浅析房地产开发工程项目设计管理

刘汉军

摘 要：房地产项目建设过程中的设计管理工作是房地产开发的一个重要环节。面对日新月异纷繁复杂的国内外市场环境，房地产企业要想在市场竞争中站稳脚跟，立于不败之地，获取最大利润，提高企业的工程设计管理水平和设计质量，确保经济投资效益，执行公司的设计理念，逐步形成特有的建筑风格，满足市场和顾客需求成为企业发展的关键因素。

关键词：房地产开发 工程项目 设计管理

1、前言

目前，随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，其市场制度和运行都逐渐的走向完善和成熟，人们的购房观念和行为也日益趋向于理性。在这种房市背景下，要求房地产开发企业必须提高开发项目的科学性和合理性，强化工程项目开发的设计和策划水平，从而更好的促进房产项目的宣传和营销。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。

2、房产项目设计管理的指导意义与现状普遍存在的问题

房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。设计管理既要解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观等设计单位整合起来，协调统一。而且设计管理工作的对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。

房产企业的项目管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等发挥着十分重要的作用，与项目定位、以及后来的规范施工等阶段密切相连。在项目设计阶段中，在房产开发企业管理人员的介入下，能够使项目设计得到更好的指导性建议，保证项目投资目标、成本及进度得到有效控制，从而更加利于项目开发走向成功。

在过往开发项目的设计管理经验中，也发现存在不少问题。一方面，目前市场上的设计单位水平良莠不齐，设计人员经验水平不足，并同时跟进多个项目投入力度不够，人员流动性大，难以完整跟进整个项目的所有设计阶段。另一方面，甲方项目前期定位不明确、决策摇摆不定，甲方内部意见不统一，或设计任务书要求不全，不够详细，容易导致设计反复修改，增加了工程成本延误工期，都是现时设计管理中普遍存在的现状。

3、加强房地产开发项目设计管理的几点措施

（1）管理者明确设计要求。设计任务书编制是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

在方案阶段，作为设计管理决策者要明确项目定位方向，作为指导整个项目开发的目标。在项目前期先明确好投资成本、建筑风格意向、开发周期等关键性因素，把握好大方向，避免在设计过程中反复调整而造成的工期及成本增加。以本人参建的东方新天地商业项目为例，项目位于佛山城区核心的莲升片区，是广府文化发源地、兴盛地，作为一个位于历史文化体验区中的商业综合体，该项目在开发前期就十分明确地定位为具有岭南特色的明末清初风格建筑。在这个指导思想下，每个阶段的工作都围绕这个主题进行深化、细化。作为工程管理者，在开发前期明确好设计要点要求，与设计单位共同探讨设计方案，在综合意见上决策精准果断，在细节处理上谨慎推敲，避免了方案的反复调整，有效地缩短了开发周期，各方面达到了理想的预期效果。

（2）做好协调管理工作。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等方面做出重要铺垫。因此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。

首先，当项目拟定好设计单位后，首要工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计单位对项目的具体进度安排进行有效评估，避免因图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。例如要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得到有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审查，如果核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

（3）重视审批过程中的沟通管理。设计报批不仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。

关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门的沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地，我们可以通过合法的正当途径将企业的发展目标和设计意图准确的反映给他们，去积极协商和沟通。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据企业对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。

（4）加强设计的整合管理。建筑设计单位缺乏专项设计的能力，幕墙、景观、智能化、精装修等都需要二次设计。人防、供电、供水、环保等处于半市场化状态，这些专业在建设流程上一般都滞后于施工图设计。对于一个项目而言，需要补充完善的设计内容还有很多。对于设计管理人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计管理人员内部和外部的资源进行有效的整合，每个分项做到不矛盾不冲突，协调统一。例如，在方案到施工阶段，让景观、智能化、精装修等专业设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整，电梯、空调等设备专业提前采购招标，在施工图设计前确定技术参数，做好不同工种不同专业的交叉衔接，从而提高管理质量，有效提升工作效率。

4、结语

设计工作在房地产項目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。

参考文献：

[1]曾倩慧，论房地产项目开发的设计管理[J]，中华民居，2013（03）

[2]甘元彦，房地产设计管理探索[J]，合作经济与科技，2014（19）

[3]罗璋，房地产项目设计管理体系研究[J]，居业，2016（06）

[4]夏俊，房地产设计管理现状与反思[J]，云南建筑，2014（06）