工业与住宅用地比价关系的重新考察——兼论工业与住宅用地价格差异的内在原因

徐思超，朱道林，伦 飞，景思琦，吴 亮，李晓亮

（中国农业大学土地资源管理系，北京 100193）

工业与住宅用地比价关系的重新考察
——兼论工业与住宅用地价格差异的内在原因

徐思超，朱道林，伦 飞，景思琦，吴 亮，李晓亮

（中国农业大学土地资源管理系，北京 100193）

研究目的：测算一、二级土地市场上住宅与工业地价比值，并对两者价格差异的内在原因进行解释，为科学探索地价合理水平提供依据。研究方法：实地调研法、理论分析法、对比分析法。研究结果：（1）嘉兴市住宅与厂房租金的比值为1.2，住宅与工业出让地价比值为2.2，住宅与厂房转让价格比值为3.2；（2）住宅与厂房租金的比值随距市中心距离的增加而减小；（3）住宅与厂房转让价格的比值不仅受距离影响，还受所处方位的影响。研究结论：（1）容积率、地理区位以及住宅用地中的投资性需求均会对住宅与工业用地价格比值产生影响；（2）工业产品与住宅产品的不同导致了工业与住宅用地利用收益的差异。住宅交易环节中产生的住宅用地价格增值，是住宅用地比工业用地更具投资属性的关键原因。

土地经济;工业地价；住宅地价；厂房租金；厂房转让价格；比价

1 引言

工业用地是支撑经济发展的基础。合理的工业用地价格，对引导工业用地有效利用、促进地区工业经济增长有着重要的意义。在房地产市场高歌猛进背景下，有人认为中国工业用地价格偏低，尤其是工业用地价格明显低于住宅和商服用地价格[1-5]，且工业发展过度依赖廉价的土地资源[6-12]。自党的十八届三中全会提出“建立有效调节工业用地和住宅用地合理比价机制，提高工业用地价格”以来，不少学者开始关注工业用地和住宅用地的价格比值，并指出当前中国工业用地与住宅用地比价不尽合理，工业地价存在被低估的现象。例如，曹清峰、王家庭以中国35个大中城市为例，测算得到2003—2012年平均工业地价仅为居住地价的17%，并认为工业土地市场化程度较低导致了工业地价水平过低，而居住用地价格基本反映了市场的均衡价格[13]。孙永正、勾丽利用全国主要城市的地价监测数据和扬州市、苏州市、杭州市的土地交易数据，分别从宏观层面和微观层面研究了居住用地与工业用地的比值，对比发现无论是在经济发达和欠发达地区，都存在工业用地出让价格过低，与居住地价比价不合理的现象[14]。胡立兵等以南京市为例，将工业与居住用地比价的区域尺度定为城市的主城区、近郊区和远郊区，结果发现随着区位优势减弱，普通工业与居住用地地价的差距缩小，比价波动的幅度逐步减缓[15]。这些研究对工业与住宅用地比价关系进行了基础性地探索，并取得了一定的成果，但在以下三个方面存在不足：首先，已有研究主要利用土地一级市场交易数据或城市地价监测数据来估算比价关系。然而，中国土地市场除了一级土地使用权出让市场外，还包括二级土地使用权流转市场，现有研究缺少基于二级市场的数据。其次，近年来中国房地产投资增速保持高速增长，房地产价格上涨较快，住宅用地往往会因为投资性需求过高而产生价格偏离，因此以住宅用地价格作为提高工业用地价格的标准存在一定的不合理性，已有研究缺少对作为比准价格的住宅地价的合理性分析。第三，由于数据本身的局限性，已有研究中的工业地价与住宅地价通常是城市层面的平均地价。但是，对同一城市内部而言，不同区域的地价水平相差较大。用城市整体的平均地价测算得到的价格比值并不能真实地反映工业用地与住宅用地的比价关系。特别是当前中国工业用地主要分布在城市外围地区[16]，其价格与城市中心的住宅地价并不具有可比性。

