房地产企业土地增值税筹划思路探析

张穆��

[摘要]房地产企业的发展是社会发展的主要因素之一，房地产企业的业务流程主要包括房地产开发和房产建筑与销售两个重要途径，房地产业务涉及的企业所得税、企业营业税、土地增值税和土地契税等相关税种。

[关键词]房地产企业；土地增值税；筹划；探析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721234

土地增值税筹划就指是纳税人能够站在企业管理的角度，在不违背国家法律法规和有关税收的相关法律法规的前提条件下，选择符合企业发展、能够满足企业最大利益的纳税方案，按照企业自身实际发展需求制定的纳税方案而进行企业生产管理、投资经营以及投资理财等一系列有关企业管理与发展的经济效益创收活动。这就充分说明企业要在不违背国家法律法规的前提条件下，通过对企业自身的纳税行为以及企业生产、发展的各项阶段中进行合理合法的筹划、安排，才能够保证企业尽可能减少纳税盲从而保证企业在纳税后能够保持最大化的经济利益。

对于当今的社会，房地产企业的出现助推了经济的飞速发展，房地产企业在生产经营的过程中就会涉及土地营业税、所得税、土地的增值税和契税等相关税种，房地产企业面对众多的税种，就会在其生产经营的过程中通过合理合法的办法进行增值税等相应的筹划，尽可能减少纳税额度，让企业的利益得到有力的保证。

1土地增值税的概念

土地增值税就是指某些单位或个人在转让国有土地的使用权、地表的建筑物及其他有关的附属建筑物而产生所得的增值额为计税的衡量依据向国家交纳的一种税种。土地增值税就是依据纳税人进行的有偿房屋、土地转让等相关途径所得到的土地增值的额度。其计算税款的计算方法可以简單的表示为：“纳税人转让房地产（土地使用权、地表建筑以及其他附属建筑物）所取得的收入—国家有关土地纳税的相关规定应该扣除的相关税款项目的金额=土地增值税总额。”

2房地产企业土地增值税筹划的内涵意义

21房地产企业土地增值税筹划的理论意义

对于房地产企业土地增值税筹划研究对深入了解房地产企业土地增值税的筹划现状和对国内外有关房地产土地增值税相关资料的调查研究有着重要的意义，通过列举事例的方式对房地产企业土地增值税的多种筹划方法实效性的分析以及使用情况，都有利于建立健全及不断完善房地产企业土地增值税的纳税筹划的模型建构及纳税方案的形成。

22房地产企业土地增值税筹划的实践意义

房地产企业的发展对于我国近几年飞速发展的经济起到了一定的作用，而对于在经济发展中的房地产企业也几次面临着跌宕起伏的危机，房地产企业的土地增值税等有关房地产企业的相应政策的改革与变更，都对房地产企业有一定的制约。研究房地产土地增值税纳税筹划的相关工作，对于减轻房地产企业的负担、对于稳定社会经济的良性发展都具有一定的现实意义，而且要让筹划研究的内容更加的切合实际发展需求、符合企业发展规律，让研究方法更具有针对性和参考价值。

23房地产企业土地增值税筹划对相关工作人员的意义

通过对房地产企业土地增值税筹划的研究分析，不仅可以帮助相关人员重温大学中所学习到的税务筹划相关知识，还可以将理论知识变成实践经验，实现知行合一，学以致用；通过研究纳税筹划工作可以深入了解到我国房地产企业土地增值税的纳税筹划现状，可以汲取更好有关纳税筹划的成熟经验，同时也可以改正筹划中存在的问题，以此来提高相关工作人员的分析问题、解决问题的能力，积淀经验。

24房地产企业土地增值税筹划的创新发展

随着经济的快速发展，近几年有关房地产土地增值税筹划方面相关研究一直在进行，但是却没有研究出切实可行的筹划方案或者筹划模型。而对于目前的房地产企业来讲，它们涉及需要纳税的税种很多，调研的都是以企业的整体纳税为调研对象，对于筹划方法的研究比较笼统且缺乏针对性，这也对目前的土地增值税的筹划和研究提供了更为广阔的调查研究空间，土地增值税对于房地产企业各项税种中的重头，所以对于房地产企业的土地增值税进行负税筹划，完善负税筹划方案对于企业发展都具有很强的现实意义和较强的可操作性。

