长都是至关重要的。商户是购物中的经营对象、核心资产，都成为你的核心资产了，如果你才不能给它很好的服务，你怎么去重视你的资产呢？

我认为在过往中国的购物中心发展过程当中，很少出现运营商、购物中心的运营商来辅导我们零售品牌、我们的租户如何更好地去增长我们的业绩，扩大我们的客流。但是接下来对购物中心一定要做功课，购物中心的运营商的培训方面已经开始做这样一种强化。那也就意味着我们会希望我们自己对于你们来说的甲方，能够有效帮助在座各位朋友，在一个购物中心当中产生更好的业绩。因为运营商可能比我们某一个单一品牌更加了解整个购物中心的客流结构，它的消费特点，如果能够把这些信息及时有效地反馈给我们各位租户，那么这些租户的业绩的增长就成为新的可能。

所以在购物中心有两个核心资产，也有两个利润中心。所以我们必须服务好这两个资产、两个利润中心，这个对中国的购物中心而言，终于已经开始走上这样的一个发展的道路了。

对于购物中心的产品逻辑，我想通过刚刚大概是四个方面的问题，进行了一个解读。我是希望，在讲购物中心和餐饮之前，希望大家对购物中心的发展有一个初步的了解。因为高主编给我这个题目还是要谈餐饮问题的，所以解读完购物中心我们要看购物中心的店铺组成形式发展了什么样的变化，因为了解到购物中心组成形式的变化，会让我们自己每一个餐饮企业根据这样的变化去对号入座，去跟自己的购物中心保持一个合拍的节奏。

传统上，AB型购物中心大家可以看组了一个主力店、专卖店家配套店，当数量这么大你会发现了中国出现了太多太多购物中心的组合方式、店铺组合方式。所以我们的零售店它的规模在放大，品类的丰富度越来越提高，比如杂货。过去中国购物中心认为这种形式很LOW，甚至不欢迎他们，但是从吃穿用玩上发现用的部分是消费者生活的组成部分。所以我们原来说的零售店、专卖店更多局限于我们服装专卖店，其实不是，购物中心零售店的范畴在迅速扩大。

同时，餐饮店是成为必不可少的业态的租户的类型。跨界店，大家会发现类似方所的构成，包括喝咖啡等等，同时也有一些配套店，美容美发等这些店铺，再有大家可以去关注一些功能性的店主，比如面对旅游者，我说的是本地的旅游者，他要去某一个地方制订一个旅行计划的时候，你会发现在购物中心当中开始出现了，它会把聚焦于旅行社功能的全线的配套服务整合在一个功能当中，你会发现它既不是零售也不是配套，但是他会把这些功能集合在购物中心当中。所以这样一些变化会让餐饮企业、品牌企业去找，你上来样的做法会容易和购物中心达成深度默契。

我们可能也需要看一下餐饮企业，购物中心的餐饮企业的发展其实就我个人来看是心里很慌的。因为购物中心餐饮店在购物中心的比重我沒有办法一概而论。很多局限在40%左右这样一个情况，没有一个统计数字，但是我们发现它的因素的时候，的的确确餐饮的迅速崛起是有我们的中产阶级一代对餐饮需求的上升是有一定关系的。

第二，比如社交需求和生活服务类的需求社区店的出现都是对餐饮有要求，比如呷浦呷浦为什么用了现在这样一种布台的方式，你会发现通过呷浦呷浦的交易，大部分的呷浦呷浦的消费是三个人的消费，那也就意味着社交跟餐饮之间实际上是有一个必然的互动关系，越来越多的餐饮表现的方式也是在围绕社交去展开的。从购物中心角度来说，爆发式的增长，它对餐饮的需求量是非常大的。第二，大家在招服装的时候，大家发现太能招了，贴补装修等等，他是希望能投机取巧，找点简单的方法把更多的餐饮店引到购物中心来，填补购物中心的面积。

第三，零售业充当竞争的武器，我觉得这个误区是非常明显的。而从餐饮企业内因来说我觉得很多的做餐饮的，我内心当中是有一个觉得做餐饮门槛很低，很简单，它不需要一个很强有力的品牌做支撑。所以大家会发现小的餐饮店非常多，没有连锁的、规模的、本地化的餐饮企业非常多。再有就是大众的驱动，坦白说我们现在喊的没有像以前那么热了，我们现在这样一个大众创新还是起到了推波助澜的作用。