基于上述分析，本文提出应对工业与住宅用地比价关系进行重新考察。首先，由于二级市场的工业用地转让价格竞争比较充分，最为接近真实市场价格[17]，因此利用二级市场上的工业和住宅用地转让价格研究二者的比价关系，对于弥补二级土地市场数据的缺失具有重要的现实意义和理论价值。其次，合理比价关系确立的前提是作为比较基础的一方具有理性的市场价格[18]。出租费通常被认为是体现土地利用收益的合适指标，而地价会在短时期内脱离均衡水平（图1）。因此，我们不仅要对住宅和工业用地的价格进行比较，还需要对两者的租金水平进行比较，以弥补缺少分析作为比准价格的住宅地价的合理性问题。最后，通过进行同区域的对比分析，能够更准确地反映工业用地与住宅用地的比价关系，一定程度上解决不同区域的地价水平相差较大的问题。本文以嘉兴市为例，在对工业厂房租金与工业厂房转让价格实地调研的基础上，分别对嘉兴市一级土地市场和二级土地市场不同类型的住宅用地价格与工业用地价格比值进行测算，并从工业与住宅用地“产品”的不同对工业用地与住宅用地价格差异的内在原因进行解释，以期为完善比价机制研究和指导工业用地价格政策实践提供理论依据。

图1 中国住宅地价指数与住房租金类城市居民消费价格指数对比Fig.1 The residential land price index and house rent index in China

2 研究区概况与数据来源

2.1 研究区概况

嘉兴市位于中国最具经济活力的长江三角洲和沿海经济带中心位置，是浙江省距离上海最近的地级市。东北距上海市90 km，西南距杭州市90 km，北距苏州市70 km，东南距嘉兴港40 km，地理位置优越，自古为富庶繁华之地，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉。全市陆地面积3915 km2，下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县。2015年，全市实现国内生产总值3517亿元，人均GDP达12336美元，常住人口458.5万人，人口城镇化率达到60.9%，城镇居民家庭人均住房建筑面积38.94 m2。“十二五”期间，全市固定资产投资年均增长13.5%，工业投资额年均增长9.4%。

2.2 数据来源

在中国土地勘测规划院、浙江省国土资源厅、浙江省土地勘测规划院以及嘉兴市国土资源局的协助下，笔者于2015年9月14—25日对嘉兴市经济技术开发区（以下简称“经开区”）、秀洲区、南湖区及其下辖乡镇进行了调研。调研的主要对象包括各乡镇国土所、经济统计信息中心、经开区经济发展局管理人员以及部分工业企业的财务负责人等。通过座谈交流、资料收集、个别走访和问卷调查等方式笔者获取了嘉兴市经开区、南湖区和秀洲区的住宅和工业用地出让数据以及相关乡镇工业厂房租金信息与厂房转让信息。

同时，笔者对嘉兴市的监测地价与基准地价数据进行了收集。由于监测地价、基准地价与出让地价在价格对象、价格水平和价格条件等方面存在一定的差别，因此可以多角度地反映住宅用地与工业用地的比价关系。不同地价数据来源具体情况如下：

（1）政府公示价格数据。监测地价与基准地价是当前中国政府两种主要的公示地价。其中监测地价主要反映城市整体的平均价格水平，本文采用2000年以来的监测地价数据对住宅与工业用地比价关系的时序变化规律进行分析，数据来源于中国城市地价动态监测网。作为地方政府在土地出让时的参考地价[19]，基准地价反映了城市内不同土地级别或不同均质地域的平均价格水平。嘉兴市基准地价的基准日为2012年1月1日。由于基准地价包含容积率信息，因此可以对住宅与工业用地的楼面价进行比较，以消除容积率对比价结果的影响。

（2）一级市场交易价格数据。本文选取出让地价来反映一级市场的比价关系。由于出让地价可以反映微观地块的价格水平，因此可以通过匹配一定范围内的住宅和工业用地出让地块位置，对同区域的住宅与工业用地比价关系进行考察。本文利用嘉兴市住宅区片基准地价作为工作底图，将嘉兴市2015年1月1日—2015年9月2日出让的所有住宅和工业用地地块位置与工作底图匹配后，计算得到各地块之间的距离矩阵，并将位于同一集中连片的住宅区片内且距离在3 km以内的地块视为同区域地块。之所以选择3 km作为测量维度，是因为相关研究在考察北京同区域住宅地价与住宅价格关系时，认为同区域住宅地块与楼盘的距离应该在5 km以内，最终符合同区域条件的地块与楼盘距离平均值为2.1 km[20]；此外，搜房网嘉兴站显示的“周边楼盘”最大距离也通常在3 km左右。由于出让案例交易日期均为2015年，且通过计算楼面地价在一定程度上消除了容积率对价格的影响，故不再对地价内涵进行统一修正。