3房地产企业土地增值税筹划的思路探析

31合理运用“纳税起征点”对纳税进行方案优化

在国家颁布的《国家土地增值税暂行条例》文件中明确指出：“房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应就其全部增值额计税。”作为房地产开发商的纳税人就要按照这样的原则规定要求操作时就要考虑到在建造、出售住宅楼时，增值税对于企业的收益和放弃纳税起征点的优惠政策这两者之间的关系，就要避免因增值税的过稿，影响到起征点而造成的企业利益影响。

例如：在市区内的甲房地产开发企业已经建成了一片普通标准的商品住宅楼准备销售，房地产开发企业除了销售额的税款以及相关的附加纳税扣除项目的款额为200万元，假设这批商品住宅房的销售收入款额为A 万元，其销售的税款及附加负税款为：A×5%（1+7%+3%）=55%A万元，房地产开发商应该支付这批商品住宅楼的全部纳税项目扣除款的总额即为：200+55%A万元。

按照国家标准中的“纳税起征点”的要求，纳税人在根据法定享受到的纳税起征点的最高售价的有关规定，即：商品房销售增值额/应扣除的各项负税项目总结额=20%，A-（200+55%A）=（200+55%A）×20%时的商品住宅楼售价就是房地产开发企业应当享有的纳税起征点的应有照顾额度的最高售价。

32利用财务费用利息支出对纳税方案进行优化

我国目前的土地增值税收取标准是按照纳税的增值额度与纳税相应的扣款项目进行按比例大小进行相应比例的税率进行税款的累计征收。增值的额度越大，其相应要纳税扣除的项目款金额就会变小，增值的额度越小，其相应要纳税扣除的项目款金额就会变大，这二者之间的适应税率大，税收的额度就变得越大，适应税率小，税收的额度就变得越小。所以按照这样的计算形式房地产企业就可以采取房地产项目分摊财务费用利息的方式进行利息分摊支出，按照相关的规定选择扣除方式比较符合企业发展所需的方式进行纳税。

33采取分散企业收入的方法优化纳税方案

房地产开发企业的土地增值税缴纳可以采取分赛企业收入的方法进行纳税方案的优化，即用纳税增值额作为基础进行超出额度进行税率的累计，纳税增值额就是纳税人在售卖或是转让房产所取得的收入减去纳税应扣除相应项目金额后所得的余额，因此，想要节约企业的纳税额度就可以通过分散收入，减少相应的增值额，从而进行纳税优化。

房地产开发商在商品房销售的过程中可以采取分配与购买者签订销售合同的方式进行纳税的优化，在商品房施工接近尾声，进行后期的装饰时，房地产开发商就可以与购买者签订第一份销售合同；当商品房全部施工完毕，施工验收合格后，房屋将要交付于购买者时，房地产商便可以与购买者签订第二份购房合同；在这种情况下，房地产开发商就可以在第一份购房合同上标注清楚购买者所购买的房屋需要缴纳的土地增值税款额度，而在第二份合同上只需要标注相应的款项金额，第二份合同中就只存在正常的营业税，就无须在加收土地增值税。这样的合同签订方式就大大地降低了纳税人的纳税比例，从而达到了提升企业经济效益、降低纳税额度的目的。

房地产企业的土地增值税的筹划要在不违背国家法律法规、不断地优化对比中选择最符合企业发展的筹划方案，从而在不侵害国家利益的前提下，通过不断地进行纳税筹划，从而提升企业生存发展效益。

参考文献：

[1]刘阳浅谈“营改增”后企业土地增值税的筹划方法及适用条件——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（4）.

[2]陈芃房地产企业土地增值税思路探析[J].现代国企研究，2015（8）.