所以今天我们谈餐饮的时候，让我想起一句话，若干年之前我们王健林董事长曾经说一过菊花，说购物中心是吃出来的，其实当王董事长说这句话的时候，我自己就是站出来第一个反对的。大家会发现连带消费的转化率餐饮跟服装是完全不同的。今天我们消费者就吃了一个麦当劳，因为吃麦当劳去买了一个服装，这个概率是多少？

我们今天看电影再去吃饭的概率又是多少？所以我觉得在今天购物中心的协同组合的发展的固有规律依然不能破坏。所以如果说一个购物中心做了那么多的餐饮，对企业经营压力还是非常大的。再有，高品质的餐饮其实对于消费升级的频率的加快，大家还是有强烈的需求的。我今天也会举几个例子，同时好的餐饮一定要有好的材料。我们自己在材料的配备上、采购上，是不是能够让消费者感到开心，不是我们开了一家店，我们整个供应链系统是不是能够让消费者感到满意。

但是对我来说，餐饮企业的规模这么发达有一个重要的驱动因素一资本，因为现在有太多太多的资本看到购物中心物业空间非常大，所以他们认为做餐饮是一个有力的武器。所以有大量的资本投入到餐饮企业当中，遗憾的是什么，资本是独立的，当我们没有开出几家的时候，我们的资本很早的时间节点就进入到金融当中，所以它要求餐饮企业在短时间内要开出很多的店，要创造很高的利润，因此带来很多很有潜力的餐饮品牌就被资本扼杀了。

我们看到很多购物中心很多餐饮本来是很好的，结果我们的老板盲目跟资本方进行合作，快速开出了店，还没有足够能力的情况下，破坏了自己固有的发展规律。对餐饮企业来说，跟购物中心的合作是一个长期的过程，我们怎么去判断餐饮跟购物中心的合作好坏，除了我们短租约的可能一年的，有的可能是三年五年的，但就我来看，你一定要至少保证自己的租约期内有每个月上升的表现，只有这样才能证明你的产品模式是正确的。如果我们的餐饮企业希望进到购物中心当中第一个月就要产生什么样的利润，第二个月就要如何的时候，很有可能你的出发点就是错的，所以我们认为你是一个被购物中心欢迎的租户。就是你能够跟购物中心共同去发展、成长，你能够抵抗今天市场在有一定波动的情况下，你能活下来而且活得很好，这才是一种成功的、过硬的餐饮品牌。

我自己从整个消费类型当中发现，餐饮企业是一个横跨全部消费的特殊行业，比如我们基本型消费阶段需要餐饮，在品质型消费阶段同样需要餐饮，今天在进入享受型消费阶段的时候没有弱化，反而在强化。同时你会看到这样一个场景的餐饮品牌诞生在市场当中。

最后发展型消费如何去演绎，如何和购物中心形成更好的协同关系，我觉得有很好的课题去展开。但是总之，吃穿用玩的购物中心的演化，从过去的消费者追求好用耐用到好玩，你会发现购物中心不仅仅是一个简简单单买东西的地方，我们过去讲的买东西逛商场都已经落伍了，今天我们希望产生乐趣，乐在其中。如果我们每个品牌能够跟购物中心这样一种表现手法进行很好的结合，特别是今天主题是餐饮吧，我们特别是说餐饮能够有一个很好的吸引消费者的独特的标签，那么我觉得这个对中国的商业来说是一个巨大的推动。我随便举一个例子，进到购物中心当中，如果我们作为普通的消费者，我进到服装零售区和餐饮的零售区，我的地面、墙面、灯光都是一样的，你会喜欢吗？我相信你不会喜欢。所以我们为什么在购物中心做餐饮的时候会发现大量的餐饮企业做自己很好的场景，而我们的购物中心运营商却忽略这一点，它会把带动餐饮氛围的所有工作都交给了餐饮品牌去完成。我们为什么不能用一个大的美食广场的概念去看我们的餐饮区。我们为什么不能用这样一个方法再去演绎服装零售区、运动区。其实每一个人在消费过程当中不是一个买卖交易的过程，它是一个体验的过程，是一个互动的过程、参与的过程。所以好玩，他喜欢，我觉得这一点是至关重要的。