（3）二级市场交易价格数据。二级土地市场的价格数据主要包括租金和转让价格。由于二级市场上单独的场地出租或转让案例较少且数据获取难度较大，因此本文分别用住宅和厂房租金以及住宅和厂房转让价格代替二级市场上住宅用地和工业用地的租金和转让价格。其中秀洲区和南湖区各乡镇的厂房租金数据通过走访调查秀洲、南湖相关乡镇的国土和经济信息统计部门的工作人员得到；经开区的厂房租金来源于对工业企业的问卷调查：在对经开区78家工业企业的问卷调查中获取了24个工业厂房出租案例，从而估算了经开区厂房租金。各乡镇住宅租金数据通过收集整理同期嘉兴房产超市网、赶集网、百姓网、列表网的共345条住宅出租信息获取。为使数据具有可比性，本文选取的住宅出租案例多为精装或中等装修程度。

表1 各乡镇住宅出租案例数量Tab.1 The number of housing rental cases

厂房转让价格数据来源于嘉兴市公共资源交易中心提供的2014年厂房转让案例。根据各厂房转让案例所处的土地位置信息，将其标注在工作底图上，并在嘉兴房产超市网查找了厂房周边住宅小区的同期二手房价格，作为本文的住宅转让价格。

3 测算结果与分析

3.1 政府公示价格比价测算结果

（1）监测地价比价结果。利用嘉兴市2000年以来的住宅用地监测价格与工业用地监测价格，计算两者的比值（图2）。结果表明：2000年以来，嘉兴市住宅用地价格与工业用地价格比值经历了一个“先升后降”的过程，具体而言：2007年以前，嘉兴市工业用地供应方式主要以协议出让为主，工业用地价格较低；自2006年9月嘉兴市全面实施工业用地招拍挂出让制度以来，工业用地价格有所上升，住宅用地价格与工业用地价格比值由2006年的4.4减小为2007年的3.3，之后一直维持在2.9—3.6之间，且近年来呈现出微幅下降趋势，这说明嘉兴市整体工业用地价格与住宅用地价格的差距在不断缩小。

（2）基准地价比价结果。根据嘉兴市基准地价数据，分别计算不同土地级别的住宅地价与工业地价比值（图3）。可以发现，土地级别越低，住宅地价与工业地价的比值越小。这主要是由于与工业用地相比，住宅用地对区位条件更为敏感，随着土地级别的降低，住宅用地价格的下降幅度要高于工业用地价格，从而导致两者比值的下降。如Ⅰ级和Ⅵ级住宅用地楼面价分别为2425元/m2和467元/m2，而Ⅰ级和Ⅵ级工业用地楼面价分别为750元/m2和300元/m2。

图2 2000年以来嘉兴市住宅用地监测价格与工业用地监测价格比较Fig.2 The monitoring prices of the residential and industrial lands

图3 嘉兴市住宅用地基准地价与工业用地基准地价比较Fig.3 The benchmark prices of the residential and industrial lands

通过对比楼面价比值与地面价比值可以看出，各级别的楼面价比值明显低于地面价比值。说明容积率是影响住宅与工业用地价格比值的重要因素。当前中国住宅用地容积率普遍高于工业用地，因此单纯利用地面价测算的价格比值，会比真实的价格比值偏高。如嘉兴市基准地价中的住宅用地Ⅰ—Ⅳ级设定容积率为1.6，其余为1.5，工业用地各级别设定容积率均为1.0。

3.2 一级市场交易价格比价测算结果

利用嘉兴市2015年的土地出让数据查找同区域的住宅和工业用地出让地块，得到三个“同区域样本”。分别计算三个“同区域样本”的住宅和工业用地楼面价比值，结果显示：无论是地面价比值还是楼面价比值，在不同区域间的差异均较小。三个“同区域样本”的住宅和工业用地楼面价比值分别为2.2、2.1和2.3，均低于同期住宅与工业监测地价比值，也低于相应级别的基准地价比值。说明与用反映城市整体的平均地价测算得到的价格比值相比，基于同区域样本测算得到的比价关系稳定性较强，更具有参考意义。

3.3 二级市场交易价格比价测算结果

（1）住宅与厂房租金比价结果。本文利用调研数据，估算了各乡镇住宅与厂房租金的比值情况，具体如图5所示。总体来看，各乡镇的住宅租金与厂房租金较为接近，使得嘉兴市各乡镇住房与厂房租金比值的平均值为1.2，具体在0.8—1.7之间，显著低于一级市场上住宅与工业用地出让地价的比值。由于租赁市场不受投资性需求影响，因此与地价相比，地租更能反映土地的消费性需求。嘉兴市住宅与工业地价的比值大于住宅与厂房租金的比值说明住宅地价中存在投资性需求，从而导致住宅地价偏高。

此外，本文还研究了各乡镇住宅与厂房租金的比值与各乡镇与嘉兴市中心距离的关系。由图5可知，当距离市中心不足8 km时，住宅租金与厂房租金的比值均超过了平均值1.2，如城南街道、新区工业区、塘汇街道和嘉北街道；当距离市中心超过8km时，住宅租金与厂房租金的比值则均低于平均值1.2，甚至洪合镇和新丰镇的该比值小于1.0。由此可知，距离市中心越近，住宅租金与厂房租金的比值越大，反之则越小；在距离市中心较远的乡镇，甚至出现了住宅租金低于厂房租金的现象（图5）。这一结果进一步证明了在区位条件越好的地区，住宅地价与工业地价的比值越大。

（2）住宅与厂房转让价格比价结果。进一步比较相邻区域住宅与厂房转让价格（图6），通过计算可以看出，各区域住宅与工业厂房转让价格比值的平均值为3.2，大于住宅与厂房租金比值的平均值，也大于一级市场上住宅与工业用地出让价格比值的平均值。这说明住宅价格中存在投资性需求，且住宅市场中的投资性需求要强于住宅用地市场的投资性需求，即与地价相比，房价中存在泡沫的可能性更大。

图4 嘉兴市同区域住宅用地出让地价与工业用地出让地价比较Fig.4 The conveyance prices of the residential and industrial lands

图5 嘉兴市住宅租金与厂房租金比值Fig.5 The ratio of the house and the factory rents

从转让价格比值与距市中心距离的关系来看，在城市东向，转让价格比值随距市中心距离的增加而增大，在市中心东向10 km以内，南北向5 km以内区域的两个样本的转让价格比值分别为1.4和1.5，反映出在该区域二级市场上住宅与工业用地转让价格的差距要小于一级市场上住宅与工业用地出让价格的差距，同时也在一定程度上说明在区位条件较好的地区，二级市场上的工业用地价格较一级市场上的工业用地价格竞争更为充分；在城市西向，转让价格比值并未随距市中心距离变化而呈现出明显的规律性变化；总体来看，西向的转让价格比值要高于东向的转让价格比值。通过图6可以发现，住宅与厂房转让价格的比值不仅受距离影响，还受所处方位的影响，即在不同的方位上，转让价格比值随距市中心距离变化的规律有所不同。

4 工业与住宅用地价格差异的原因分析

通过上文的分析和测算可以发现，容积率、地理区位和投资性需求都是影响工业与住宅用地价格产生差异的重要原因。其中，容积率和地理区位通常是由规划决定的，通过影响土地的直接获利能力而间接影响地价。因此，可以认为它们是影响土地价格差异的外在因素。为了控制容积率和地理区位对地价的影响，本文测算了同区域住宅用地和工业用地楼面价的比值，并与二级市场交易价格的比值进行了比较，结果表明，住宅用地中存在投资性需求是导致住宅用地价格高于工业用地价格的主要原因。那么为什么住宅用地会比工业用地更容易存在投资性需求，除了容积率、地理区位和投资性需求的差异以外，还有什么因素会引起了工业与住宅用地价格的差异，本文试图从工业用地和住宅用地“产品”的不同来进行解释。

根据经济学理论，土地价格来源于土地利用收益与土地资产的预期增值收益[21]，其中对土地利用收益的需求构成土地的消费性需求，而对土地资产预期增值收益的需求即为投资性需求。下面分别对工业用地与住宅用地的土地利用收益和土地资产预期增值收益进行比较分析，以期探索两者价格差异的内在原因。

（1）土地利用收益的不同。土地利用收益即土地作为生产要素时的租赁价格（地租）。无论是工业用地还是住宅用地，其地租均由其所生产的产品的边际收益决定。对工业用地来说，其所生产出来的产品多为普通商品，这种商品的市场通常为完全竞争市场，不存在垄断利润。而住宅用地生产出来的产品为住宅，与普通商品相比，住宅的垄断性有余，竞争性不足，容易产生垄断利润。尤其是区位条件越好的地区，“住宅生产者”获得的垄断利润越高。因此，工业产品市场与住宅产品市场的不同导致了住宅用地利用收益与工业用地利用收益的差异。

（2）土地资产预期增值收益的不同。工业产品和住宅产品的差异，除了通过垄断利润影响工业用地和住宅用地的收益外，还会对工业用地和住宅用地的预期增值收益产生影响。在工业生产中，工业用地只作为生产要素投入[22]，土地并不会随着产品的出售而出售；而住宅用地经过开发成为住宅后，土地会随着住宅的出售而出售，此时住宅用地由生产要素转变为消费商品。在这个过程中，住宅用地相当于进行了两次交易，且在这两次交易中，通常会发生土地价格的增值。增值后的住宅用地往往被用来作为参考，引发周边住宅用地价格的上涨。而在工业产品的交易中，则不存在这个过程。在住宅产品交易环节中产生的住宅用地价格的增值，是住宅用地市场比工业用地市场更具有投资属性的关键原因。