所以结合现在的这种消费形态的演变，我们去找我们自己不同的餐饮在里面所扮演的角色，简单地用两个图表去说。大家会发现，餐饮在社区购物中心当中占比达到15.5%，那么基本型的消费达到了3.4%。再有，我们去香港看，2004年中国联做了4（3家香港购物中心的品牌组合了一个研究，然后到2014年，我突然间脑子一动，我说看看这个十年到底香港的购物中心又出现了什么样的变化，它的品牌组合有哪些新的趋势。用动态的眼光、研究的视角去看香港购物中心的变化，这一点我们做到了。我们在2014年又组织了十几个研究者到购物中心一个一个去实地调研。大家会发现，透过十年香港购物中心品牌的组合变化又找到一个规律，你会发现它的美食从2004年13.4%到2014年也仅仅上升了18.9%。购物中心里面的餐饮人群不是主要的第一消费的目的，它其实是一个从属的消费目的。从这个意义来说，我们去反想自己的购物中心是不是出现了太多太多的以购物中心的餐饮作为第一消费的假想。所以好的购物中心、资本收益比较高的购物中心都非常讲求不同业主之间的品牌组合的关系。

服务本地讲究好我们服务品牌的关系，这是很重要的，购物中心能够产生很好的租金收益的重要的先决条件。

时间关系，我不去讲，因为餐饮的品牌我觉得还是要讲几个，因为大家看到了，中国购物中心的发展迅速，反向地推动中国零售品牌的发展。所以在中国购物中心发展这么多年过程当中，出现了因为有购物中心所诞生的品牌。我今天列举三个。

比如牧之初心这个品牌，从2016年7月开始初建，到10月1日才首家店，10家店开了6家店，它有这样一个运气。它已经过了跟购物中心很好的磨合，它已经了解了购物中心消费的特点。从这个意义上来说，频效能够达到400人，这是一个非常好的业绩。所以在这个过程当中，我们需要对这些成功企业找到他们的标签，找到它为什么成功，当你跟它的品牌创始人去聊的时候，非常简单的一句话，其实它一定是要跟我们现在的餐饮与我們的生活方式进行一个很好的结合，它是非常讲究原生态的，牧之初心是一个原切牛排的品牌

第二，乐凯撒，它实际上是在一个披萨西方食品当中有明显优势的类别。可是榴莲披萨它创办了，陈田先生从2009年发展一直到2018年计划突破220家店，这样一个发展的轨迹我认为是相对稳健的，并不是一个激进的发展路线。再主要看一下，它在深圳的这几家购物中心的频效，是不是非常喜人？所以购物中心聚集了大量的零售人群，如果你对这部分零售人群的消费特点有一个比较充分、准确的把握，利用好这些人群，给它提供好配套的餐饮服务，它的业绩支出是非常可观的。

再一个就是奈雪的茶。这个夫妻俩我是非常羡慕的。资本方找到他，他拒绝了，因为他知道因为他如果交给了资本方，他要面临强大的资本的压力，但是它拒绝了。所以它是有一个理想的品牌，有这样的品牌原创，所以我想今天大家看奈雪的茶的时候，我们突然间产生了敬意，通过我们牧之初心、乐凯散披萨到现在奈雪的茶，这些品牌、餐饮都是随着国内崛起的发展，成为城市的主要力量。所以我想中国的市场空间非常地大，我个人虽然不做零售经营，但是跟各位行业的经营者，我自己是充满希望，因为中国无论怎么样！还是第一消费大市场，有很好的上升的机会，上升的潜力，只要自己做对了方向，做细了服务，我觉得无论是购物中心也好，还是各类品牌，还是餐饮企业，都应该有很好的市场和发展空间。因为今天不了解在座各位的朋友的具体的所从事的行业，所以啰嗦讲了这么多内容，也希望对大家有所帮助。不到之处，请各位批评指正，谢谢大家。