工业用地只作为生产要素投入，而住宅用地兼具生产要素和消费商品属性的这一特征也说明了在短期中，工业用地是企业的固定成本，随着产量增加而减少；住宅用地是企业的可变成本，随着产量增加而增加。与工业用地相比，住宅用地成本更容易在短期内收回，这也是导致住宅用地价格高于工业用地价格的一个重要原因。

图6 嘉兴市住宅转让价格与厂房转让价格比值Fig.6 The transfer prices of house and factory

5 结论与讨论

本文利用嘉兴市土地一、二级市场交易数据与政府公示价格数据对住宅用地与工业用地的价格比值进行了测算，研究了工业与住宅用地的比价关系；并从工业与住宅用地“产品”的不同对工业用地与住宅用地价格差异的内在原因进行解释。主要结论如下：

（1）容积率、地理区位会对住宅与工业用地价格比值产生影响，单纯利用城市整体平均地价测算的住宅与工业用地价格比值并不能真实地反映工业与住宅用地的比价关系；住宅用地中存在投资性需求也是导致住宅用地高于工业用地的重要原因。本文的实证证明，嘉兴市住宅用地市场存在投资性需求，住宅用地价格大于其均衡价格。因此在建立比价关系时，不能一味追求二者价格上的数量关系，而是应该对工业用地与住宅用地的差异进行多角度的比较，深入分析“不合理比价”背后的原因，避免陷入行政干预市场的困境。

（2）由于住宅市场比普通工业产品市场更容易产生垄断利润，因此住宅用地的利用收益高于工业用地，尤其在区位条件好的地区，“住宅生产者”获得的垄断利润越高，从而导致住宅地价高于工业地价；工业产品和住宅产品的差异，除了通过垄断利润影响工业用地和住宅用地的收益外，还会对工业用地和住宅用地的预期增值收益产生影响。住宅产品交易环节中产生的住宅用地价格的增值，是住宅用地出让市场比工业用地出让市场更具有投资属性的关键原因；与工业用地相比，住宅用地成本更容易在短期内收回，这也是导致住宅用地价格高于工业用地价格的一个重要原因。

当然，鉴于数据的可得性，本文选取的案例数量有限，且在土地二级市场分析中，没有直接采用土地的价格数据，而是用厂房与住宅租金以及厂房与住宅转让价格代替，这些都会对实证分析的结果产生一定影响。其他城市的比价关系与嘉兴市有何异同，如何将二级市场上的住宅与工业用地价格从住宅与厂房转让价格中剥离出来，将是进一步研究的问题。

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（本文责编：王庆日）

Rethinking the Prices Relationship between Industrial Land and Residential Land and the Intrinsic Difference

XU Si-chao, ZHU Dao-lin, LUN Fei, JING Si-qi, WU Liang, LI Xiao-liang
（Department of Land Resources Management, China Agricultural University, Beijing 100193, China）

The purpose of this paper is to study the prices relationship between the residential land and the industrial land by calculating their ratio, and then to explore their intrinsic difference. Methods employed include field work, theoretical analysis and comparative analysis. The results show that： 1）In Jiaxing City the ratio of house and factory rents is 1.2, the ratio of residential and industrial land conveyance prices is 2.2 and the ratio of house and factory transfer prices is 3.2; 2）the ratio of house and factory rents becomes lower as the distance to the city center becomes larger and the house rent is lower than the factory rent in some remote area; 3）The ratio of house and factory transfer prices is affected by both distance and direction. It is concluded that both the floor area rate and the location can affect the ratio. In addition, the production differences between industrial and residential land result in different levels of rents. The larger incremental value from house trading is the critical reason why the residential land is more investablethan the industrial land.

land economy; industrial land price; residential land price; factory rent; factory transfer price; price comparison

F301.3

：A

1001-8158（2017）05-0047-08

10.11994/zgtdkx.20170419.153106

2017-01-03；

2017-02-24

中国土地勘测规划院“土地及房地产市场形势分析”课题外协项目“2015年全国城市地价动态监测分析和长江三角洲地价动态监测分析”（2015131102278）。

徐思超（1988-），女，湖南衡阳人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与土地市场。E-mail： xuyilanyu@126.com